十九大后的房地产市场及2018年楼市展望

李嘉+吴春岐

摘要：2017年以来，房地产市场面临经济基本面和政策趋紧的双重压力。十九大报告为房地产向“居住属性”回归，市场需求从“投资型需求”向“改善型需求”转变，房地产功能社会保障属性逐渐显化提供了坚实理论支撑，并且明确了发展方向。十九大报告对于房地产市场的定位也表现了党中央对于“经济降房地产化，房地产去投资化”的坚定决心。未来一段时间房地产业发展也应顺应“先于上行经济周期启动”和“国家长效调控机制落地”的双侧驱动规律。

关键词：十九大；房地产市场；楼市趋势

中图分类号：F293 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2018）01-0016-21 收稿日期：2017-12-20

1十九大为房地产市场发展明确定位

2017年10月18日，习近平代表第十八届中央委员会向大会作报告，在“提高保障和改善民生水平，加强和创新社会治理”一章中，提出“加强社会保障体系建设”，并对房地产市场定下“房子用来住的，不是用来炒”的基调。住房属性由“十八大”期间的居住、投资属性转变为与国外发达国家类似的居住和准公共物品属性的定位。与“十八大”相比，另有两个重要改变：其一，针对不同城市、不同人群，明确商品住宅、公共租赁房以及共有产权房的供应主体；其二，房地产不再成为经济发展的主要手段，住房保障成为保证适度需求侧刺激的基础。

2近期房地产市场状况

从市场供求两端数据来看，2016年调控趋紧、经济整体下行以来，房地产市场整体、各城市级别和各区域，量、价、供应均进入下行区间。然而，与之相对应的是，土地市场和房地产投资依然持续火热。

2.1房地产市场整体情况：需求端不断降温，供给侧持续火热

2.1.1房地产市场交易状况

从30大中城市商品房交易情况来看，自2017年3月份來，环比出现负增长，同比更是连续8个月增长率为负，到10月份止，商品房成交面积1368.51万平方米，环比下降6%，同比下降45% （见图1）。进入2017年来，商品房交易量持续走低，从量上来看，房地产业进入下行通道。

2.1.2房地产市场价格状况

从房地产市场价格的波动周期来看，我国房地产市场从2006年后基本呈现2-2.5年左右的周期性波动，在经历2015-2016年的一轮上涨过程后，进入2017年，70大中城市住房价格指数进入下行通道，新建住房价格增长率持续下降，到2017年10月，新建住宅价格指数环比增长仅为0.2%，同比增长率为6.4%，大大低于上年同期10.10%增长率。

与新建住宅价格变动趋势相似，2017年以来二手住宅价格指数增长率进入下行通道，截止到10月份，二手住宅价格指数同比增长率下降到6.5%，环比增长率趋近于0 （0.2%）。

从价格数据来看，市场价格上涨趋势放缓，从2016年下半年开始的房地产市场“二次调控”效果较为显著。从市场量价两个维度来看，市场处于下行压力大，房市热度降低。

2.1.3房地产市场投资状况

土地和资金是房地产开发的两条生命线。与土地市场的持续活跃相仿，房地产投资状况持续火热，投资规模同比继续扩大。进入2017年以来，房地产开发投资稳中有升，二线城市增长幅度最大。截止到10月份，房地产投资二线城市累计同比增长8.72%，三线城市其次，达7.58%，一线城市同比增长6.26%，并仍处于上升趋势。

从区域来看，2017年来东、中、西部地区房地产开发投资累计额较去年持续上升，到三季度止，中部地区累计同比达13.3%，东部地区为9%，西部地区为3.6%，东北地区全年仍然呈现出负增长，三季度累计同比增长率为-3.3%。从土地和投资数据来看，中部地区非常火热。

2.1.4土地市场状况

几乎与房地产开发投资回升同步的是，2017年2月份以来，土地市场持续火热，同比增长率不断增长，截止到10月份，本年购置土地面积累计达到19048平方公里，待开发土地面积3343.61平方公里，购置土地面积同比增长12.9%。

