新加坡房价对城市竞争力的影响研究

摘要：文章针对新加坡房价对城市竞争力的影响进行案例分析。研究发现：新加坡房价和城市竞争力基本保持同步上升的历史趋势。新加坡相对适宜的房价分别从城市经济增长、产业转型升级、人力资本积累等方面促进城市竞争力的提升。新加坡经验启示主要体现在政府严格有效的宏观调控、合理的住房制度保障、科学的多中心城市空间规划三个方面。新加坡的发展经验对世界各国城市的竞争力提升提供了许多经验启示。

关键词：新加坡；城市竞争力；房地产价格；经验启示

一、 引言

新加坡是一个地处东南亚地区、拥有718.3平方公里的国土面积的“花园城市”国家，常住人口547万人，人口密度高达7 257人/平方公里，是亚洲发达的资本主义经济国家，与韩国、中国香港、中国台湾并称为“亚洲四小龙”。近年来，新加坡城市综合竞争力稳步增长。已经成为亚洲最大的金融中心城市，也是一座冉冉升起的世界一线城市。当前，全球许多发达国家和发展中国家的城市房价高企并且暴涨，增加了居民的住房负担，影响了企业的盈利和生存，甚至威胁到社会的稳定，影响了城市竞争力的提升。然而，根据Demographia近年来公布的《国际住房可负担性调查》报告，2010年、2012年、2015年和2016年间，新加坡的房价收入比分别为5.1倍、4.4倍、5.6倍和5倍。根据新加坡建屋发展局数据的计算，1999年、2003年、2005年、2008年房价收入比则分别为3.91倍、3.90倍、4.49倍和5.15倍，均处于国际公认的3～6的合理区间内。胡润研究院发布的《2017中国高净值客户海外置业展望》则指出，新加坡已成为最适宜高净值人群投资移民的国家之一。总体来看，新加坡房地产业一直保持了合理稳定的价格发展态势，宜居环境优良，这些都为新加坡经济发展创造了良好的条件。在土地紧缺、人口稠密的条件下，新加坡依然将房价调控在合理的区间内，保持世界一线城市的地位，具有世界一流的城市竞争力。这背后有哪些值得推广的经验？值得我们深入探究。

二、 新加坡房地产业和城市竞争力的历史回顾

房价对城市竞争力的影响，作用于竞争力内在构成，反映在竞争力的外在表现。因此，这里首先有必要对新加坡房价和城市竞争力的发展历史进行回顾。

1. 新加坡房价的历史波动。新加坡房价的历史波动大致呈震荡上升态势，主要分为以下三个阶段：第一阶段是1970年～1992年，这一期间新加坡房价呈稳步上升趋势。主要原因在于1970年～1989年期间，新加坡政府通过建屋发展局向组屋购买者提供低息贷款的方式推行“居者有其屋”计划，并且不断完善中央公积金制度，促进了新加坡房地产业的稳步发展。第二阶段是1992年～2005年，这一期间内，由于亚洲金融危机作用下，新加坡房价出现剧烈波动。在国际游资及本地炒家疯狂炒买的推动下，1986年～1996年间新加坡房价出现暴涨，其中私宅价格更是涨幅达到440%；1996年～2005年间，在金融危机和组屋转售限制放开的冲击下，新加坡房价大幅下跌，这期间的私宅价格的跌幅达到45%；第三阶段是2006年～2014年，这一期间内新加坡楼市进入复苏阶段。由于美联储实施量化宽松政策的冲击，大量资金（大部分为外资）涌入房地产市场，新加坡房价短期内暴涨超过60%，房价跃居亚洲第二的位置，并在2014年达到顶峰。在此之后，在政府冷却措施作用下，房价已连续3年出现回调现象。

2. 新加坡城市竞争力的历史发展。总体而言，新加坡城市竞争力大致呈持续上升态势，主要体现在经济发展、科技创新和产业升级三个方面。第一，经济发展方面，近40年来，新加坡人均GDP持续提升。1976年～1996年约20年间，人均GDP从1万美元增长到3万美元。到2016年，人均GDP已上升至5.2万美元。在此期间，劳动生产率则呈震荡上升态势。第二，科技创新能力方面，新加坡R&D投入逐步提升。1990年新加坡R&D投入仅为5.72亿美元，到2008年已持续攀升到71.28亿美元，受次贷危机影响，2010年R&D投入下降到64.89億美元，2012年回升到72.45亿美元，年平均增长率约为12.2%；第三，产业结构方面，如表1所示，比较新加坡1970年、1980年、1990年、2010年三大产业的地位，可以发现新加坡产业结构已逐步优化，表现为第三产业产值所占GDP的比重显著得到提升。截止到2010年，新加坡三大产业的比重变化为第一产业产值所占GDP比重已降至1.5%，而第三产业贡献高达74.5%，其余是第二产业所占比例；金融、商业服务、旅游、电子信息等行业已成为新加坡国民经济的主要支柱。

