祁县房地产市场发展分析及建议

2018-03-23张晓艳

山西建筑 2018年36期

关键词：祁县棚户区商品房

张晓艳

(祁县建设工程招标投标管理站，山西祁县 030900)

近年来，祁县围绕“一轴两区四线”的大县城格局，大力推进新型城镇化建设，以住宅建设为主的房地产市场不断发展，建设步伐明显加快，当前祁县房地产市场运行情况良好，居民住房条件有了较大的改善。

1 祁县房地产市场发展的现状

1.1 祁县城乡居民居住房屋状况

根据城乡住房调查结果显示，截至2012年年底，祁县总人口为266 421人，其中城镇规划区内户籍数为4.64万户，人口为10.63万人；乡村户籍数为6.19万户，人口为16.01万人；城镇住宅3.8万套，建筑面积367.48万m2，城镇人均住房面积34.55 m2；农村住宅28.59万间，建筑面积517.37万m2，农村人均住房面积32.31 m2。

到2017年年底，县统计部门统计结果显示，该县总人口为274 704人，总户籍数为109 193户，其中城镇人口为113 289人，乡村人口为161 415人，人口自然增长率为4.06‰。

1.2 房地产业蓬勃发展，居住环境得到优化

2005年—2008年祁县房地产项目每年新开工建筑面积在15万m2左右，市场需求与供给量基本平衡。2009年—2012年由于土地指标有限，房地产新开工项目偏少，只有13个楼盘在销售，总建设面积30余万m2，而该县每年的房屋需求量基本保持在20万m2左右，整个房地产市场需求量大于供给量，销售市场反应热烈，房价增长较快，大部分楼盘在预售阶段就基本销售完毕。

从2013年开始，祁县基础设施投资加快，商品房住宅小区由普通型向中高端型发展，房地产产业快速发展，房地产开发企业队伍不断壮大。截至目前，在祁县从事房地产开发的企业达到20家。按开发资质等级划分，一级资质开发企业1家，四级资质开发企业13家，暂定资质开发企业6家；按企业注册地划分，本县开发企业14家，县外企业6家。

2013年—2018年全县新开工建设大、中、小型住宅小区工程项目23个，总建筑面积120万m2。建设商品住宅、保障性住房共计8 635套，建筑面积100余万m2，商业用房建筑面积22.87万m2。近年来陆续建成一批成规模、居住环境好的大型住宅小区，房地产业的全面、快速发展，大大改善了祁县居民的居住环境，提升了人民群众的生活档次。

1.3 棚户区改造强力推进，城市面貌不断改善

为改善居民居住条件和生活环境，完善城市基础设施，提升县城城市形象，2013年祁县成功实施了古城东侧棚户区改造，拆迁房屋面积8.36万m2，腾空土地103亩，为棚户区改造工作积累了经验、奠定了基础。2016年确定了祁县12片区的棚户区改造计划，祁县采取政府主导，市场化运作，于2017年全面启动了12片区棚户区及中轴线项目房屋征收及拆迁工作，通过先易后难的方式对全县棚户区逐步实施改造,到2018年9月底已完成10个片区套住房的征收工作。通过对老旧房屋的拆除，已经在祁县东风路修建两个汽车停放场所，一方面美化了县城主干道两侧的环境，另一方面缓解了东风路的交通压力。

1.4 保障性安居工程建设成效显著，低收入家庭住房状况得到明显改善

2011年—2018年，祁县建设保障性住房6 020套，总建筑面积51.25万m2。截至目前，祁县已分配保障性住房2 971套，其中经济适用住房1 800套，棚户区改造安置房1 171套；享受廉租住房保障家庭384户。保障性住房的建设有效改善了低收入家庭和棚户区居民的居住条件。

1.5 物业服务规模逐渐扩大，质量不断提高

在2010年祁县城内单位宿舍和开发小区大都是由单位和开发企业自主管理。近年来，随着祁县住宅小区的集中开发建设，物业企业不断发展壮大，全县物业企业已达到14家，其中二级资质的一家，三级资质物业企业13家，参与物业管理人员达到200余人，物业管理小区33个，管理面积达到110万m2。由原先的简单清理卫生向多元化服务发展，服务水平及质量不断提高。

2 祁县房地产市场发展存在的主要问题

2.1 商品房建设规模集中，短期内供需失衡

在房价逐渐走高的形势下，房地产开发商对市场预期较高，纷纷加大投资力度进行开发，导致商品房施工面积、新开工面积大幅提高。由于祁县无大型工矿企业，外来就业人员较少，同时每年有部分高校毕业生留在外地，尽管目前购房的刚性需求、阶段性需求、改善性需求稳中有升，但短期内购房需求不会大幅增长。根据近几年商品房销售备案情况统计，祁县每年住房需求基本在1 500套～2 000套，建筑面积约20万m2。由此可见，房地产市场有可能形成短期内的供需失衡、商品房滞销的局面。

