扬州市老旧小区改造的现状与对策

房忠洁 张苏俊

(扬州工业职业技术学院建筑工程学院，江苏 扬州 225000)

0 引言

扬州是一座历史悠久的文化古城，以其优美的环境、特色的园林古建闻名于世，在扬州的老城区有很多颇具特色的古巷，穿插在这些古巷中还有很多建于二十世纪八九十年代的小区。在我市，政府部门将1996年前建成的小区定义为老旧小区。在我市老旧小区有300多个，分布在扬州市各个地区，居户约10万户，面积约900万m2，其中基础设施陈旧、环境较差小区、建于80年代23个。这些老旧小区规划建设年代较早，当时建设标准相对较低，经过多年使用存在很多外观或者功能上的问题，已无法满足居住环境和城市美观的要求。

1 老旧小区现状分析

1.1 建筑功能简单

部分老旧小区建筑结构形式单一，设计时没有独立的厨卫设施，因为地域限制很多没有设置停车位；老旧小区均建设在20世纪80年代～90年代，房屋抗震能力差；老旧小区建设时使用的建筑材料也不节能环保，导致如今小区外观上显得破烂陈旧，屋檐、台阶、楼梯扶手等位置出现破损，房屋外墙和楼道墙面开裂，还存在漏水情况使得墙面泛黄发黑，观感十分不好[1]。

1.2 基础设施陈旧

老旧小区道路年久失修，路面不平整，两侧路牙破损残缺，车子乱停乱放，经常造成道路拥堵；排水系统设计不合理，废水污水不能及时排出，雨天的时候还会出现内涝的情况；老旧小区的电线、供暖供气管线均已出现老化，常常出现停水停电的情况，给居民造成诸多不便。老旧小区活动娱乐场所十分简陋，健身器材也已生锈，有的小区甚至没有这些设施；有的老旧小区没有设置物业管理，还有一部分小区物业管理形同虚设，小区的安全得不到保障。

1.3 环境质量不达标

老旧小区修建时间较早，当时对绿化要求不高，因此周边绿化较少甚至没有，即使少数小区修葺了绿化带，但绿化带常年没有维护，已经残破不堪；居民修建的各种违章建筑四处可见，侵占绿地和道路，也是造成交通拥堵的重要原因；小区公共环境卫生差，楼道杂物堆放影响消防，过道两旁垃圾堆放，小广告覆盖了墙面和告示牌。

2 老旧小区改造面临的困境

由于老旧小区多分布在市区中心位置有的分布在扬州的小巷中，受到环境、交通、资金等各方面的限制，改造的推行缓慢，一直面临着很多困境。

2.1 协调管理难度较大

老旧小区改造一般需要对小区的供电、供水、燃气等配套设施进行维修升级，在对小区道路和外墙修缮时又会涉及到电网、水管网的迁移改动，这需要各个部门的全力配合。同时，老旧小区改造涉及的相关部门多，包括消防、城管、居委会、电信等部门，协调好各单位的难度很大。如果协调工作做不好，容易导致工期停滞或者重复迁改等问题，对改造进度和造价都造成很大的影响。

2.2 建设管理不规范

小区改造需要征求小区各业主的意见，由于业主意见不统一，很多项目在着手时就面临困难，需要协调。而且各小区具有不同的特点、住户的实际需求不同，在改造过程实施过程中存在着很多变更，如果对这些变更把关不严格，必然会造成整个工程质量得不到保证。当前扬州老旧小区改造主要方向是提升小区的硬件设备，但从当前老旧小区改造的情况看，普遍存在着管理较不善的问题。因为缺乏物业管理来维护的小区的环境，改造后小区经过一段时间问题还是会再次显现，小区治安条件容易恶化，居民矛盾也容易增大，很难让改造的福利长久的维持下去。

2.3 配套设施改造困难

老旧小区老年人、儿童较多，没有电梯十分不便，但是修建电梯没有政府部门支持，居民很难成功做到[3]。老旧小区道路本身就很狭窄，根据当时的经济条件在建设初期并没有考虑停车位的问题，但是随着经济的飞速发展，居民生活水平得到很大提升，现如今各家各户都有了私家车，行车拥挤、停车困难等问题造成了许多邻里间的矛盾。电梯和停车位的增设涉及到各家各户的切身利益，需要做大量的协调工作，实施起来很困难，尤其需要大量的资金投入。

3 老旧小区改造的建议

老小区的问题日益凸显，不仅影响市容市貌，而且给居民造成很多不便，影响居民的生活品质，因此对老旧小区改造刻不容缓。扬州市政府近几年对老旧小区的改造一直在推进中，从2008年到2017年的10年间，政府部门对老旧小区已经做了很多工作。比如对小区的墙体、路面、管线、路灯等基础设施进行维修、完善了小区的监控系统、设立门卫或者报警亭、合理设置了绿化带、条件允许的情况下也增加了休闲活动场所，居民生活环境得到了一些改善。

但是政府部门目前所做的工作主要针对的是对老旧小区的基础设施进行改造，但从民生的角度来看所做的还是不够的，仍然有很多问题未能解决。比如老小区中居住的老人小孩较多，而老小区大多都没有配设电梯，上下楼梯就是一个很大的问题；停车难的问题依然突出，没有多余的空地来建设停车场；小区配套设施不完备，很多小区没有设立社区活动中心，老人没有地方进行活动，只能在路边集中活动，既影响交通又不安全。建设“宜养宜居”社区是如今小区建设的趋势，因此在满足基础设施要求的基础上，还应对小区的配套设施进行改造，现提出如下建议[4]：

1)每个老旧小区面临的问题都不尽相同，需对各个老旧小区的现状进行调研分析，因地制宜，提出适合于小区自身的改造方案再予以实施，这样改造工程才能更有效率地实施；

2)老旧小区的改造离不开政府的支持，老旧小区的改造是事关民生大计，首先改造资金主要还是依靠政府财政拨款，因此希望政府能多出台一些新的政策，鼓励和支持老小区配套设施的改造建设；

3)老小区老人、儿童居住较多，尤其是对住在高楼层的居民来说没有电梯十分不便，通过对建筑结构重新设计，对原住宅进行电梯增设，而关键的资金来源问题则需要政府部门出台政策解决；

4)老旧小区坐落在老城区、市中心，配套设施需要空地，但是在拥挤的市区无法实现，大规模的整体拆迁确实实行起来更是困难，所以可以采用局部拆迁的方式，将小区重新规划，例如招商引资，将小区局部多层住宅楼拆除，再投资建两栋新的高层，让原来的居民回迁到小区，再将其余住宅出售盈利，这样就可以将剩余的区域规划为相应的配套设施，比如绿化、停车场以及活动中心，改造环境、提升小区品质，为居民谋福利。

4 结语

老旧小区的改造与社会民生息息相关，一个美好的生活环境有利于形成和谐的人际关系，并且对社会安定团结起着十分重要的作用。老旧小区改造的意义除了改善、维持社区秩序，保障居民基本的居住条件，而且还可以协调社区内各方面的关系，化解不平衡、不和谐因素引发的邻里矛盾，营造和谐的人文环境。政府部门对老旧小区进行改造有利于社会的稳定和和谐，树立了共产党的良好形象，也体现了共产党的执政能力。