商业地产企业主体资金压力及优化管理策略研究

宋昊宸

摘 要：商业地产企业的资金经营业务是影响企业综合发展质量的关键，而资金运营压力的有效明确与合理处置，是保证商业地产企业主体经营性活动的价值得到充分运用的重点，本文针对商业地产企业经营性业务运行过程中的实际压力特点，对主体资金压力的优化控制措施进行了明确制定，對提升商业地产企业主体资金压力管理控制质量，具有十分重要的意义。

关键词：商业地产企业；资金压力；优化策略

商业地产企业的各项业务都涉及到诸多资金的支出，因此，保证资金压力得到有效的缓解，是提升商业地产企业经营性业务整体质量的关键，也是目前很多商业地产资金运营人员高度关注的问题。

一、商业地产企业资金运营工作存在的主要压力

1.商品商业营运资金管理工作存在压力

目前，一些商业地产企业虽然将商品商业经营业务作为维护企业经济效益的最有效因素，却缺乏对商品商业营运管理客观状态的调查，这就使得一些商品商业在开展管理性质工作的过程中，难以完整的凭借营运资金管理控制工作的方式进行资金营运压力调查，部分经营工作存在忽视资金营运细节的问题。因此，商品商业从当前营运资金的管理具体状况来看，存在着较大的资金偿还压力。商业地产企业大多难以对商品商业资金营运的大环境施加足够的影响，最终导致商业地产企业很容易在财务危机等一系列因素影响下产生对现有资金款项的不良反应。虽然当前很多上市商业地产企业可以凭借规模性优势对资金偿还利率实施必要的控制，但很多企业依然在固定款项的使用发展方面对借款活动进行科学的设置，造成很多项目款项无法对经济资源运营周期进行合理有效的控制。目前，商业地产企业在营运资金领域普遍存在资金周转日期较长的特点，这就使得很大一部分资金的运作难以与资本偿还能力进行合理对应，也很难在债务处置方面通过资本支付等手段，对资金成本的控制时间进行合理设计，造成很大一部分股东难以有效利用现有投资渠道进行上市商业地产企业的业务控制，造成营运资金不能适应上市商业地产企业的资金预付要求。

2.资金运营渠道管控机制尚不完善

目前，一些商业地产企业并没有将资金运营业务的渠道管理工作进行有效的处理完善，这就使得一些资金管理的具体业务很难凭借常规业务体系的管控特点进行有效的管控机制建设，很大程度上降低了资金营运控制工作的实际价值。商业地产企业的采购业务渠道和生产渠道等因素都会影响到企业的资金运营效率，而商业地产企业的营销业务渠道也会直接构成成本的提升。一些商业地产企业在进行货币资金管控的过程中，并不能在资金完整运行的程序内对资金的交易性特点实施分析，使得很多资金仅仅可以凭借现金流的优势进行资金支出，难以适应现有资金的交易活动要求，最终造成很多商业地产企业仅仅可以按照当前的资金余额特点进行资金运行模式的调整和控制，难以从根本上适应商业地产企业的营运资金管理要求，使得大量处在营运状态的资金出现较大程度的波动。

3.商业地产项目资金分类措施不健全

目前，一些商业地产项目并没有使用资金分类设计的方式适应商业地产企业主体资金管理控制方案的建设，使得一些资金管理业务的推进很难有效的结合资金分类控制业务的特点进行有效的压力分析，难以保证商业地产项目可以凭借资金分类管控体系的特点进行压力因素的有效排除处理。一些商业地产项目缺乏对资金运营特点的深入研究，使得部分决策人员虽然在主观意愿方面具备与项目资金管控业务的重视，却难以有效的凭借商业地产项目经营性业务过程中的各类技术要素实现对项目资金管理控制措施的细化处置，造成资金分类处置的价值无法得到实现。还有一些资金分类管理业务对时间要素的分析不够深入，导致一些资金管理虽然完成了分类，却难以充分适应资金管控要素的优化处置要求，很大程度上降低了商业地产企业的资金营运水平，不利于资金运营压力的有效控制。

4.资金运用渠道设计缺乏科学性

目前，一些商业地产企业虽然具备对营运资金渠道进行调整的能力，却缺乏对资金运营模式具体要求的关注，使得商业地产企业虽然可以凭借财务指标管理控制模式的实际要求进行资金运营渠道的优化建设，却降低了资金营运压力的操作管控水平，十分不利于商务业务机制在资金运营过程中的合理控制。一些商业地产企业缺乏对资金运营工作稳定性的关注，并不能凭借资金运营渠道的直接调节是吸纳对资金运营价值的优化建设，降低了财务指标控制工作水平。