各城市级别土地市场依然火爆，在一线城市，开发商依据政策紧缩-宽松周期中的紧缩周期，利用房地产市场需求端下降引致的要素成本下行，逆周期操作，争相扩大拿地，继续扩大投资规模，积极为下一阶段布局。在二三线城市，虽然土地价格持续上升，然而仍然处于低位，开发企业仍可利用上升周期积累的自有资金继续扩大拿地（见图2）。

从区域角度看，2017年第二季度后，东中西部地区土地购置面积持续上升，其中中部地区同比增长最快，到10月份止，累计同比增长率达到26.8%，东部和西部地区该数据在10%左右。东北地区土地购置面积则持续下降，10月份同比增长率为-12%。从区域上来看，中部地区土地市场今年来持续火爆，或成为全国房地产市场区域轮动下一轮中的启动点。

2.2房地产市场供应状况：市场供应稳中有降，部分区域率先启动加大供应

从市场供应端来看，2017年以来市场供应平稳，同环比增长率波动不大，同比增长率持续处于负增长。部分区域供应9月后开始反弹。

2.2.1基于城市级别的供应状况

从城市级别来看，到2017年10月止，商品房库存面积同比下降约11%左右，市场供应减小明显。从商品房库存面积环比数据看，10月份一线城市环比下降4.4%，二线城市下降1.2%，三四线城市环比下降2.9%。

2.2.2基于区域的供应情况

从区域来看，七大经济区域2017年批准上市商品房存量面积稳中有降。从环比数据来看，增长率在0增长率附近小幅波动，7月份后，珠三角和海西地区率先回升，其中批准上市商品房珠三角增长2.79倍，海西地区9月份环比增长近10倍。endprint

从同比数据来看，2017年以来，除东北地区之外，各地区同比增长率围绕0增长率小幅度波动，东北地区自6月份起，存量面积同比增长率又进入下降通道。7月份后，珠三角和海西地区存量面积同比增长率为正，10月份该数据珠三角同比增长32%，海西地区同比增长约2%。

从批准上市商品房面积变动趋势来看，珠三角和海西地区在市场供给端或率先启动增量供应。

2.3小结：应对经济和政策形势，房企积极布局市场下半场

与房地产市场交易量、价格和供应数据的共同低迷和下行截然相反，房地产市场的拿地和投资活动持续火热，并且有愈演愈烈趋势。这看似相悖的现象有若干原因：第一，如前文所说，土地和资金是房地产开发的生命线，市场整体下行一方面挤出“价格泡沫”，重新校正供需结构；另一方面，也为房地产行业带来了盘整和结构重组的机会，从房企角度来讲，一些中型企业将不得不进行业务转型和经营优化，一些小企业或将退出市场，这点从一线城市表现明显，其房地产企业个数和从业人员数近年来持续下降。第二，需求端下行引致要素价格下行，为企业拿地和继续投资活动提供了短暂窗口，房企也会利用这一段调整期积极应对新经济和政策形势，为房地产市场新阶段提前布局。具体来说，一线城市市场将迎来从增量向存量的转变，三线城市或面临人口城镇化和改善型需求下沉的机遇，二线城市介于继续发展增量市场和存量市场转变的起步阶段。应对政府“因城因地施策”的政策取向，势必会带来“因城因地”的展业对策：一线城市将从传统的增量“拿地-销售”模式转向“运营-服务”模式；二线城市在延续传统模式的基础上，开始初步为存量市场布局；三线城市则顺应城镇化需求仍然有较大的增量市场潜力，三线城市土地市场供给相对过剩以及房地产开发投资旺盛为上述判断提供了依据。

3未来影响房地产市场的若干机遇

房地产去投资化并不等同于不发展。“十九大”报告中，习近平总书记突出强调“依法治国”和“保障内需”这两大措施为未来五年改革保驾护航。具體来说，一方面，通过贯彻落实“依法治国”使用立法手段使房地产调控措施制度化，形成健康长效的调控机制；另一方面，在制度边界内，“保障内需”既保障不同群体住房需求，又通过内需带动经济增长。顺应上述市场新阶段的新要求，未来房地产市场蕴含着若干机遇。

