房企在房市浪潮中抵抗起伏的几种方法

正文：

宏观经济形势，宏观调控，产品多元化，拉长开发周期，多家合作，降价销售，介入租赁市场，金融控风险、降负债

房地产行业正在经历一个调整的过程。国家的宏观经济形势也正在发生一些深刻的变化。党的十九大提出，我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段，正处在转变发展方式、优化经济结构、转换增长动力的攻关期。具体在房地产方面，为了优化结构，减少浪费，抑制投机，完善住房保障机制，在国家层面，14年以来进行了新一轮宏观调控，先后出台了刺激性和收紧性的政策，目的是为了避免过热和防止过冷。2016年，在经历了降低首付比、提高公积金贷款额度、全面推行异地贷等宽松政策后，一二三四线房市均进入房价上涨状态。2016年9月30号之后北京等16个热点城市推出楼市新政，调控全面转向，进行紧缩。限购、限贷、限售、限价、限土拍、限商改住等限制措施推进，房地产融资全面收紧。棚改、大都市圈外溢、产业人口转移和农民工返乡购房等因素推动三四线城市房价上涨，并构成成交面积的重要成分（2017年底占全国成交面积的67%）。调控中房市呈现冷热不均的现象，呼唤因城施策。房市情况复杂，各种现象相当丰富。给广大房企巨大的压力。

那么房企怎样在市场和政策的变化和起伏中生存，还要生存良好？从市场上的一些案例，我们可以看到几种抵抗房市浪潮起伏的方法。

一种是产品多元化。这种方法的例子如北京万科，在本年度各种限制不会放松，正在建立宏观调控长线机制的背景下，同时发现市场的需求已得到了不少的释放，市场正在缩小。怎么样占领市场，成功促成销售？万科采取了拉长产品生产线，将产品多元化的方法。它因地施材，将产品的内容与位置、环境相对应。在“翡翠西湖”项目的策划和设计中，看到了项目挨近风景区青龙湖的优点，但也有位于六环外，离市区较远的短处。该项目设计为中低密度的洋房和叠墅内容，且定价较低。2018年11月单价低至3.55万元，明显低于4-6万元的五环外新盘常见价格。该盘因此去化率很高。而在另一个项目“大都会滨江”的策划和设计中，充分利用了它的区位优势，将其价值极大化。该项目采取了日本设计师的建筑设计和意大利设计师的室内设计，打造了一个新市中心超高层住宅（楼高四十二层，位于通州新城市中心，临河）中的豪宅（140-270平米一套）项目。项目2018年9月定价单价6.5万（14年拿地，拿地价4.5万）。

第一种方法是拉长开发周期。例子如石榴集团开发的十里春风项目，93年拿地，2018年还在销售。项目面积较大，用地15万平米，建筑面积43.6万平米（一共约10亿元拿地，还有将用地性质从商业转为住宅的花费）。该项目含多种内容，有洋房和小面积别墅。2018年11月单价为2.9万元，该项目最近的特价房-住宅-定价为2.75万，200万左右能买到一套，较为优惠。别墅总价470万，成交单价3.4万，房本140-150平米，实得200平米（实际单价2.35万）。该项目在2018年上半年两月时间成功售出700多套，成为北京楼市普通住宅的销冠。三是多家合作。这个也不是刚出现的新鲜事，但是最近发生得比较频繁，而且合作的单位会很多。例子如和悦华玺（昌平区）由金地-首开-保利合作开发；祥云赋（昌平区）由中粮、天恒、旭辉、恒基合作开发。

四是干脆就降价销售。降价销售不失为一种比较实在的方法，能够形成有效回款，能帮助房企付清土地金和自金融机构贷款。但是在一些情况下，政府对降价有控制，有的地方就约谈了降价的房企，将价格又涨回去了。这样做的目的主要是为了维稳，因为先前的业主知道后期房子降价销售之后会有负面情绪，有的地方出现了退房甚至打砸售楼处的情况。为了应对这种情况，房企往往采用了暗降的方式，一般就是送面积。几年前还只有个别的房企敢于大送面积，现在多数房企都敢送了，一般从10%的面积到一倍面积都有，在赠送一倍面积的情况下，就相当于房价打五折了。暗降对于销售是有利的，但是也常常遭遇政府的管制。像各种偷面积的做法，在很多地方是被规划部门禁止的，有的例子在建好之后被强拆（南京），有的建筑设计单位被约谈（成都），有的规划部门及时出台计容文件进行规栏（温州、深圳）。

五是介入租赁市场。应该要说明的是，虽然有建立“多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”是住房制度改革的新方向的说法；也有很多房企介入了这种业务，可以丰富房企的业务内容；但租赁市场的发展具有很多问题，造成房企在这个领域的收益方面存在困难。其中的典型问题比如租赁双方关系不稳定，租售不同权，从事租赁服务的主体融资困难等。租赁业务基本上来说利润率低，据张大伟意见，比如广州，住宅物业租金回报率较高的能达到2个点左右，一些高端公寓租金回报率为5个点，但是国内资金成本的年化是5-8个点，如果正常运作的话，是不可能盈利的。合计租赁业务的平均税赋是实际收入的25%。因此介入租赁市场，盈利难，不是房企抵抗市场浪潮的主要方法之一。

六是从金融控风险、降负债的角度实施一些办法。主要有：加快周转，保证企业运营；引进战投，从权益角度扩大资本；轻资产方式；在投资策略上审慎投资，量入为出；建立并完善现金流计划管理体系；以及发展供应链金融等创新型融资方式等。（注1）

小结：房市的起伏往往很戏剧化，对于房企也是相当大的考验。怎样应对这种起伏，需要房企非常灵活，动足脑筋。在几种应对方法中，产品多元化适合于大型房企；拉长产品周期适合于各种规模的房企；多家合作非常适合于小房企；而暗降价格销售，由于有可能遭遇规划部门的监管，有一定的危险性，在此不被认为是一种值得被推荐的做法；介入租赁市场，由于税收高，收益率低，难以成为房企渡过难关的有效方法；从金融控风险、降负债方面实施一些办法，有助于房企渡过市场起伏。

注1：参见2019年1月全联房地产商会《房地产企业金融风险防控报告》。

鸣谢：感谢全联房地产商会酆婴垣先生和赵正挺先生的指导和建议。