三、 新加坡房价在城市竞争力提升中的作用

总体来看，新加坡房价和城市竞争力均基本保持稳步上升的历史趋势，本部分则从房价影响城市竞争力关键要素的视角进行分析，具体包括房价影响城市经济增长、产业结构升级以及人力资本积累三个方面。

1. 适宜的房价为城市经济增长带来动力。相对适宜的房价促进了新加坡经济的稳定增长，增加了财政收入和就业。首先，随着房价的稳步上升，房地产业也成为新加坡国民经济的重要支柱产业，房地产业领涨新加坡经济，产生了可观的经济效益。特别是新加坡房地产业在2008年金融危机爆发后为其经济的复苏发挥了极其重要的作用。根据新加坡贸易与工业部的统计分析表明，2009年第四季度新加坡经济形势扭转之前连续下跌的颓势，GDP同比增长超过了3.5%。同时，与房地产市场相关的建材、钢材市场回暖增速明显。其次，适宜的房价带来的相关收入也极大地促进政府财政收入的增加。2010年至今，新加坡政府每年从房地产业得到的直接收入占财政总收入的20%至35%，足以成为“加快转变经济增长方式”、成为继续推动整个国民经济发展的火车头。再次，新加坡的房地产业不仅是经济支柱之一，而且很好地解决了民生就业问题。房价的稳步上升拉动居民对于经济复苏的心理预期，市场期望持续走强，企业纷纷启动占领市场的扩张计划，从而增加了大量就业机会。例如，2009年～2010年，巴克莱银行零售和商业银行部门的职员数量从350人迅速增加到750人，以应对即将到来的“扩张计划”。

2. 适宜的房价为产业转型升级提供良好环境。相对适宜的房价促进了新加坡产业结构的转型升级。首先，房价保持在合理区间内对于产业升级具有重要意义，过低的房价不利于吸引资本和挤出低端产业，过高的房价则增加企业成本，导致要素和产业流出，甚至导致产业空洞化和房地产泡沫。新加坡相对合理的房价水平既有助于新加坡挤出落后产业，又有利于高端产业扩大生产规模、提高劳动生产率、节约成本，理顺企业用工成本和投资机制。其次，房价的稳步上升促进房地产业的发展，能够带动产业链的延伸，不仅促进建筑业等初级产业发展，还吸引了大批金融、高科技企业和服务业扎根新加坡，从而形成良好的产业集群效应，促进高附加值产业的发展。新加坡房地产行业的产业链的延伸集中体现在写字楼市场的交易中。以2009年为例，SP Service公司是一家主营互联网服务业务，承租位于亚历山德拉路的枫树商业城内约9 290平方米的办公楼；必和必拓集团也承租了滨海湾金沙21 460平方米的办公楼作为分部。西海岸私人房屋单位激增167%，极大地促进了西海岸圣淘沙岛等地赌场、餐饮、环球影城（Ulliversal Studio）、酒店等产业发展。新加坡的产业结构得到不断调整和完善，形成了制造业四大主体产业集群和服务业五大产业集群，新加坡最终实现了由最初的人口密集型产业向技术密集型产业的转变。

3. 适宜的房价有效促进人力资本积累。相对适宜的房价促进了新加坡的人力资本积累。新加坡历来对于本地和外来人才均具有很强的吸引力。根据英士国际商学院（INSEAD）和人力资源公司德科集团（Adecco）“全球人才竞争力指数”（Global Talent Competitiveness Index）2015年1月发布的调查报告显示，新加坡培养、吸引和留住人才方面的竞争力在全球118个国家中排名第2，也是亚太地区表现最好的国家。适宜的房价对于新加坡人力资本积累具有重要意义。首先，新加坡相对合理的房价节约了高端人才和创业者的居住成本。政府为海外的“高端人才”提供免费住房或给予购房者宽松政策，房地产开发带来的医疗、卫生等方面优越的配套条件，以及舒适的生活空间和便捷的交通基础设施，也有利于新加坡吸引海外高精尖人才和跨国企业入驻扎根，为科技进步和自主创新能力的培养提供了保障。其次，新加坡以组屋为主导的低价保障房，能够彻底的解决低收入和外来务工人员的问题，保障低收入劳动力不会流失，降低企业用工成本。而大规模的公租房和廉租房建设，减少房屋购买需求，确保低收入群体退出房地产市场，避免盲目购房引起的房产市场“羊群效应”。

四、 新加坡维持适宜房价，提升城市竞争力的经验

1. 实行严格有效的住房调控政策。严格有效的住房调控政策对于新加坡的成功具有重要意义。住房调控政策对于稳定房价的积极作用在以下三个方面中均有所体现：第一，2009年～2011年金融危机后期，新加坡住宅市场实际上增值了近50%。对此，新加坡政府迅速做出回应，并采取一系列的房地产调控政策。从2011年1月11开始陆续出台的多轮调控房价的政策，如贷款比例、印花税的提高、限制组屋出租等措施。经过四年的调控，据监测，2015年新加坡房地产实际价格已稳步回升约15%左右，房产价格与调控前相比已趋向合理。第二，2013年10月，新加坡国会对房地产税（修正）法案进行了修改。该法案在执行中，政府坚持小户型、低房价原则，对购买自用房者实行税收优惠，从而有效促进社会公平和优化资源配置。第三，2017年6月以来，新加坡房地产市场房价跌幅收窄，成交量却增加很多。似乎显示着新加坡房价要迎来反弹。然而，新加坡金融管理局最近发布的《2016-2017年度报告》表示，房地产降温措施施仍将继续实施下去。新加坡政府谨慎、稳健的政策，有效的稳定了市场预期，避免因松绑导致的房价爆涨。

