新形势下民营房地产企业提高财务管理水平的对策

2018-03-21雷玲

中国集体经济 2018年9期

雷玲

摘要：随着我国房地产市场的飞速发展，房地产市场的竞争也异常激烈，为了在市场竞争中占据一定的位置，房地产企业不仅要应对外部环境的变化，还要提升自身的管理水平，如何合理地控制财务管理，降低企业财务风险是每个企业面临的主要问题。为了保证企业的经济效益和快速收回资金，民营房地产企业必须提高财务管理和控制能力，使企业能够长期发展。文章分析新形势下民营房地产企业财务管理存在的问题，在问题的基础上提出了有效的财务管理控制策略，以提高企业的管理能力。

关键词：新形势；民营房地产企业；财务管理；管理控制

在新形势下，市场经济的不断发展给民营房地产企业带来了一些机遇，同时也带来了一些挑战。只有采取合理的措施应对挑战，抓住机遇，企业才能更好地保证自己的经济利益。为推动房地产业升级，国家有关部门出台了相应的房地产业政策。由于房地产行业限制因素较多，市场竞争加剧，民营房地产企业发展缓慢。要使企业在市场上占有稳定的位置，要科学地控制财务管理，搞好财务管理，保证资金运用和融资合理性，降低企业财务风险。

一、民营房地产企业财务管理的特点

民营房地产企业的财务管理，是指企业对生产经营活动所需的各种资金进行预测、计划、核算、控制、分析和评估，妥善处理各种经济金融关系管理工作，是企业管理的重要组成部分。民营房地产业务财务管理具有以下特点。

（一）开发周期长，资金筹集任务繁重

房地产开发具有长期性，资金周转时间长，周转率较低，一次性投资资金相对较大，因为巨额的地价和住房项目需要大量的资金投入，资金的筹集难度较大。特别是在目前金融企业贫困状况比较困难的情况下，民营房地产企业加强财务管理是必要的。以广西南宁为例，2016年1～12月，南宁市房地产业房地产开发投资约150亿元，比上年同期增长10%。住房总建筑面积1610万平方米，增长8%，商品房销售额约1300亿元，增长6%。从以上总体数据来看，销售增量值低于开工建设投入的速度，说明企业不得不以其他方式筹集更多的资金，未来一段时间，这笔投资的附加值会更大而随着销售资金的增长，南宁民营房地产企业的资金链将处于紧张的趋势中，甚至出现资金链断裂情况。

（二）财务风险较高

房地产开发经营周期长，在这个过程中存在很多不确定性，房地产企业自身调节能力较差，稍有不慎可能陷入资金链断裂的困境中，从2016年1～12月，南宁房地产的资金来源总额达150亿元，其中国内贷款25亿元，利用外资1000万元，自筹资金56亿元，剩余资金来自预付款项和定金，从资金来源看，房地产企业面临的还款任务艰巨，财务风险较高。

（三）财务管理难度大

为了满足大量的资金需求，民营房地产企业需要从银行借钱，买地建房，由国土资源部门，规划部门和环保部门监督。这种等级关系表明，民营房地产企业的发展必须与这些部门打交道，涉及广泛的关系，因此，财务管理比较困难。另外，与其他企业相比，民营房地产企业发展周期长，资金投入大，回收缓慢，增加了财务管理难度。

二、民营房地产企业财务管理过程存在问题分析

（一）资本结构不合理，负债率高

房地产行业投资大，周期长，对于从项目审批到土地审批到最终竣工并投入使用，投资量大，回收期慢。民营房地产企业融资难度较大，很多企业为了获得资金，不考虑融资成本，借贷成本资金非常高，不考虑自有资金和借入资金的比例，他们为了度过眼前的财务难关，盲目借贷，导致资本结构不合理，没有考虑到高额的利率给公司带来的负担，最终资不抵债。

（二）不重视成本和费用的管理

成本费用管理一般在企业经营活动中进行，主要对企业的产品成本与营业费用进行预算，主要作用是全面开展管理工作，对民营房地产企业进行分析，节省更多成本，有效控制企業成本，从而提高企业的市场竞争力。很多民营房地产企业对成本费用管理不重视，没有采取财务管理手段。他们没有监督和控制企业经营和生产的全过程，不重视财务预算管理，也没有制定财务预算计划和体系，导致财务管理比较随意，造成企业成本提高。

