城镇建设用地基准地价评估研究进展综述

李 莹

（福州理工学院， 福建 福州 350000）

1 存在的问题

1.1 成绩数据旧有化且不完整

影响城市土地质量的因素有很多。除了横林镇和本努镇的综合评分外，其他城镇只进行商业评分。在商业分类中，考虑了三个因素：商业繁荣程度、马路可到达性、基本装置质量程度。马路可到达性大致包含四个因素：道路宽度、机动车数量、非机动车数量和工作人员数量。其中，机动车数量、非机动车数量和工作人员数量的测量在高峰时段每天进行现场调查数据，道路宽度指标大致从城市建筑部门获取信息。在实际评估中，很多城镇近年来经历了迅速的经济进步，道路得到了加宽和修改，产生了很大改变。有关部门在更新数据方面行动力不够，档案不够新颖，某些档案甚至还没有被整改出来。除此以外,由于商业核心服务进步较快,城镇核心和边缘地区基本装置不尽相同,对土地的水平有更大的影响,而目前的数据大部分以旧的乡镇数据为主,新地区的策划面积数据远远不够。

1.2 在评估数据中，城镇的土地和财产交易形式单一

搜集的城镇基准更新的地价数据大致包含：租赁房地产的样本点、销售的数据样本点的住房、传输的数据样本点的土地使用权(包括企业转换)、土地征用样本点的信息。但在实际工作中,大部分城镇土地和房地产交换形式不多,引起房地产租赁原料占据很大比例,其他材料,如房屋买卖、变卖土地使用权和土地征用样本数据不足,而且绝大多数的房地产租赁数据是商业运用的抽样部分,基本上没有什么样本住宅作用。虽然可以使用房地产租金纳入的信息，利用还原法来测评商业用地的大致价格,但因为城镇房地产租借目标是个体经济,象征的东西比较单一,包裹面积不足,单位面积土地价格水准大致比社会平均水平高出一大截,在测评的基础上，商业土地的基本价格水平往往更高。

1.3 评价参数抽样点分布不均匀，利用率低

因为历史原因和经济进步，大部分城镇规格不足，商业网点和公共装置并不分散，尤其是商业网点的分布沿着一条主要的道路在农业市场上，而农业市场还没有形成网络，而且服务半径也不足。因为出租人没有想到住宅租赁抽样点的土地价格，很多抽样点计算土地价格是负的，土地价格差别很大。与此同时，随着城市计划的推进，大多数工业企业搬出了城镇，在工业园区内较为集中。除此以外,在调查的时候,一些受访部门报告的数据有误,数据扭曲得很严重,样本租金和真实租金之间有很大的差距,这使得很多数量的采样点的信息不能直接用作基准地价测评。

1.4 影响土地价格的因素并不全面和客观。

基准地价大致显示了城市土地的平均价格，也有对土地价格水平的正常原因和地域原因。抽样点的土地价格应整改为城市品位水平和平均进步水平，进而对基准地价和城市平均地价进行测评。随着时间的推移和社会经济的改变，各种因素对土地价格的影响程度将会产生巨大改变，特别是土地利用计划因素和经济进步战略因素等人为因素产生了较明显的影响。对于具有鲜明特点的城镇，土地价格水平只能依据传统方法进行修订，不能客观地评估价格水平。在对基准地价评估进行实地监察的进程中，只有从技术规范的角度出发，才能考虑影响土地价格的因素，毕竟我们不熟悉当地的情况。然而，实际情况与此完全不同。

2 几点建议

2.1 使用集体所有土地的房地产租借数据，对住宅和工业用地基准地价进行核算时，应进行合理的改正，并使用成本接近法和市场比较法等诸多办法

基准地价测评大致以把国有土地当做基本准则。国有土地上的业主在出租房屋时，会把土地租金收入考虑在内，而集体土地上的租金收入往往被忽略，以获得更高的效益，城镇的工业用地也是如此。因此,当房地产出租集体土地所有制样本用于计算住宅和工业用地的土地租金时,权利应该被合理分配。

2.2 合同转让交易的样本数据应当修改

土地使用权出让合同没有引入足够的竞争体系，由于详细承办人的主观原因，使得土地价格预算和受让人选择的过程受到极大影响。所以，在修改交易方法后，应使用合同转让方法的交易样本进行基准地价的计算。

2.3 对于样本点分布不均匀或在最后阶段缺乏抽样点的地区，建议将典型的抽样点调查和多种评估方案联系起来

人工神经网络办法具有很好的评判错误能力，对不好的信息和噪声就要有良好的容纳错误性。对于采样点不足的地域，可以使用人工神经网络方法建设基准地价评估模型，并通过计算模型来使得土地价格问题得到解决。与此同时，利用克里格科举可以使土地价格的空间计算得到实现，并对最终品位土地的土地价格进行合理的模拟。

2.4 不同类型的城镇应该以不同的方式进行评估

以某城区为例，城区所辖四个城镇具有显致的特性。第一，城镇地区几条商业街道的经济进步速度较快，建设物相对较好。然而，在商业街道的后面经常是住宅楼，而且没有过渡区。第二，郊区的新兴乡镇工司与城市核心的老工司共存，新建成的地域与尚未完工的旧建筑形成了明显的对比。这种城镇基准地价测评可以在土地等级分割的基础上进行。

有些城镇有着整洁的街道、明显的功能分区、完备的基本服务设施和巨大的独立性。市场比较和收入减少的方法适用于城市中心区的商业和住宅用地。在周边工业地区采用成本法和比较方法，其工艺过程不局限于传统的预分类和再评价路线。

还有某些城镇等级不高，主要集中在初级产业的发展上。城镇的发展水平差距不大，影响土地价格的因素主要是商业繁荣程度和道路可及性。这种城镇只考虑商业服装的繁荣程度和道路可及性来划分土地等级，适合于降低土地水平，通过差别收入法对土地价格进行测评。

2.5 及时更新基准地价

基准地价的建设前提是以土地利用的现状评价以及地区商业的特性和空间分布规律为根据的 ,进而进行城市整体规划办法和有关法规策略的土地开发和城市建筑。

3 基本土地价格评估的意义

城镇企业和经济的快速进步对我国的经济发展产生了相对程度的影响。然而,与大城市相比,仍存在一些问题,如缺少横向比较城市土地经济质量和非标准的市场计划,这使得城镇的投资多，但资源利用率不足,造成很多的资本浪费和例如，仍然有一些土地资源处于荒芜状态。

为了推进城镇的发展,必须评估基准地价,这样不仅可以节省很多资源,还可以城镇的发展速度加快,对其未来的计划打下坚实的基础,同时可以使城市土地资源的利用率达到最大,使得计算基准地价的方法更加科学。因此，评价城镇的基本地价是必要的，也是很有意义的。

4 结束语

总之，在基准评估进程中，由于城镇的地形分布不均衡，工作进程将会变得更加繁琐。此外，在小镇地价评估中,必须要依据发展现状进行客观评估,而且评估人员要有一定的职业素质,力争做出一个标准化评估结果，助力城镇的顺利发展，为将来的城镇化发展打下基础。

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