我国商业地产企业财务状况分析

摘 要：本文以万科为例，分析其2014年-2016年的财务数据，运用比率分析法对万科的财务状况进行财务分析，从而总结万科应该注重的财务方面问题，并对我国商业地产企业经营提出相应建议。

关键词：万科；商业地产；财务分析

一、我国的经济形势对商业地产企业的影响

2000年以后，中国的商业地产市场得到快速发展，并且快速的成为中国国民经济的支柱产业，经历几十年的发展之后，面对如今的经济变化，在房天下企业交易报告中以城市为单位看下在2015年9月-2017年5月在国内五大城市的月成交金额和成交面积来看最近的经济变化对商业地产的影响。分析可得五大城市的月成交金额从2015年1月开始到2015年底都在逐月下降，但2016年初呈现上升趋势。五大城市的成交面积和成交金额是成正比的。从成交量来看，2015年在明显的下降，2016年开始不稳定上升。商业地产企业现在面临的情况，对企业的经营管理提出了更高的要求，所以我们以万科为例，分析其2014年-2016年的财务数据，运用比率分析法对万科的财务状况进行财务分析，从而总结万科应该注重的财务方面问题，并对我国商业地产企业经营提出相应建议，具有较大的理论价值与较强的实践意义。

二、万科企业经营现状分析

由万科的资产负债表可以得出，万科企业的流动资产有小幅度的增长，其中2016年的增长速度比2015年的快；流动负债在不段的变化之中，从2014年初到2015年初降低，但在2015年初到2016年又小幅度上升，但从负债的增长比率来看，2016年的幅度最大，这说明企业在2016年的时候比之前都有在运用财务杠杆的作用，借用负债经营来换取更大的利润；非流动负债也是和流动负债保持同样的涨幅，从2014年初到2015年逐渐上升，在从2015年到2016年下降，但从增长的比率来看，非流动负债在2014年的比率最高；所有者权益这三年基本保持在同一水平上，波动的幅度都不大。

分析万科的现金流量表可以得出，企业经营活动产生的现金流量净额从2014年开始逐年下降，直到2016年季度增长量成负值，增长比率也在逐年下降，说明企业这三年在经营活动上资金越来越少；投资活动在2014年至2015年减少，但在2016年又增加投资，企业从2014年-2016年的投资活动不稳定；筹资活动在2014年和2015年在大幅增加，但在2016年时筹资现金迅速下降，这样明显的涨与降，即可说明万科在这三年的筹资活动稳定性较弱，波动较大。

由企业利润表得营业收入和营业成本在2014年-2015年成增加趋势但在2016年就开始下降，两者是完全对应的；税前利润从2014年开始一直到2016年一直成下降趋势，特别在2016年降幅最大，这可能和营业成本有关系；净利润从2014年到2015年成上涨趋势，但在2016年又开始下降，这个税前利润保持一致。

从应收账款周转率计算表可以看出，万科企业在2014年-2016年这三年的应收账款周转率较低，周转速度慢。从应收账款周转期来看，正常的周转天数是60天，然而这三年的应收账款周转期都是正常天数的三倍多，但从商业地产整个行业来看，应收账款的周转期过长，因为现在一般购买居民住房都是按一定比率支付首付，然后实施按揭支付的政策，正因此原因，特别像万科这种以居民住房开发为主的商业地产企业应收账款周转期长也是必然的。

从存货周转率计算表可以看出，万科企业这三年的存货周转率一直保持在一个幅度的波动，2014年-2016年的存货周转期的管理效率极低，可能存在及其严重的停滞、积压，这点需要引起企业管理层的注意。從国家的政策来说，从2007年开始商业地产的售房价格就在不断飙升，国家为控制这种现象而对商业地产企业进行了价格控制，在加上近几年货币贷款利率提高，从而导致商业地产行业短暂性的放慢，存货出现积压。

总资产周转率越大，说明总资产周转越快，反映出销售能力越强。万科企业从2011年到2013年的总资产周转率在逐渐的上升，这是一个很好的迹象，这也表明企业的销售能力在逐年增强。企业想提高资产的周转，可以通过薄利多销的办法，带来利润绝对额的增加。

综合来看，万科企业在2014年-2016年这三年的运营指标都存在着不足，流动资金周转不足，流动比率逐渐下降；速动比率小于1的企业在偿债能力安全方面有很大的缺陷；资产负债率偏高；应收账款周转率较低，周转速度慢，这些问题应引起企业管理层的应有重视。