（三）内部控制制度不完善

大多数中小型民营房地产企业还没有建立健全的内部控制制度，企业主要依靠管理人员来监督和控制。一些企业没有专门的财务人员，财务人员和一些管理职位没有分开，更没有建立企业内部控制制度，对企业的财务进行管理，导致财务问题经常出现。

（四）财务人员素质不高，财务管理意识淡薄

大多数民营房地产企业并没有财务管理的意识，他们设置财务部门只是为了解决企业融资的问题。由于忽视了企业的财务管理，不重视高级人才的引进，也没有对财务人员进行培训，财务人员由于素质低下、财务管理水平不高，造成企业财务信息混乱，不能体现企业财务的真实性和客观性，导致决策失误。

（五）融资渠道较为单一

大部分民营房地产企业的主要资金来源是依靠银行贷款，自筹资金的能力较弱，而且自筹资金大部分来自购房者的定金和预付款，自备资金少之又少，如今的房地产市场不似以前红火，库存越来越多，加剧了房地产企业的资金困难，随着房地产企业的负债率的提高，从银行借款的资金成本也不断上涨。此外，国外房地产政策频出，严格控制过热地区和重度民营房地产企业贷款规模，房地产业银行信贷紧缩，导致民营房地产企业融资困难。随着时间的推移，民营房地产企业资金链断裂的风险也逐渐增大。

三、新形势下民营房地产企业提高财务管理水平的对策

（一）建立健全财务管理规章制度

财务部门的管理工作之所以会出现大问题，是因为没有一套完整的规章制度作为工作依据，盲目地进行工作只会给工作带来不必要的麻烦和困难。因此，民营房地产企业要根据自身条件和经营状况制定自己的财务管理制度，同时将自身的财务管理特征也纳入到制度的发展之中，这样不仅规范了员工工作程序，也能促进企业规范化发展。一个好的制度可以促进民营房地产企业的发展。基于实际工作中遇到的一些问题，通过自身的经验不能很好地解决，应该通过创新的方式有效解决财务问题。

（二）加强成本控制

一要加强成本核算，房地产开发商的成本反映了实际投入在开发建设中的实际支出，以确定适当的销售价格来实现最大化，为资金回报奠定基础；二是严格把关工程结算，在保证房屋质量的前提下，防止施工过程中不必要的浪费，控制物耗；作为日常重要的民间房地产业务支出，项目支出通常会有一定的监管，要评估民营房地产企业的工程部门，财务部门在建项目的资金需求情况下，确定合理支付节点，控制建设项目的成本；但在淡季，各项费用需要控制在计划中。例如，虽然行政性开支在民营房地产企业的资金占比较小，但财务部门仍然需要监督，拒绝不合理的开支。

（三）合理的管理和使用企业资金

由于涉及的资金数量大，民营房地产企业应统一安排資金使用情况，做好详细规划和合理调度，确保资金能够合理科学地使用和支配。同时，民营房地产企业还应该设立专门的资金管理机构，统筹安排和使用资金，合理调度，充分利用资金。

（四）提高财务管理人员水平

人是管理的核心，对于房地产企业来说，财务管理人员的素质直接关系到企业财务管理的水平，在招聘过程中，考虑到他们的业务水平和竞争上岗的能力，扩大高层次人才；另一方面，要加强对内部人员的培训，财务人员要定期进行财务管理，工程储备等方面的培训工作，只有不断拓展知识面，丰富眼界，才能不断提高自身的业务能力更好地为企业财务管理做出贡献。

（五）拓展融资渠道

民营房地产公司融资困难主要是自身的信用和承担风险的能力并不高。首先，民营房地产企业要实现有效融资，从而降低财务风险，关键是要提升自己的综合实力和管理水平，树立良好的企业形象和口碑。其次，为了有效解决融资难问题，应盲目投资管理，合理设置融资决策的基本流程，尽量减少融资成本和风险，确保民营房地产企业融资安全。

四、结语

面对市场竞争的巨大压力，民营房地产企业必须正确对待财务管理，合理控制资金，保证资金的合理使用，为企业赢得最大利益。通过财务管理的改善，企业可以有良好的筹资和投资环境，确保企业资本结构合理。在管理过程中，企业应根据市场情况和自身发展状况，完善企业财务管理制度，同时将内部监督制度与规范合理的管理流程相结合，实现企业的经营目标和更好的经营发展。