溧阳市物业管理的问题与对策思考

陈玉华

摘 要 针对物业管理的行业现状，结合溧阳市物业管理的实际，分析了当前存在的问题与困难，并从对策与建议角度提出了思考。

关键词 物业管理 问题 对策

中图分类号：F293.347 文献标识：A 文章编号：1674-1145（2017）12-000-02

物業管理是城市管理和社区服务的重要组成部分，为城市小区和清洁卫生、养护维修、秩序维护等提供及时有效的管理和服务，涉及千家万户，和群众的生活息息相关。当前，群众对居住环境的要求不断提高，物业管理工作的矛盾也日益凸显，如何提升全市物业管理行业发展提出了新的要求和挑战。

一、存在问题和困难

随着我国经济的快速发展和城市开发进程的加快，其管理水平受到经济发展、历史遗留问题等诸多条件的制约，又受到人们思想观念的更新、政府职能的转变以及各方面利益的调整等因素的影响。在物业管理过程中存在的问题也逐渐暴露，矛盾也较突出。主要问题有以下四方面：

（一）行政管理层面

首先，体制不顺畅。物业属地化管理体制还没有落实到位，责任主体不明确，存在多头管理，造成部门遇事相互推诿，没有形成具体实施和牵头的单位。其次，监管不到位。涉及物业管理的执法部门较多，相关部门管理和执法还没有进小区，相互协调长效工作机制尚未形成，使得小区内一些社会管理处于真空状态，乱停车、乱搭建、乱堆放、毁绿种菜、盗窃等影响居住环境质量问题未能得到有效遏制。再次，制度不健全。物业企业进退场机制没有形成，对业主和物业企业制约有效的社会诚信系统未能建立。小区弃管后没有制度保障，由谁进行托底维持没有明确规定。最后，政策不完善。扶持物业管理产业的政策尚未形成，在垃圾清运、税费等方面的优惠政策还没有完全落实到位。

（二）物业企业层面

一是专业化程度不强。物业企业资质等级整体偏低，从业人员素质和业务技能参差不齐，没有能够形成规模化经营的格局。部分小区物业企业与开发商之间存在父子关系，靠“输血”维持运行。二是服务质量不高。物业企业总体上仍处于粗放型经营状态，重收费、轻管理，重效益、轻服务，一些企业在运营过程中不断降低服务标准，导致业主不满，从而陷入了收缴率更低、服务更差的恶性循环。三是经营范围不广。绝大部分物业企业主要还集中在保洁、保安、绿化等传统型基础服务上，在探索多种经营、延伸服务等方面尚处于起步阶段。

（三）小区业主层面

一是居住习惯不文明。我市城市建设发展的历史还不长，一些业主在身份上实现了从农民向市民的转变，但思想观念、生活习惯、行为方式等一时难以改变，乱堆杂物、毁绿种菜、违法搭建等在一些小区较为普遍。二是消费理念不成熟。业主花钱买服务的观念还没有建立，“只要服务、不肯花钱”的现象在相当范围内存在。部分业主对物业管理行业存有偏见，认为物业服务包罗万象，小区的事都与物业有关，一不满意便以种种理由拒交物业费。三是自治意识不浓厚。大部分业主对业主委员会不清楚、不参与，对小区的事大多抱着“事不关已、高高挂起”的态度。目前，80%的小区尚未成立业主委员会。已成立的21个业主委员会大部分已过期或形同虚设，真正在运行的仅燕山东苑等4、5个业主委员会，且自治能力、团队精神和依法维权水平普遍不高。

（四）物业矛盾纠纷层面

一是解决开发商遗留问题难。老小区、次新小区的房屋质量、公建配套设施等方面不到位、纠纷多。二是停车难。增量建设的空间不多，存量利用的难度很大，开发商采取“抬高租金、待价而沽”的做法，更有甚者采取“只售不租”，导致地下车库（位）的售价偏高，利用率不高。三是保修维修难。现行法律规定，动用维修资金需要小区三分之二业主的同意，而实际操作比较难，导致房屋维修基金难以及时发挥作用。四是物业费收缴、提高难。不交、少交、欠交物业费现象突出，2014年平均收费率仅70%左右，拆迁安置小区基本收不到，老小区也呈逐年下降趋势。物业管理收费标准偏低（新小区一般1.2元/㎡/月、次新小区一般0.5元/㎡/月、老小区一般0.15元/㎡/月），价格调整机制可操作性不强，随着物价、用工成本逐年上升，物业企业难以生存。五是纠纷调处难。有效的物业矛盾排解机制尚未真正建立，尤其是涉及到市相关部门以及物业企业和业主方面的矛盾难以迅速得到解决。物业企业追讨恶意欠费的司法程序过长，成本过高。