三、从万科看我国商业地产企业财务状况

面对现阶段商业地产涨幅的不稳定，我们以对万科商业地产企业在2014年-2016年的财务报表进行财务分析得出万科存在以下问题。短期偿债能力比较强，长期偿债能力比较弱。这主要表现在企业自有资本占总资产的比重较小，而造成此结果的原因可以归因于商业地产行业本身的特殊性，负债经营、成本高、资金周转回笼速度慢，导致此结果的出现，但是整体水平都较稳定。存货管理应该引起管理层的关注，存货的量一直保持在很高水平上，引起存货发生呆滞和积压的问题。出现这一现象的原因可以归因于目前市场对住房需求量的饱和，从2000年以后市场对住房的需求量在逐渐上升，对发屋的居住环境要求都较高，自然价格也在不断上涨，自从国家在2013年出台对商业地产的调控之后，商业地产的速度也开始慢下来，这就是照成存货大量积压的原因。

万科的流动资产周转率也得到明显的改善，为万科企业在营业成本的减少以及公司预留的资金的增加，固定资产使用得当，充周转天数从2014年到2016年在逐渐的降低，流动资产占用得到了节约。万科的盈利能力在整体上是逐渐降低。建议企业通过提高营业收入来改善，降低营业成本，或者处置总资产从而提高总资产的管理能力和管理水平，万科企业也可以考虑资金的借贷，有效的运用财务杠杆作用来满足自身财务周转问题。万科在整个商业地产中属于龙头地位，从万科的销售量、销售额、占地面积的储存量、规模的大小以及销售信用度对整个商业地产行业来说都属于发展经营较好，从以上结论我们可以由万科的企业发展情况延伸至整个商业地产行业发展状况。现商业地产行业60%多的企业都面临资产负债率较高的情况。资产负债率较高一直都属于商业地产行业普遍的财务状况，但以前的商业地产拥有这个特点必不异常，因为资产负债率较高且盈利能力较强，这可以使企业的经营运行运用到财务杠杆的效应。但面对如今的商业地产行业，资产负债率依旧普遍较高，但盈利能力却下降，这就造成了现阶段整个商业地产行业需要关注的问题。

四、对我国商业地产企业现阶段经营的几点建议

基于前文分析，文章认为我国商业地产企业在现阶段经营应该：第一，重视对现金的管理；第二，扩大投资，抢占市场；第三，尽可能获得国家政策支持；第四，扩宽渠道，发展新战略；第五，实现企业与职员的利益捆绑，提高职员工作积极性。

1.重视对现金的管理

在持续经营的会计假设条件下更准确明确的确定通过以下建议使短期偿债能力维持在一个稳定的水平上。企业的真实偿债能力，我们在考虑其他的财务指标之外，需要更多的结合房地长真实情况去关注利润表、资产负债表以及现金流量表，商业地产企业是一个特别的企业负债率高，存货比重大，依赖于银行，因此，商业地产企业更应该重视现金为王的原则，更加重视对现金的管理。

2.扩大投资，抢占市场

商业地产的特殊姓，决定了其开发期时间长，在前期阶段的资金投入多，而现金流转也并不是我们想象的那么可观，甚至出现负债经营，但投资者以及金融机构不应该因为这原因而放弃投资或者借贷，加强通过和其他商业地产企业的合作，引进更多的投资，增加长期筹资伙伴的方法来增强企业的稳定性。

3.尽可能获得国家政策支持

企业可以从国家对商业地产的政策考虑，面临现阶段商业地产走势不稳定的情况下，政府应该积极、适度、合理的出台对商业地产的调控，比如：土地储蓄政策、土地开发政策、闲置土地政策、新增土地政策等从宏观上对商业地產事业给予支持，土地政策的应用可以起到对商业地产二三级市场供应规模，供应结构和供应价格的平衡调控目的。

4.扩宽渠道，发展新战略

企业应该积极主动寻求新型发展战略，调整股东结构，加大引入海外资金，满足员工的需求，提高企业整体形象，让企业的商业运行模式与国际一流公司接轨，使公司的业务模式逐步走向国际化。

5.实现企业与职员的利益捆绑，提高职员工作积极性

面对21世纪互联网时代，企业也应该强调互联网思维，积极鼓励进行营销创新，抢占市场份额，提高市场占用率，另一方面，在全面开展事业合伙人制度下，实现公司与员工利益的捆绑，提高管理层的工作热情和创造力，激发管理层市值管理的动力，促使公司股价预期更加稳定。

参考文献：

[1]万科房地产企业年报[N].2014年度报告.

[2]何切.财务报表分析[M].上海财经大学出版社，2007（70）.

作者简介：俞相成（1997.09- ），女，汉族，安徽滁州人，安徽财经大学经济学院，2015级本科生，研究方向：经济学