2. 实施多层次住房保障制度。合理的住房制度为新加坡的成功提供制度保障。新加坡住房制度的优越性主要体现在组屋、公积金、房地产税三个方面。首先，组屋是新加坡公共住房保障体系的主要组成部分，目前，新加坡大约81%的家庭居住在组屋中，1981年～2016年新加坡住房自有率已从60%上升至90%以上。成熟的组屋制度是新加坡居民实现基本生存权利的保障，体现了“房子是用来住”的本质属性。由于组屋带有福利性质，新加坡政府规定，组屋有严格的售卖条件，只能卖给建立家庭的新加坡公民和永久居民。一个家庭只能拥有一套组屋，如果要再购买新房子，必须以旧换新，以防有人投机占有；其次，公积金制度为社会成员提供养老、医疗、储蓄等提供保障，其覆盖范围也从公共和私人部门内的雇员扩大到自雇者。经过多年的实践，已被证明对调控国民经济起着重要的作用，对新加坡的金融体系、对节制消费、抑制通货膨胀都有着巨大的影响力；第三，新加坡住宅类税收主要以累进税制为主，按照“有钱人多征，普通人少征”的思路征收，自住型住房所需缴纳的房产税要低于非自住型，比较注重社会公平和资源的优化配置。

3. 强调多中心式城市规划建设。多中心组团式城市规划为新加坡的成功提供空间支持。随着人口的聚集，城市规模一般会经历一个由小到大的过程。在一定的技术和偏好下，当城市人口超过一定規模时，城市的负外部性大于正外部性，城市会出现房价高企等规模不经济现象。在市场力量的作用下和政府的规划下，资源和人口开始向外转移，产生新的城市中心，因而有助于缓解高房价现象的发生。自1970年以来，新加坡在城市外围陆续建设了淡滨尼、大巴窑、女皇镇、纬壹科技城等新城。新城的主要功能就是与中心城市互补，功能更加综合，网络联系密集。形成并未脱离主城区而独立发展，既促进城市中心职能分散化，又避免同质化竞争。住房建设方面，则采用的“邻里中心”的规划思想，建有50多个居民小区，每个小区居民大约10万人左右，一般由相对交通封闭的若干组5～10栋20～30多层的楼宇集中布局而成，且均配备了完善的商业、学校、医疗等社会性基础设施。最终推动了城市空间结构向多中心、多轴线、多组团的枢纽型网络城市演化，在一定程度上缓解了单中心城市容易出现的高房价等城市病问题。

五、 经验与启示

本文通过对新加坡房价对城市竞争力的影响的分析，发现适宜的房价对城市竞争力的提升发挥着不可替代的作用。新加坡在土地紧缺、人口稠密的条件下，城市竞争力依然保持在世界前列，其发展历程对我国城市发展可以提供以下经验：

1. 合理的住房制度是稳定房价、促进城市竞争力提升的重要保障。对居民而言，组屋制度使得广大居民或和创业者能买得起、住得下，减轻后顾之忧，严格的组屋买卖制度也抑制了住房投机；房地产税、公积金制度的施行则有效的缩小贫富差距，促进社会公平，优化资源配置，增加居民生产动力。对企业而言，先进的住房制度使房价趋于合理，合理的房价有利于挤出落后产业，促进高端产业节约成本、扩大生产规模、提高劳动生产率，推动产业结构不断完善和升级。同时，也有利于企业人力资本的积累，激发企业创新能力。

2. 政府高效的宏观调控对于将房价保持在合理區间内具有重要作用。新加坡政府能够有效搭配使用收紧贷款、提高印花税、限制组屋出租等多种政策调节住房供求关系，精准、谨慎地把握政策干预的时机和干预的力度，并且十分注重市场预期的调节。由此看来，政府的宏观调控对于稳定房价、促进城市竞争力的提高具有重要意义。

3. 多中心的城市空间结构是缓解房价高企等城市病问题的重要措施。新加坡通过大力培育城市的次中心，推动城市新城、卫星城的建设，科学引导规划，强化组团式发展，一方面有效分解了自身房价上涨导致生产生活成本升高的压力，居民生活条件得到改善。另一方面周边区域的发展得到提升，进而在更深层次推动区域产业分工互补、合作共赢发展，为城市经济发展增添了强大的区域动力。

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基金项目：国家自科基金面上项目“多中心群网化中国城市新体系的决定机制研究”（项目号：71774170）。

作者简介：张洋子（1989-），男，汉族，山东省东营市人，中国社会科学院研究生院经济学博士生，研究方向为城市与房地产金融。

收稿日期：2017-11-10。