长租公寓生与死

长租公寓是过去一年最火热的产业风口之一。这个舞台上，不断有人上场，也不断有人离场。地产系、创业公司系、酒店系、中介系，谁能唱到最后？

南方周末记者 石茹

发自深圳、佛山

南方周末实习生 陈晓君

这似乎是长租公寓行业最好的时候。

2018年2月26日，长租公寓公司蛋壳公寓对外称已完成1亿美元B轮融资；几乎是同时，杭州的长租公寓品牌鼎寓宣布获得千万融资；更早时的1月16日，分散式长租公寓龙头自如宣布完成40亿人民币的A轮融资，这是业内所知最大规模的单笔融资。

不止于此。自2016年以来，在“房住不炒”的政策东风下，已有约十家知名房企大举进入长租公寓市场，建立了自己的公寓品牌，耳熟能详的诸如万科的泊寓、旭辉的领寓、龙湖的冠寓，以及2017年年底才入场的碧桂园BIG+碧家国际社区。

但硬币的另一面，却是早期创业公司的相继退出。深圳的Color公寓、V客青年公寓，西安的好熙家公寓等公司，纷纷在2017年退出市场。它们的离场，或因经营不善，或是资金链断裂，或被更大的玩家收购。

作为新兴行业，长租公寓的舞台上不断有人进场，也不断有人离场。谁能唱到最后？

小创业公司之死

2018年2月2日，快到而立之年的朱金衡走进中科大厦上班。

这里是深圳市南山区高新科技园。朱金衡在这座大厦的一家科技公司做产品研发。很少人知道，一年前的他，是在旁边一栋楼里做公司老板。

这个现在已经消失在深圳的长租公寓品牌叫“Color公寓”，隶属于深圳市迈芒网络科技有限公司。朱金衡和他的高中同学熊强，2015年共同投资创建Color公寓，2017年初因资金链断裂关停。

朱金衡和熊强在进入长租公寓行业前已经有过一轮成功的创业经验。他们首次创业在武汉做手游，这个项目让当时的投资人获得了收益。因此同一拨投资人迅速下注他们的第二次创业。

2015年Color公寓进入市场的时候，长租公寓在深圳还是新鲜事物。“当时深圳市场上长租公寓还比较少。”朱金衡说。

长租公寓是近年房地产三级市场的新兴行业，运营公司通常要从业主处将房屋租赁过来，租期一般为6—8年，由运营公司对房子进行装修改造，配齐家具家电，以单间或者整租形式出租。有人将其生意模式称为“二房东”模式。

Color的房子是从深圳南山科技园附近拿起。距离科技园只有一个街区坐落着三个小区，大冲城市花园、大冲都市花园和大冲新城花园，呈三角分布，将南山外国语学校包裹起来。这三个小区是由深圳的城中村改造而来。

通过小区里公开招租的电话或者原大冲村民的亲戚朋友介绍，Color在这三个小区先后拿了三四百套房子。

由于经过精心的装修，并且主打年轻人社区和专业的保障服务，Color公寓的租金要高于周边同类房屋。赚取价差，是目前长租公寓公司的主要毛利来源。

但即使是回迁房，拿房的成本也不低，因而团队一直在酝酿去做集中式租赁模式，通过整栋改造批量出租，“集中式相当于批发零售”，朱金衡认为这样会利润高一些。而旧厂房或者自建房是成本最低的一种房源。

2016年下旬，Color团队在福田、南山等地管理的公寓规模达到约1000间。那是他们最好的时候。与此同时，他们以极低的价格谈成了宝安区两个造纸厂的五六千平方米的厂房，打算将之打造成Color公寓的旗舰店。

正在他们雄心勃勃准备大干一场的时候，宝安区的一场大火浇灭了他们的希望。

2016年8月底，沙井街道的一个公寓楼里发生火灾，导致7死多伤。这场意外的直接后果是，2017年1月10日，深圳市宝安区安全管理委员会印发通知，规定“无论在用、在建、完工的厂房改公寓、酒店均坚决予以查封、恢复原功能或拆除”。所有的厂房改公寓项目全被叫停了。

