看清90后女生杠杆买房金融套路30万定金撬动数千万房产

包慧

一位90后上海女孩黄潇潇（化名）通过房地产买卖合同，构设陷阱，最终以少量的定金“套牢”上海几位房主上千万元的房产。记者通过梳理几起与黄潇潇相关案件的判决书，还原了整个事情的脉络。

2016年，黄潇潇在上海到处买房，从当年的3月到年底，总共签下了起码4份以上的房地产买卖合同。她所买的房子，每一套价格都是几百万元，同时她也支付了5万-10万元不等的定金。但在付了定金之后，她就开始玩“消失”，以各种理由拒不支付首付款。等到房主想要解除买卖合同时，黄潇潇就翻出了合同当中的违约条款来索賠。

因为合同中的“不平等条约”，黄潇潇相当于用5万到10万元的定金，锁定了卖家数百万元的房产未来600日内的升值收益。

从2016年到2017年，上海大部分地区房价上涨超过50%，当初黄潇潇签订合同的房产价值超过2000万元，现在已经暴涨了1000多万元。

定金变身为房屋“看涨期权”

在这些案例中，黄潇潇的关键武器就是藏有陷阱的购房合同。

根据法院判决书写明的，这些合同中的陷阱条款包括：

1.买家逾期超过600日不付款，卖家才可以解除合同；

2.买家违约不付钱，每天只需付万分之零点三的违约金；

3.卖家可以找别人接手来买这个房屋；

4.600日内卖家如果把房子转卖给其他人，则要赔偿买家房价20%的违约金。

首先是买方有长达600日的逾期期限，这么长的期限会让卖方很是被动，极易陷入“收不到钱”或者“承担高额违约金”的两难境地。

其次是买方逾期后的违约金低至转让成交价的每日万分之零点三，算下来月息也不过0.09%，违约成本极低。

记者根据公开的法院判决书的不完全统计，2016年在上海跟黄潇潇签下“不平等条约”的就有4套房产，分别是长宁区利西路一套200平米的房产，转让成交价620万元；普陀区常德路一套房产，面积不详，转让成交价858万元；闵行区莘松路一套房产，面积不详，转让成交价485万元；浦东新区某某村163平米，转让成交价395万元。

这4套房子合计总价超过2358万元，房价上涨的收益可达1000多万元。按照合同的规定，这1000多万元的差价归黄潇潇所有，而她付出的仅仅是合计不过30万元的定金和极低的违约金。

通过这套手法，黄潇潇仅需动用30万元的成本，就已经能够获利上千万元。即使是卖家们都选择“违约”，黄潇潇也能获得数百万元的违约金。

有的房东起诉到法院，一审法院根据单份的合同来看，判定双方当事人的购房合同合法有效，驳回原房主的诉讼请求，判令原房主继续履行双方签订的《房地产买卖合同》，案件受理费用也由原房主承担。

因为合同中的“不平等条约”，黄潇潇相当于用5万到10万元的定金，锁定了卖家数百万元的房产未来600日内的升值收益。

而在这样的案例多了后，受害房东抱团集体去法院作证，法院审理认为，黄潇潇并没有付款能力，却在短期内与包括梁某、谢某等在内的多名房屋出售人签订房屋买卖合同，在合同中均约定了付款期限为600天，显然与购房政策不符。由此可见，购房不是黄潇潇的真正目的，她是通过支付小额钱款来谋取不正当的利益。由此，黄潇潇才最终全部败诉。

虽然律师认为黄潇潇的行为涉嫌欺诈，但是对于受害房东来说却是因祸得福，因为2016年到2017年上海房价涨幅惊人，他们的房子被这么一折腾和耽搁，反而身价暴增，他们并没有实际的损失，反而获益匪浅。因此，有的卖家二审和黄潇潇达成和解协议，撤销双方的合同，有的甚至还返还了黄潇潇的定金。

专家提醒：售房要注意合同条款

黄潇潇的房地产买卖合同就是一张典型的“美式期权”合约，也并非稳赚不赔。

期权是一种合约，该合约赋予持有人在某一特定日期或该日之前的任何时间，以固定价格购进或售出一种资产的权利。如果该期权只能在到期日执行，则称为欧式期权；如果该期权可以在到期日或到期日之前的任何时间执行，则称为美式期权。

黄潇潇支付的5万或10万元的定金，类似于买方向卖方支付的权利金，付了这个权利金之后，黄潇潇就可以以事先约定的价格，在合同规定的600天内锁定这套房子。

在600日的合约期限内，假如房子的价格上涨超过定金和违约金，黄潇潇可以选择行权买下这套房子，然后再把它转卖给他人，赚取溢价。假如房子的价格下跌或者上涨低于定金和违约金，黄潇潇也可以选择放弃行权，不买这套房子，她损失的只有定金和违约金。

但是，400万到800万元的房产看涨期权，权利金一般也不可能只有5万到10万元那么低，除非是被普遍看跌的房子。否则，一套房子600天里随便涨个超过1%，卖家就会亏钱。

但是在2016年上海房产一年暴涨达44%的背景下，能够用如此便宜的权利金成交多笔看涨期权，一方面在于黄潇潇的精心设计，另一方面也是售房人忽视了对合同条款的审视。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者表示，买卖房屋时，一定要注意到合同条款中关于逾期期限和违约金的金额是否合理，如果有不合理的地方，一定要及时和专业人士或者律师沟通修改。