金融机构个人按揭贷款风险探析

毛诗曼

【摘要】近年来，随着经济的发展，国民的生活水平不断提高，对于物质生活的需求也越来越高。按揭买房成为当代青年购置房产的新常态，而按揭贷款的风险也呈现出时代性的特征。本文将探析金融机构个人按揭贷款风险，以期能够排除隐患，未雨绸缪，促进我国金融机构的健康发展。

【关键词】金融机构 个人按揭贷款 风险

一、前言

“按揭”一词兴起于上世纪九十年代的香港，它是信贷业务的一种，近年来，按揭业务在我国发展迅速，它帮助许多青年与贫困家庭圆了住房梦，更为我国金融机构的发展开辟了新的途径。但个人按揭贷款也存在一定的风险，若不采取有效的措施加以规避，也会对房地产与金融事业造成影响。

二、金融机构个人按揭贷款风险分析

（一）开发商方面而引发的风险

开发商是房产买卖最终的受益者，受到金钱或利益的趋势，大量的无良开发商在接收到购房者的贷款后，将房产卖给他人或直接携款潜逃等，严重的危害到了购房者的合法权益。与此同时，购房者因没有及时的得到房产而不愿归还贷款，致使银行的资产也受到影响。

假按揭也是目前个人按揭贷款中最重要的风险之一。一些不法分子通過假销售的途径，套取银行的贷款，却不以真实的购房为目的，这种“踩线”的行为在房地产行业是一个公开的秘密，开发商因此赚的盆满钵满，而银行的利益却严重的受损。

此外，地产商由于其他种种原因而导致违约的案例也屡见不鲜。例如：延迟交房期限、房屋的质量、面积等与合同中的描述不符、购买者无法取得产权证明、开发商拖欠工程款等，都导致房产无法及时的交付到购买者手中，致使后续问题不断滋生，为购买者与金融机构双双带来风险[1]。

（二）接待人方面引发的风险

目前，我国尚没有完善的社会信用体系，但人们对于房产迫切需求，法律对于借贷人的考虑不全，对于借贷人发生生老病死后是否还需要继续供楼等内容，并没有详细的记载。现代社会中的失业人员越来越多，借贷人所在的公司倒闭、破产，致使借贷人的收入下降，不再具备偿还贷款的能力。城市化进程不断加剧，致使我人口中户籍所在地与工作地分离的现象普遍存在，异地购房成为大热门，但由于购房者提供的信息不真实，缺乏背景资料等原因，导致银行贷款面临巨大困难。

（三）银行自身原因

由于银行工作人员的警惕性不高，致使贷款过程中对于借贷人的信息情况了解不详，不法分子有机可乘，为银行埋下风险隐患。此外，抵押物的管理与档案管理不规范等，都导致银行长期处于被动状态，严重的影响到自身的发展。

三、防范金融机构个人按揭贷款风险的有效策略

（一）健全风险管理体系

为了能够有效的规避个人按揭贷款的风险，保证银行资产的安全，银行有关部门应当合理的设计贷款的操作流程。目前，我国银行对于个人贷款的风险管理较弱，相应机制也不够完善，对此，我们可积极的向国外学习，汲取国外银行先进的管理经验，构建风险调查、评估、处置于一体的管理体系，各环节独立的负责一项工作，彼此间又能够相互配合与制约，共同承担风险，提升风险管理工作效率。

（二）重视对贷款人各方面的调查

贷款是银行与借贷人间的双向交易，想要有效的降低借贷风险，不仅需要从银行入手，还要加强对借贷人的监督。在发放贷款前，银行的工作人员应当与贷款申请人进行多次对话，通过一定手段，保证贷款者信息的真实性，结合贷款人的素质情况、实际收入情况、生活习惯、信用状况等内容进行分析，最终像贷款人发放合适数额的贷款。

针对不同的人群，应当制定针对性的授信评估策略。例如，医生、公务员以及高校教师等通常会有兼职收入，且信息不透明，因此，工作人员可以通过对其单位的工资证明进行评估。再比如证券投资人等的收入变动幅度较大，很难直接从数据上就评估出贷款者的负债能力，对此应当制定更加严密的还款要求，并对带患者进行紧密的监督。

（三）抵押方面的风险防范

抵押是一种以物换取资金的方法，由于抵押物的市场价格会在不同时间段发生改变，因此银行需要对抵押物进行科学的估值，慎重的进行交易。银行在对房屋进行估价时，除了要考虑房屋本身的功能外，还要对周边环境、人文环境、基础设施建设、交通设施建设等内容进行充分的评估后再作出决定，才能够有效的防止房价下跌的风险。

期房按揭中的抵押是一种期权抵押，这就意味着期房抵押的风险高于现房抵押，因此在抵押前需要采取多样化的方法，对房屋进行有计划的估价。估价应结合工程形象进度、建筑面积与实践点等内容，制定科学的估价计划，保证抵押物的相关手续齐全，确保抵押物的市场售价合理[2]。

（四）强化贷后管理

近年来，经济适用房成为现代国民购房的首选，随着购房的人数越来越多，银行所接触到的房贷业务比例也不断提升，借贷人数瞬间暴增，客户呈现出分散性与流动性特征，致使在贷款办理完毕后，银行对借贷人的动态监管始终不到位。因此，必须强化按揭贷款后管理。加强对每一位借贷人的微观管理，一旦发现借贷人涉及民事及刑事问题的需要及时进行追踪，必要时还可介入调查，保证抵押资产的安全。对于不能解决的贷款问题，银行方面也可以采取强制性的措施，通过中间机构的帮助，采取以大换小的措施，最终收回所欠的贷款金额。

四、结语

综上所述，本文从借贷人、银行与开发商三方面出发，细致的对个人按揭借贷中存在的风险进行探析，并整理出相应的解决方案，望相关主体能够拿起法律的武器，维护自身的合法权益，确保个人按揭贷款能够正常顺利的进行。

参考文献

[1]徐增福.商业银行个人按揭贷款风险防范研究[J].赤子（上中旬），2016，（15）：104-106.

[2]苏州市农村金融学会课题组.关于新形势下个人住房按揭贷款风险防范[J].现代金融，2016，（05）：22-23.