5.对集团资金处理应用缺乏合理性

当前，一些商业地产企业在集团资金调查研究的过程中，对于资金考察压力的关注程度较低，使得一些集团资金在进行直接管理的过程中，难以凭借集团资金优化控制需要进行调查管理机制的控制，难以保证集团资金操作模式中的诸多阻力性因素可以在资金运营价值得到明确的情况下得到运用。部分商业地产企业在主体资金压力控制领域缺乏对成本性质资金调查体系的重视，客观上降低了成本管理工作的一贯性，不利于商业地产企业主体资金资源价值的直接优化。

二、商业地产企业资金运营压力管理控制措施

1.强化对商品商业资金营运压力控制力度

主体性质的资金营运压力控制业务必须适应资金管理环境的优化处置要求，首先，要强化对商品商业资金运营业务客观状态的调查，结合资金偿还的实际需求及特点，对商品商业资金运营业务推进过程中的资金价值管理控制细节进行调查，使资金的管控业务可以较为完整的适应营运资金优化控制要求，并保证资金营运压力的控制业务可以在资金管控措施得到明确的情况下得到优化。在资金偿还压力控制方面，必须按照资金周转日期特点进行债务压力分析，为降低营运资金运作压力提供基础条件。

2.提升资金运营渠道管控机制水平

要结合商业地产企业处理主体资金运营工作的实际经验，提升资金运营管控机制操作质量，并以此作为资金营运业务运行模式的一项优化基础，为资金管理控制业务的进一步完善提供必要支持。此外，要针对资金营运渠道的建设方案，对当前的资金营运成本进行分析，完整的按照资金营运业务体系的建设情况，对更多资金管理控制措施的价值进行明确化处理，有效的保证更多资金管控工作能够在现金流管理工作推进的过程中得到合理设计处置。资金运营渠道的设计还可以使用对外拓展的方式进行资金压力的转化处置，保证商业地产企业可以凭借与外部业务的结合处理更加全面的顺应资金运营工作体系的建设要求，提高资金控制压力管理水平。

3.对商业地产项目资金实施分类处置

商业地产项目必须按照资金运营方向的特点，对资金运营压力产生状态下的项目资金控制方案予以研究，以便更多的項目资金管理控制措施可以凭借商业地产项目建设的特点实现对项目资金操作运行价值的明确化处置，为商业地产项目更加完整的适应主体资金管理控制压力的调整需要提供必要的支持。保证各类成本收益活动都能提升资金运营活动的价值，并使成本控制业务可以与运营性质的资金取得一致，提高资金的固定时间段内的运营价值。在完成了基础性成本支出之后，要按照商业地产项目的资金运营模式，对可以实施分类管控的因素加以调查，商业地产企业需要在这一过程中加强对后续资源浪费模式的关注，尤其要加强对商业地产企业财务支出特点的关注，以便商业地产企业的各项财务活动都可以有效的结合业务经营要求进行设计，提高商业地产企业现有财务控制能力。商业地产企业在进行具体的资金营运过程中，需要保证全部的资金都可以借助现有监管体制的优势进行监管制度的构建，结合资金运营模式的分类特点，对监管制度进行细化，使重新进行分类处置的项目控制要素可以将其价值适用于资金分类控制工作，并保证全部的监管制度都能在财务资金的控制过程中得到合理应用，以便上市商业地产企业的资金控制业务可以在项目资金分类管理体系的支持下得到处置，并提升资金账户管理过程中的资本借贷水平，进一步充实商业地产项目资金控制机制。

4.利用财务指标对现有的资金运营渠道实施完整的设置

首先，商业地产企业需要对现有的资金运营渠道实施完整的设置，使资金的运营业务可以结合资金管理工作的具体要求，对企业的采购活动进行技术层面的设计，使资金在财务指标科学调节之下降低运营压力。除此之外，商业地产企业需要对已经具备的资金管理机制进行完整的研究，使企业的全部活动都能凭借生产业务的特点进行商务机制的构建，以便企业可以对已经具备的业务进行营运策略的控制，并保证商业地产行业发展的稳定性。

5.加强对现有集团资金的关注和应用

要结合商业地产企业主体资金压力的考察情况，对集团资金的运用成本进行调查，使集团资金可以避免受到使用过程中各项阻力性因素的影响。在完成了高水平的资本控制之后，需要加强对现有集团资金的关注，保证上市商业地产企业的各项资金短缺问题能够在成本性资金的集中管理过程中得到有效的应用，并不断的适应商业地产企业的基础性资金资源应用要求，以便商业地产企业能够有效的降低运营性质的资金的不确定性，提高商业地产企业在资金投入状态下的资金控制水平。

三、结论

商业地产企业经营性压力的控制工作需要从资金管理角度展开业务设计，以此保证商业地产企业的经营价值。因此，针对商业地产企业主体资金经营压力的特点进行具体应对措施的设计，可以很好的实现商业地产企业资金控制压力的优化，提升商业地产企业的资金运营控制水平。

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