关于保障性住房工程建设管理的研究

檀 天

南京宁浦房地产开发有限责任公司 江苏 南京 211800

正文：

保障性住房工程是针对社会中的弱势群体而进行的住房建设项目。通过保障性住房工程建设能够有利的促及我国的社会公平，维护我国人民群众的基本住房利益。在现有的保障性住房工程建设管理中仍旧存在各种制度上的、组织上的以及执行上的问题，因此其管理过程还需要进一步深化和细化。

一、保障性住房工程建设管理的依据

1.以国家有关指导政策为规划依据

在政府工作中，保障性住房工程建设是维护民生发展、促进社会公平的主要建设项目。因此，为了更好的进行全国范围内的统筹规划，我国出台了一系列的相关法律法规，并随着社会实践和人民需求的变化而不断进行调整。从1998年国务院印发的《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，到2003年国务院发出的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，再到2007年国务院发出的《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》等系列政策，均为指导保障性住房工程建设管理提供科学、客观的指导依据。各地区政府均在中央政府的统一政策指导下开展各个地区的保障性住房工程建设工作。

2.以各地区具体情况为实践参考

保障性住房的面积大小、入住居民的评判标准等都需要根据各个地区的具体情况进行制定，不能够“一刀切”的进行管理决策，需要在制定各项指标和目标之前进行调研。因此，各个地区政府需要在中央政府的政策指导下，开展本地区的贫困人口的住房情况调查，以便确定本地区贫困人口的评判依据，以及相关的住房需求量，便于后续进行保障性住房工程建设的开发与供给。

3.以满足人民基本住房保障需要为基础

在保障性住房工程建设管理中，其最为基础的原则就是要满足供需平衡的原则，让贫困人口有房可住，能够享受到基本的住房保障。因此，在保障性住房建设的过程中，供需情况的考量是最为重要的。在现有保障性住房的建设中，明显出现了供不应求的现状，因此地区政府应该在综合评判住房需求的基础上，进行保障性住房的开发、建设、流通工作，以满足人民基本住房保障需要。

二、保障性住房工程建设管理的问题

1.保障性住房配套设施没能同步建设

保障性住房为了包租基本的住房需求，在购房或者租房的价格上比较便宜，因此开发商为了持续经营，需要减少住房工程建设的综合成本。因此，我国现有的保障性住房都建设在远离市中心的城郊地区，在交通、生活、购物、娱乐等方面没有形成配套设施和服务。由于保障性住房的便利性较差，没有办法满足贫困人口基本的物质需求，因此为其提供的服务质量不高。

2.保障性住房工程质量有待提高

出于成本和收益问题的考虑，保障性住房工程质量相对于一般的商品房而言，存在一定的差异。因此在保障性住房中，基本的水、电、暖气等设施设备可能出现不完善或者经常损坏等问题，给人民群主的基本生活造成不利影响。同时，除了基本的设施，保障性住房房屋面积小，房屋密度高，各个房屋之间的空间规划存在不合理的现象，影响了居住的体验和感受。并且，房屋之间的隔音、隔热、保暖等效果不佳，不利于人民生活水平的保障。

3.保障性住房分配管理过程存在的问题

总体而言，在保障性住房分配中，主要是依靠家庭收入以及人口数量等要素来评定是否为贫困人口，是否需要政府分配保障性住房。但是在具体的审核中，由于审核人员只是进行书面审核，没有实地的考察，因此各种骗租、骗购的情况时有发生，使真正需要保障性住房的人没有获得机会。同时，在分配过程中也存在变化性的问题。很多家庭在得到保障性住房之后，在家庭收入有所提升后，仍旧没有搬离出去，影响了保障性住房市场供给的数量和流动性。

三、保障性住房工程建设管理问题的解决策略

1.同步建设配套措施

对于开发商而言，同步建设配套设施不仅需要较大金额的开发资金，更需要后续的营业收入作为支撑。在现有的情况中，由于保障性住房数量不多并且较为分散，没有形成集群化的优势，因此难以在一个大的生活区域内建设相应的配套设施。因此，当地政府在进行保障性住房选址、设计和开发的过程中，需要注重保障性住房的集群效应，使其在地理位置上具有相邻性，在空间规划上具有一致性。因此由于保障性住房形成了一个较大的生活区域，因此商业开发看到有了一定的人口基数和商业需求，自发的会在市场的调节作用下开展商业开发的运营工作。

2.提升保障性住房的质量

从源头上来看，保障性住房的质量问题归根到底还是建设资金不足的问题。因此，当地政府应该积极扩展多方面的融资渠道，不仅仅从自身的财政收入进行拨款，也要从社会资本进行筹资活动，集合全体社会的力量提升保障性住房的建设资金。其次，在施工建设的过程中，政府应该加强质量监督环节，根据规定好的施工质量标准，进行施工质量的检查和监督，并建立相应的奖惩机制，对施工人员进行约束和激励。

3.保障性住房的公平、合理分配

对于保障性住房而言，其自身在分配过程中由于信息不对称的问题，很容易发生逆向选择或者道德风险的事件。因此，在审核过程中，政府需要制定全面的制度，从多个角度来评判贫困人口的标准和住房的实际拥有状况，以便做出综合的判断。其次，在分配的过程中，需要及时对人口进行收入信息、人口信息等情况的跟踪、更新和整理，确定好保障性住房能够根据人口整体情况的变化在市场上进行流通，满足更多贫困人口的住房需求。

四、结束语

保障性住房建设不仅仅有利于促进我国房地产市场的全面、健康发展，更有利于维护我国现有的社会住房需求，减少社会之间的矛盾。我国作为发展较不平衡，人口之间存在较大差异的国家，保障性住房的供给具有重要意义。在保障性住房的管理过程中，我国仍旧存在配套设施不完善、建设质量不高、住房分配不合理等问题，此时还需要各地政府在中央政策的统一指导下，依据自身的地区情况，扩展建设资金，加强建设过程的监督，为社会提供数量与质量兼具的保障性住房。