虚拟现实技术在房地产中的应用分析★

汪 玲 胡尊帅

(江苏工程职业技术学院,江苏 南通 226007)

虚拟实境(Virtual Reality),简称VR技术，运用计算机仿真科技模拟一个三度空间的虚拟世界，可以提供使用者如同真实世界中关于视觉、听觉、触觉的模拟，使用者可以和这个空间的事物进行互动，可以随自己的意志移动，并具有融入感与参与感，将精确的3D影像传回产生临场感[5]。它的提出可追溯到20世纪80年代初，而在最近几年才真正达到进一步完善和应用，最热门的便是在娱乐领域大展身手，它带给玩家非比寻常的酣畅体验而受到广泛热捧，调查显示2016年中国VR市场规模为34.6亿元，尽管当前这一规模还处在比较小的水平，但是市场规模增长速度非常快，预计2018年中国VR市场将突破百亿元大关。未来五年中，VR市场的年复合增长率将超过80%。预计到2021年，中国会成为全球最大的VR市场，行业整体规模将达到790.2亿元[1]。

1 概述

相比传统的平面图、样板房等展示手段，虚拟实境的最大特点在于能让使用者有身临其境的感觉，客户可从不同角度对房屋结构、装饰等进行全景体验，进行“实地”游览。从室内样板间到室外景物的搭建,再到整个小区的还原，直至周围路段，VR看房开始突破室内的限制，从更大的空间为客户带来身临其境的体验[2]。VR视频技术与房地产开发和室内设计有机结合后，现场体验感强，客户可从不同角度对房屋结构、装饰等进行全景体验，对房屋销售、房地产产业链延伸，尤其是精装修业务板块具有积极推动作用。因此加快此项新技术的研发、应用与推广，先试先行、在摸索中创新，可以促进企业效益的逐步提升。

2 VR技术在房地产中的应用

VR技术应用于房地产和室内设计是大势所趋，楼里的样板间仍有存在的必要，但临时样板房一定会被取代。因为它实实在在地解决了开发商最痛的点——时间成本、资金成本以及空间成本。其中，时间成本可谓是开发商的重中之重。作为重资产行业，资金的快速周转是房地产开发商的核心需求[3]。临时样板间曾在很大程度上提升了预售效率，加快开发商回款；而如今，VR的出现，让它的效率也滞后了。搭建临时样板间，从规划设计到购买材料，再到签订设计合同，到签订装修合同，到施工，再到软装进场，直到最后验收、推广，时间至少在3个～6个月。而这3个～6个月对于营销部门来说，除了做一些暖场活动外，毫无销售可言。而VR技术的出现，让3个～6个月的时间直接缩减为10 d～15 d。通过虚拟看房，营销人员可以提前锁定客户，提前销售，赢得时间红利[7]。现阶段，VR技术真正帮助开发商省钱的地方，其实是在多户型的补充展示上。除了省钱省时间，VR还有另一大用武之地——空间重构，节省空间成本。空间重构主要解决两个方面的问题——人流量营销和异地看房。第一个方面，营销最好的地方就是人流量足够大的市中心，能大大提高销售转化率。而传统售房，往往只是在人群集中的地方发发传单，摆摆模型，放放视频，方式单一，获客能力较弱。而VR技术的出现，却可以在人流量大的地方，打出噱头，造出让客户叫嗨的新奇的虚拟世界，在此基础上截客、获客，提升销售转化率。

另一个方面，异地看房。随着旅游地产、养老地产和海外地产的兴起，异地买房开始逐渐成为中产阶级的一大生活方式，而这其中却是痛点颇多。比如，海南的楼盘，作为旅游地产，需要在全国销售。旺季，游客进岛，房子自然好卖。但到了淡季，房子还得接着卖，这个时候，营销人员就需要出岛，在重点城市布点销售。而布点销售费用惊人，且耗时耗力。租展厅，一租就是3个～4个展厅；做沙盘，小则10万元以内，大则30万元～40万元；如果用VR，一个展厅即可。同时，不需要做沙盘。VR费用大多低于沙盘，而效果远超沙盘。

此外，VR的便捷和移动性，方便在各地铺开，并反复使用。当然，开发商们也承认，靠VR直接带动异地销售的几率比较低，其更多是提高客户的决策效率。客户看到感兴趣的虚拟户型，会提前缴纳少部分预定金，再以旅游的形式实地观看，由此提升售房几率。

VR技术相较于幻灯片和视频影像，在楼型及房产展示方面具备明显的技术优势，特别是针对一些结构复杂，体积庞大，不便展示的商品，其真实感和沉浸感能够有效的提升成交的可能性。在房产销售领域，VR技术拥有非常大的开发潜力，使用VR+房地产的项目，可以大大缩短售楼周期，提高期房的成交量，保证资本的提前回拢。VR+房地产，最主要的价值就是重塑了传统的依靠房产中介代领消费者现场看房的老旧模式，通过使用VR技术，使得消费者可以多人，异地同时看房，极大提升了房产销售的效率和成单量。VR技术能够真实的还原房屋的实际状况，使得远程看房成为可能，这一特性将重塑房产零售市场的现状。VR技术的引用，将极大节省房产中介费用和中介佣金，甚至完全改变这一传统模式。VR技术具有以下特色：