二、对策和建议

如何提升物业管理行业发展是一项全国性难题。近年来，全国各地从本地实际出发，积极探索，大胆创新，形成了各具特色的物业管理模式。目前我市也面临着物业费收缴难、物业服务不规范、业主委员会作用发挥不充分等问题和困难。因此同，结合我市实际，提出如下建议：

（一）提高认识，提升物业管理工作紧迫感

物业管理关系到广大人民群众的切身利益，搞好物业管理是推进城镇化建设的必要前提，也是建设经济强、百姓富、环境美、社会文明程度高的新溧阳的客观需要。因此，市政府及相关职能部门要从新的高度认识物业管理工作，像抓城管工作那样，真抓实干，抓出成效。要以新的举措推动物业管理工作，不仅要解决有些地方性法规难以操作的缺陷，而且要采取切实可行的行政推动措施。同时，要正确引导社会舆论，大力宣传物业管理工作的重要性和紧迫性，积极争取广大群众和社会各界的理解、支持和配合，营造有利于物业管理工作开展的社会氛围。

（二）明确职责，建立属地化管理机制

一是理顺管理体制。按照“条块结合、属地管理”的原则，加快建立“市、镇、社区”三级物业管理体系。市住建委要加强对物业管理的指导、监管。市公安、规划、城管等相关职能部门要各司其职、密切配合，共同抓好物业管理相关工作。各镇区要根据属地管理原则，做好本辖区内的小区日常管理工作，协调处理好物业管理中的矛盾和纠纷。二是健全工作机构。在镇级层面设立物业管理机构，并落实人员和经费。建议可采取“四个一”模式，即“一个物业管理办公室、一个物业管理服务中心、每一个社区设立物业管理站、一个物业城管中队。三是分类推进实施。根据我市住宅小区物业管理工作实际，逐步移交属地管理。建议按照“属地管理”的原则，对整治过的小区及时移交相关社区管理。

（三）加强监管，规范物业管理行为

一是规范前期物业管理。按照“建管分离”的要求，从物业项目的前期管理入手，切实规范物业管理行为。严格公建配套设施的建设、管理，开发商要按相关规定配置、移交公建配套设施，达不到设计要求的不予审批，不移交的不予验收。严格执行前期物业项目公开招投标规定，对招投标实行全程监管，督促开发商公开择优选聘前期物业企业，推进房地产开发与物业管理的分业经营。二是规范物业服务行为。加强物业企业资质管理，严把资质审核关。建立物业企业和项目经理诚信档案，并与企业资质评定、物业管理招投标等挂钩。建立物業管理菜单式价格体系，将服务项目价格标准量化，让业主自主选择、透明消费。落实小区物业财务公示制度，提高物业企业经营透明度。推行岗前培训和继续教育制度，建立物业服务关键岗位人员持证上岗制度，提高物业服务从业人员的职业素质。强化对物业企业的日常检查与考核，健全物业投诉处理机制，及时查处物业服务中的不规范行为，切实保障业主合法权益。

三是规范物业企业退出。建立物业企业履约保证金制度，用以保证物业企业信守合同，诚实经营，以及非正常退出项目后过渡管理所发生的费用支出。物业企业在退出服务时，应履行“事先告知、重新选聘、及时移交、适当缓冲”等程序，确保物业管理活动的正常秩序。对于退出过程中的空隙和无人接管的小区，要明确代管的过渡措施，以避免和减少社会矛盾和群访事件。设立弃管小区应急预案专项资金，保障弃管期间的物业管理正常运行。

（四）突出重点，着力破解管理难题

一是加快业主委员会建设。加快编制业主委员会工作规范，建立相对统一的业主委员会筹备、组建、换届等工作流程。建立业主委员会监督机制，规范业主委员会的运作程序，有效监督业主委员会的日常工作及财务活动。属地镇区和社区居委会要组织、指导辖区内的小区尽早成立业主委员会，提高业主委员会的普及率。市住建委要加强对业主委员会筹建、换届及日常工作的指导与监督。对于暂不具备成立条件或经指导后难以成立的，指导组建由镇、社区、社区服务机构、建设单位、业主代表等组成的物业管理委员会。二是缓解停车难题。在新建小区要严格按照建筑面积与停车位比例规定进行配建。老小区要通过综合整治，增设、补建停车位。同时要盘活存量，完善开发商车位出售和租赁价格政策，调整地面、地下停车位收费价格差，利用价格杠杆作用提高地下车库使用率。指导物业企业科学划定停车位，做到应划尽划，最大限度的实现存量利用。三是要提升物业费收缴率。加大物业管理宣传力度，使广大居民充分认识并了解作为业主所享受的权利和须承担的义务，引导业主转变观念，树立正确的物业消费观念。

参考文献：

[1] 魏惠芝.城市住宅小区物业管理问题与对策探究[J].法制与社会，2015（17）.

[2] 袁树河.物业管理模式存在问题及改革策略[J].住宅与房地产，2017（9）.