而Color团队的钱已全部投进厂房项目。通知之后，厂房也无法转租出去。“资金链就断了，而且房子也转不出去了。你想啊，这房子还能用来干嘛。”朱金衡回忆。此时距离他们最巅峰的时候，只有三四个月。

目前Color公寓的官方网站上漂着孤零零的几行字，标题为“也许今日的离别，是为了明日更好的相见”。

但Color公寓的租客们可能再也不会在长租公寓的市场上与这个团队相见了。在中科大厦楼下的餐厅里，朱金衡告诉南方周末记者，以后即使再创业，也不会选择公寓行业了。

房源困境

没能撑到2017年的政策红利期，又赶上宝安区禁止“厂改住”的政策调整，看上去Color团队是运气差了些，朱金衡并不否认这点。但是在他看来，即使没有这场意外导致的政策调整，长租公寓的创业公司也依然有更深层的困境——房源。

拿房的困难超出朱金衡最初的预想。由于目前创业公司的主要毛利来源就是租金价差，所以能够拿到成本低、位置好、交通便利的房子几乎是一个团队首先应该具备的能力。

“拿房是第一位的。其实做包租，在拿到房源，签订合同的时候，这个项目赚不赚钱就已经注定了。”微家公寓创始人李树德告诉南方周末记者。

与Color团队不同，微家团队对于房地产市场的经验要更丰富。在创办微家公寓之前，李树德曾经在深圳做了六年房屋代理，为一些大公司找写字楼、员工宿舍等房源。

这样的从业经历使李树德在开始做公寓的时候，不仅在房源上的资源更胜一筹，其做生意的直觉也更加灵敏，“厂房项目我们不太敢拿。”李树德避开了朱金衡团队遭遇的意外。

微家的规模与巅峰时期的Color类似。据李树德介绍，微家目前也管理深圳市场约1000间房源，一直到目前，微家依然在靠租金差的毛利平稳前进。

一般而言，只要能比较好地解决房源问题，小型创业公司依然可以慢慢发展下去。

能活下来的创业型公司都是能够解决房源问题的。一位业内人士告诉南方周末记者，深圳另一家发展态势良好的品牌公寓Warm+也是通过本地资源来解决房源问题的。

据说Warm+的创始人里有宝安西乡本地人，“这样他们就能够通过亲戚朋友去拿房，既能拿到优质的房源，而且成本也低。”但是这种渠道也有地域局限性，“他们向宝安外扩张的话，就面临同样的困难。”

盈利迷局

让一众创业公司耿耿于怀的房源问题，似乎对于接二连三进场的开发商来说是迎刃而解的。毕竟不管是租还是卖，房地产生意怎么看都是开发商的地盘。

但事实可能并非如此。开发商的优势是自持的重资产物业，但租赁的行业共识是前期投入大而回报周期漫长。对于追求快周转的大型开发商来说，这笔账应该怎么算？

龙湖地产上海冠寓发展部负责人张日芳非常肯定地告诉南方周末记者，龙湖不会大比例用自持的重资产去做冠寓。这也就意味着，龙湖冠寓的运营模式和市面上品牌公寓公司的“二房东”模式并无不同。

不动用自己的优势重资产，那么房企的租赁怎么干？“作为开发商我们有很多社区，未来也会有很多冠寓。所有这些都是人的入口。”张日芳说。换句话说，开发商更多是把租赁看作是入口级的生意。

碧桂园也有这样的考量。碧桂园长租公寓公司总经理杨鹏对南方周末记者说，租赁是一个生活场景，可以带动相关产业链，像装修、金融、凤凰优选、凤鸣空间等。这里有一系列未来盈利模式可以去探索和期待。

盈利空间低是运营长租公寓企业难以回避的问题，目前业态普遍是前期投入都较高，融资成本高，盈利周期长，资产收益率低。

尽管盈利模式尚有待探索，但做大规模似乎是房企目前的一致思路。

2017年底，后来者碧桂园一出场就语惊四座。碧桂园总裁莫斌在长租公寓项目发布会上宣布，碧桂园要在未来三年内完成一百万间目标。

不过，日前刚刚获得40亿融资的自如，用了快七年时间也不过管理约50万间房源。作为租赁行业布局较早的房企，郁亮在2018年的第一次万科股东大会上称，万科泊寓目前也仅仅开业3万间。