1)VR技术能够更真实、直观的向消费者展示房屋的面貌，为房地产企业节省大量的房产销售费用。2)实现异地看房，在线看房等功能，也支持在线下体验厅看房，能够极大的提升销售转化率。3)在制作精装样板间方面，为房地产公司极大地缩减了资金成本，更好满足消费者个性化需求。虚拟现实技术应用于房地产和室内设计的主要目的就是满足消费者的需要和走向房地产行业的前沿。VR技术应用到房地产及室内设计与装修产业后，人们能够获得更为全面的房屋数据信息，房间位置、朝向、布局、立面效果、装饰效果等具体信息一览无遗，通过在虚拟的立体环境中游览，犹如身临其境。随着虚拟实境技术的日趋成熟，客户足不出户，就可以随时随地了解到任何地方的房地产及室内设计与装修。通过VR全景技术，人们能够获得更为全面的数据信息，虚拟现实VR旅游的价值也将会越来越大，应用也会越来越广。而且随着VR技术以及社会的发展，对虚拟现实VR旅游的应用也会越来越深入。

3 VR技术在房地产的发展分析

3.1 进行性能优化

从开发工具来看，VR看房主要有两种途径：1)采用游戏引擎Unreal或Unity进行开发；2)基于全景拍摄的视频采集。其中，视频采集的成本较低，易于操作[4]。由于视频采集主要由全景设备拍摄完成，种种的限制直接导致缺点一箩筐：画面分辨率低，画面容易出现变形，晕眩感较强、缺少人与景之间的互动。从某种层面看，视频采集的方式算不上真正意义的VR。真正的VR要求更高质量的画面，更真实的效果，以及人与环境的互动。因此，基于游戏引擎的开发团队在技术上更具实力。这样的产品可以让用户真正沉浸于虚拟世界中：行走、打开冰箱门、拿起杯子、更换家具颜色、拧开水龙头看水哗哗流动、打开窗户看到光线的明暗变化、测量室内高度等等。游戏引擎Unity比较容易上手，但做出来的画面偏卡通，缺少真实性。对于动辄几百万的房产交易来说，这样的画面，多多少少让买房人对于未来的居家环境大打折扣。于是，Unreal成为更理想的开发工具。它能做出与现实所差无几的真实效果，且画面更为精致，交互更为多元。但缺点也很明显，难度大，上手慢，国内能熟练操作Unreal的团队比较紧缺。采用何种工具进行产品开发，成为VR看房团队实力的一大分水岭。不过，百亿的大市场，在行业巨头们垄断90%的市场前，谁都有得玩，正所谓远近高低各不同。不同的地产开发商，根据自身的实力，也可以选择技术和价位各不相同的伙伴。而将视频采集的方式直接用于现成的二手房也不失为一条便宜且便捷的路子。由于VR技术是基于上下、左右、前后的全方位展示，因此，对于显卡的需求较大，即使是目前市场上性能最好的英伟达GTX 980 Ti显卡，想要呈现更逼真的动态效果，加入更丰富的人景互动，也是捉襟见肘。性能优化还有一个基本功，那就是视觉标准，有多少帧、必须满帧、不能掉帧、更不能卡帧。

3.2 标准化设计

标准化主要分为两种情况：资料收集的标准化和线下服务的标准化。资料收集是个耗时耗力的琐碎活。VR技术提供商在向开发商收集各类资料图纸时，会遇到不少问题，如：开发商很少一次性给到完整的资料；收集所缺的资料，需要辗转营销口、设计口等不同部门等等。资料收集就会耗费到大量时间。因此，如何制定一套标准化的资料收集流程，如何让资料收集者在短期内就能判断图纸的正确性，并熟练操作整个收集流程，对于VR提供商来说，至关重要。除此，后期设备的维护、体验流程等也需要一套标准化来提升效率。如：如何在10 min～20 min内快速安装整套体验设备；日常设备出问题时从哪些地方进行调试；由于VR头盔会与客户皮肤直接接触，如何保证设备的清洁等等。

4 结语

虚拟实境技术潜力无限，应用前景非常广阔，但目前仍存在着许多理论问题和尚未克服的技术保障，虚拟漫游技术增加了信息展示的媒体和方法可以使游客足不出户的游历世界各地名胜风光，但虚拟建筑场景的最大难点在于建模逼真度和制实施性的矛盾，如何使用数据压缩技术平衡这两者之间的关系是一个正在被研究的问题。虚拟现实技术在未来也会运用到各个领域，随着计算机技术的发展，虚拟现实技术也将更普遍的出现在人类生活中，必将为人类的生产生活带来全新的面貌。