2.2 房地产开发企业资金不雄厚，影响项目的建设进度

目前在祁县进行房地产项目开发的企业大多数注册资本金在1 000万元～3 000万元，资金实力不强，而房地产开发属于典型的资本密集型产业，资金投入量大，建设周期长，企业从土地的取得到项目的建设都需要大量的资金。由于祁县房地产开发企业大多数属于中、小企业，自有资金少，以期房预售为主，主要依靠预售资金滚动发展。如果期房预售达不到预期效果，资金的不足会使开发项目建设进度受到影响，进而造成小区的分期建设、土地闲置，影响小区的整体投入使用，更重要的影响到县城的整体面貌。

2.3 房地产市场不规范

部分建设项目，因土地指标及总体规划需调整等诸多原因，仍然存在土地未挂牌，规划、建设手续未办理就开工建设的现象。这一现象在保障性住房建设项目中尤为突出，保障性住房建设时间紧、任务重，手续办理时间最快需要10个月，为了赶建设工期，基本上都是边建设边办理手续。

工程项目先开工后办理建设手续，既形成了违法建筑，又影响了建筑市场秩序的健康发展。一些开发企业因取得建设手续滞后，制约了项目建设过程中贷款等事项的办理，建设周期可能加长。为了尽早回笼资金，缓解建设资金的周转压力，往往出现违规预、销售现象，通过夸大小区功能及售后服务承诺的方式，达到促进销售的目的，但由于物业管理企业服务意识不强，服务质量不高，导致业主与开发公司之间的矛盾时有发生。

2.4 棚户区改造征收难度大、周期长、成本高

征收工作成为制约棚户区改造的最大因素，棚户区居民诉求不一，少数被征收户对征收补偿的期望值较高，超出政策范围，不配合征收工作，阻碍征收工作的进度。不仅推高了改造成本，还影响到改造进度。同时，拆迁户的安置成本要均摊入棚户区改造的出让土地中，相比较净地出让而言，棚户区改造的商品房土地成本远远大于净地出让的商品房土地成本，如果改造区的商业价值不高，地段无明显优势，基本为住宅销售的话，其商品房建设成本远远高于其他净地出让的普通商品房，所以投资商对棚户区改造的积极性不是很高。

3 对祁县房地产市场发展的建议

3.1 科学规划，合理布局

科学编制房地产发展规划，保持房地产业的适量适度开发，保证房地产持续健康发展。严格按照城市的整体规划要求发展房地产，合理调整城市布局，坚持旧城、城中村改造与新建商品房有机结合，实现综合平衡。对旧城区要有重点、有规模地进行成片改造，并有完善配套设施，严格控制小规模开发，禁止零星插建。对新建区开发要高要求、高标准，体现新的特色、形成新的亮点，提高居住小区的档次和品位。

3.2 优化住房供应结构

鼓励房地产开发企业适应市场需求，按照县城总体规划及控制性详细规化适当调整商品住房的建设规模、套型结构，商品房小区内适当配建廉租房、公租房。实施小区品牌战略，适度建设高档小区，提高城市品位，建立高、中、低档以中档为主的住房供应体系，满足不同层次人群住房需求。

3.3 进一步整顿和规范房地产市场秩序

加强房地产开发建设全过程监管，切实整顿和规范房地产市场秩序，加强新建商品房的土地审批、立项计划，规划设计，工程建设报批、商品房预售等环节的管理，从源头上制止房屋开发的无序局面。针对违规开发项目由相关部门组成房地产市场专项整治小组，对祁县房地产行业进行常规性、不定期清查，查处和纠正违法行为，整顿和规范房地产市场。

3.4 引导物业服务规范发展

物业服务直接影响城市环境、城市容貌和城市形象。在小区的建设过程中，与房地产行业相关的各职能部门及社区要加强配合与监管，共同引导小区物业服务走上健康发展的轨道。在小区建设前，要按标准积极规划设计好物业服务用房；小区建成交付使用后，要按规定依法成立业主委员会，并采用招投标方式正式选聘物业服务企业，对老、旧小区的物业服务，鼓励居委会发展社区服务来进行物业服务和管理。同时，要采取有效手段，确保小区住房专项维修资金足额收缴到位，力保该资金专款专用，为小区物业共用部位的维修和更新改造提供有效保障。