正是因为资本雄厚，房企才会认为未来的盈利模式想象空间很大。一家地产系长租公寓公司负责人告诉南方周末记者，土地价格仍是限制长租盈利模式的重要因素。碧桂园等地产商在探索旧村改造、旧城改造等多种模式。

但李树德对此比较悲观，他认为目前整个市场还没有看到真正有超出租金差之外的毛利。

在这个新兴的市场，充满挑战的不仅是未来各家的玩法，更是人才的战争。这个行业迎来了前所未有的人才流动。

魔方生活服务集团副总裁金喆告诉南方周末记者，由于魔方是行业内相对成熟的公寓公司，最近不断有房企试图挖人，“他们在找我们的一些人。”

朱金衡也提及，在这次创业结束之后，有深圳一家知名房企找他去做公寓项目，不过他还是拒绝了。

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轻重之辩

做轻生意还是做重生意？

从2015年1月住建部发文首次提出租购并举，2017年7月中旬，住建部、发改委等九部委发文要求加快大中城市住房租赁市场的发展，到2017年10月租购并举写入十九大报告，这些相继出台的文件都表明发展住房租赁市场是未来解决房地产供需问题的重要手段。

几乎与上述政策同步，开发商、机构投资者、创业团队等在这些时间节点上开始在租赁项目上布局。目前长租公寓市场上大致有几个流派：地产系，以知名房企为代表；创业公司系，以魔方、优客逸家为代表；酒店系，以雅诗阁为代表；中介系，以自如为代表。

此前各个市场主体几乎都是轻资产运营，而由于房企入局，天然携带重资产资源，那么是否要做重资产生意就成为行业内的重要问题。

据杨鹏介绍，以美国市场为例，做公寓行业利润最好的是做自持的企业，排名前十的公寓企业里超过一半是地产商，前三里面有两家是地产商。

但自如CEO熊林认为，轻、重资产模式都可能跑通，关键看运营。租赁行业的核心竞争力是运营能力。

正因为如此，自如始终将自己定位为一家注重运营能力的科技公司，“自如是一家提供居住产品，同时也是提供生活服务的科技公司。”熊林反复跟南方周末记者强调，自如最强大的是自己的运营能力。

熊林不认为房企入局会与自如产生竞争，相反他认为未来的合作机会可能更多。“我们积累运营能力，是未来可以为这个行业更好更快的发展起到一定作用。不是说有绝对的竞争关系。未来肯定是合作大于竞争。”

但开发商做租赁也确实有自己的无奈。一些业内人士告诉南方周末记者，近期各家房企都面临拿地困难的处境，或者一些拍卖的地块一般都要求自持一部分。

随着城镇化的演进，中国房地产市场规模将持续增长，但受宏观经济整体增速放缓、结构调整及房地产调控政策趋向继续从紧的影响，房地产企业将面临战略抉择或发展模式抉择。

租赁很可能是房企转型的第一块敲门砖。咨询公司罗兰贝格的一份研究报告显示，未来房企的转型方向无非两种，一种是与地方政府合作，参与城市的开发、建设、运营等，做城市综合运营商，另外一种则是根据自身规模，做细分领域的领头羊。

开发商都在这样的转型中寻找自己的定位。

龙湖选择了寻求与地方政府的合作。龙湖地产上海冠寓发展部负责人张日芳告诉南方周末记者，未来的冠寓希望能够更多与国企或者地方政府合作。据她介绍，由于武汉出台了百万人才计划，武汉一个区政府已经从武汉冠寓预订了九百多套房源，用做当地的人才公寓。

此前也有报道称，旭辉集团与华东师范大学合作推出长租公寓项目，共同建设留学生公寓和教师公寓。

在2018年2月底的万科股东大会上，万科董事会主席郁亮说，万科泊寓已经与深圳人才安居集团签订合作协议。随后，深圳市人才安居集团总经理包四明向南方周末记者证实了这一说法。