3.1土地市场：多渠道土地供应，土地制度改革进入窗口期

2017年9月，13城市集体土地用于住房租赁试点率先推进，北京、上海、深圳等一线城市响应政策，优先推出租赁型集体土地。多元化供地方式出现，伴随着相应房地产市场配套措施落地，如广州等地推行的租购同权，土地-财税-金融-房地产的四位一体的长效调控机制逐渐显现。另一方面，在一线城市和部分二线城市，“竞地价，限房价、竞自持比例”等土地出让方式逐渐常态化。土地市场是房地产市场之“龙首”，政府通过控制龙首，引导房地产市场供应转型，租赁型房地产、自持物业比例预计将持续增加，房地产市场结构也将由传统的销售市场独大的一元市场局面，转变为销售-租赁的二元市场格局，房企也被倒逼向“经营和服务”方向转型。在土地制度改革的窗口期，拿地成本增加和市场结构丰富将引致房地产企业资金需求压力增加，进而迫使房企向金融深化方向演进。

3.2住房市场：发展租赁市场，市场分层更加细化，长租公寓或成地产行业下一风口

2017年7月，住房和城乡建设部会同国家发展改革委、公安部、财政部、国土资源部等九部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（简称“153”号文）。随后，广州市“租购同权”、北京、上海、深圳租赁型住房集体土地推出以及各市发展租赁市场政策纷纷推出，为发展租赁市场“铺路”，以落实“多主体供给”的房地产供应格局。租赁市场由房地产企业“不屑一顾”转变为“不得不顾”。在发展租赁市场时，目标客户群体将会进一步细分，其中面向于青年人群和白领阶层的长租公寓或成为下一个行业风口，目前已经有多家房企试水长租公寓。同样，长租公寓对于房企资金要求和资金管理能力提出很高的要求，运营商唯有借道资本市场和创新金融工具为项目开发和存续提供资金支持，自如、新派公寓和保利租赁型物业均借道资产证券化工具或REITs为其项目进行融资服务，在行业起到了示范和引领作用，也为“房金合作”提供了范本。

3.3房地产行业：盘整深化，行业集中度持续上升

2017年上半年千亿房企有6家，根据中指数据预测，2017年底千亿房企将达到20家，与此同时，行业集中度不断上升。未来3年来内，房地产行业将出现3家左右万亿房企，前三十大房企市场占有率将达到52%，甚至更多，未来房地产板块业务对接应该把握行业集中的趋势改变，根据房企实力梯度选择合适交易对手。另外，对于往往是房地产业务布局重中之重的一线城市，近年来房地产开发企业数量持续下降，以北京和上海为甚，北京减少303家，上海减少447家；从业人员数从2014年起也开始下滑，北京市2016年全年房地产行业从业人员数减少7.4%，上海市2016年全年房地产行业从业人员数减少1.6%，延续从2010年的下降趋势，从业人员数共减少30.4%。

3.4房地产细分市场：商业地产是未来房企金融化的主力

从物业业态来看，除了住宅物业之外，各线城市市场在其他物业业态也开始布局，比如一线城市养老地产、医疗地产、以联合办公区为特征的商业地产业态逐渐升温；二三线城市，旅游地产、特色小镇和园区建设等也创造了巨大的市场需求。这些细分市场都对房地产开发企业的资金成本、运营能力提出了全新要求，成为推动房企金融化的又一股力量。其中，商业地产因为其固有业态特征或成为未来房企金融化的主要力量。从一线城市写字楼数据来看，虽然一线城市成为房地产近两年来调控的重要施政地，但是商业地产几乎并未受到影响，写字楼空置率始终处于低位，除了北京空置率在15%左右之外，其他三个一线城市出租率均在90%以上。另一方面，2016年以来一线城市写字楼租金非常稳定。稳定的现金流和出租率为金融化创设了极佳条件。从业态种类来看，住宅物业仍然是房企的最大权重，那么伴随着盘整和市场细分，商业地产或成为一部分房企新的发力点，其资金需求特征和运营特征创设了金融新需求。endprint