房地产项目工程预结算审核的几点建议

叶丽红

(厦门世纪中联置业有限公司， 福建 厦门 361000)

0 前言

工程预结算审核，是工程成本控制的关键工作，对成本控制的高低具有直接影响。在社会主义市场经济发展的背景下，房地产行业的市场竞争越来越激烈，为了降低工程成本，提高经济效益，在激烈的竞争中立于不败之地，必然要提高成本控制的水平，做好房地产项目工程的预结算审核工作。但是，在实际工程审核中，由于各方面的原因，还是存在着一系列的问题，需要采取有效的办法，有针对性的解决问题，从而提高审核的标准性，促进工程成本控制的进步。

1 房地产项目工程预结算审核中存在的问题

1.1 工程施工图与竣工图不符

工程的施工图和竣工图对工程建设而言具有重要作用，这也是房地产项目工程不同阶段的不同依据。对施工图而言，是工程项目施工的主要参考依据，也是房地产开发企业在招标过程的重要参考标准。而竣工图则是房地产项目工程竣工后结果的显示，通常，为了满足工程的实际需要，竣工图的设计会存在着一些变动，但应该是正常范围内的变动。然而，从目前的工程来分析，施工图与竣工图之间差异较大，由此引发了一系列的问题。如：施工图与竣工图混合应用，甚至把过期的或者已经不予使用的施工图应用到工程预结算中，这就严重影响了工程的预结算审核，与工程实际成本费用出现严重偏差，审核工作不准确，甚至造成重大损失。

1.2 虚报工程量

在房地产项目工程预结算审核过程中，常常会出现虚报工程量的情况。具体表现如下：首先，虚设工程项目。把没有施工的工程项目列入工程预结算之中。其次，借联系单弄虚作假。个别施工企业为了满足自身利益需要，表面上着有利于甲方的幌子，在联系单上做手脚，把联系单上不利于自身利益的条款、内容进行人为篡改，从而来增加工程造价。最后，故意多计算工程量，这是在施工行业普遍存在的共性问题。此外，还存在着反复计算工程量的问题，使得报送工程量的计算比实际工程量超出许多，造价自然增加。

1.3 虚报材料价格

工程材料的投入是工程造价的重要组成部分，占整体工程造价的50-60%，很多工程造价过高，都与建筑材料价格的虚报有关。虚报情况一般有以下几个方面：其一，项目部及监理人员对对材料质量把关不严格，被滥竽充数，以次充好。其二，施工单位预结算时对于材料价格的调整，未按照合同约定的条款调价，价格升高则调高，价格下降则保持原价。其三，施工过程中偷工减料，没有采用合同约定的或者工程设计要求的材料品牌及规格。

2 加强房地产项目工程预结算审核的几点建议

2.1 加强招标阶段的成本控制

房地产公司的招标工作需要以诚信为本，做到公正、公平、公开合理的招标。首先，合理选择投标单位，进行深入的考察和资格预审。资格预审的意义在于一方面可以降低招标过程中不必要的费用，另一方面可以合理的进行资源配置避免不必要的浪费。其次，严格把控招标文件的编制质量，招标文件是招标工作的法律基础，同时也是开发商对于工程从招标到工程实施这一整个过程的系统规范，在招标文件的编制过程中，工程量清单是最重要的环节，工程量清单是编制招标工程标底和投标单位报价的依据，工程量清单核算的精准决定了投标者的竞标项目是否公正、公平与合理，是整个建设项目的基础。总之，把好招标工作文件的编制关是招标工作的重要环节，尤其是对工程量清单的合理编制，更是招标文件中的重要环节。

2.2 建立健全动态成本管理体系

动态成本管理房地产开发企业中发挥着巨大的作用，建立健全动态成本管理体系，通过编制目标成本、合约规划、动态成本表等，可以在项目整个开发过程中进行监督和管控，有利于完成企业的各项预期目标，可以使财务核算和成本管控有机结合，在开发过程中通过实际情况不断调整预计待发生成本，可以随着项目开发的推进，动态成本逐渐向真实总成本靠近，并在每个节点与目标成本进行对比和分析，找出开发过程中有关成本控制的漏洞，建立科学的成本指标考核体系。动态成本管理是一项全局性、系统性的管理体系，需要通过设计、工程、采购、成本、财务以及营销等各职能部门的全力参与及配合下推进。

2.3 提高房地产项目工程预结算审核人员的综合能力

房地产项目的工程预结算审核工作最终是要人来完成的，审核人员的综合实际能力与素质，对工程预结算审核工作具有重要作用，要对审核人员进行培训，全面提高其工作能力与个人素质。首先，要提高审核人员的专业知识和专业技能，能够根据工程的实际情况，切实对房地产项目工程预结算进行审核。其次，审核人员要能够熟练合同条款，对工程材料，施工技术，工程计量，市场价格等各个方面熟悉，自觉进行科学审核，保证审核结果精确、可靠。最后，审核人员要具备高度的责任心和良好的职业道德，能够公平、公正、公开合理地对工程预结算进行审核，避免弄虚作假等情况的发生，从而全面提高房地产项目工程预结算审核工作的效率。

2.4 严格遵守预结算审核原则

房地产项目工程预结算审核工作具有一定的原则性，要想保证审核结果的准确，审核人员在实际预结算审核工作中，就要严格遵守审核原则。主要工作原则为：工程量审核，价格审核和费用审核。首先，在要对工程项目进行实际的测量，分析后，通过科学计算，对项目工程量进行审核，保证审核结果与工程实际相符，这是影响工程造价的关键因素。其次，材料价格与价差调整的审核对于提高工程造价控制的有效性也有着重要的影响。最后，对取费与执行文件的审核，应在合同规定的条款内，审核取费标准的正确性与合规性，这对工程预结算审核有着直观的影响，通过审核确保取费标准的正确性、规范性与合法性，对于实现有效成本控制有着重要的意义。

2.5 深入工程现场，了解真实情况

一般来说，工程结算审核工作是在工程结束后进行的工作，这样对工程建设过程的各个部分就会缺乏一定的了解，这也是造成工程结算审核问题的主要原因之一。特别是对于某些大型、复杂、周期长的工程项目而言，更是如此。因此，审核人员在工程施工过程中，尽量深入工程现场，对现场的每一个重要部分，进行实际核对、测量，同时做好详细记录，作为审核工作的重要参考资料。此外，审核人员还要深入材料市场，对材料的质量、类型、价格等情况进行真实调查研究，避免工程结算审核中虚报情况的发生。进一步提高工程造价的精确度。

结论：综上所述，房地产项目工程预结算审核工作，是提高工程成本控制的重要途径，通过采用合理的审核策略，提高审核结果的准确性，有助于节约建筑成本，实现房地产行业的利益最大化。

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