经济适用房流转法律问题分析

王文晶 朱玲悦

(黑龙江大学法学院，黑龙江 哈尔滨 150080)

一、经济适用房的现行法律法规

《经济适用住房管理办法》(以下简称《管理办法》)第三十条规定：“购买经济适用房不满5年的，不得直接上市交易，由于特殊原因确实需要转让的，由政府在考虑折旧和物价水平等因素的情况下，依原价格回购。购房人持有的不是完整的产权，而是有限产权。”此外，《城市房地产管理法》第三十七条规定，未依法登记领取权属证书的房屋不得转让。

由此可见，经济适用房(以下简称“经适房”)在五年期满后才可以进行交易，如果没有满五年是不允许进行上市交易的，且需要已经取得房屋的权属登记，同时，政府在同等条件下具有优先回购权。但是，实践中却存在大量不满五年的经济适用房发生交易的情况，与此相关的法律问题也不断增多，法院也出现了裁判不一的问题。

二、未满五年私下买卖的合同效力

对于经适房未满五年私下买卖的合同效力主要有合同无效说和合同有效说两种观点。合同无效说认为，一方面，未满五年私下进行买卖违反了《城市房地产管理法》第三十七条的规定，根据《合同法》第五十二条第五项应认定为无效；另一方面，经适房是为了实现社会公平，保障低收入家庭的居住条件，具有社会福利的性质，涉及我国的公共利益。[1]如果对未满五年的经适房进行私下买卖，是对其保障功能的破坏，损害了社会公共利益，根据《合同法》第五十二条第四项的规定，这种情形应该认定为无效。合同有效说认为，《管理办法》从位阶上来看，应属于部门规章，而《合同法》第五十二条第五项不包含部门规章中的强制性规定，因此其不能作为认定合同无效的根据。

此外，根据《合同法》第五十八条的规定，如果这样的买卖合同被认定为无效，买受人需要把房屋返还给出卖人，这样看起来公平合理，然而探其本质并非是这样，因为实践中向法院请求认定为合同无效的情形通常是由于房屋的增值，出卖人为了增值的房屋而反悔。根据《合同法》第五十八条出卖人只需要返还购房款和相应的利息，出卖人因违约行为却获得了非常大的利益，对于出卖人是极为不公平的，如果出卖人也是低收入家庭，那么这种不公平还会更严重。双方当时订立合同如果是基于自愿、平等的，认定为合同无效不仅没有维护社会的公共利益，而且鼓励了市场上的不诚信行为。况且，这也不利于市场交易的安全，破坏了合同的稳定性。

笔者认为，实践中应当谨慎处理，不能轻易否认未满五年的经适房私下买卖合同的效力。一方面，此类合同是否违反了法律、行政法规的强制性规定是值得探讨的。《管理办法》的效力位阶属于部门规章，而根据《合同法司法解释(一)》第四条的规定，确定合同无效的依据中不包含部门规章的强制性，因而《管理办法》不能作为认定合同无效的依据。[2]另一方面，经适房未满五年的私下交易究竟是否违反公共利益，也是有待探讨的。公共利益作为一个抽象性的概念，在我国的立法中没有明确规定，这就需要法官在审理案件中结合具体案情进行分析，在处理经适房的买卖合同时，应对具体案情进行分析，而不能一律认定为有效或无效。

三、借名协议的效力

近些年来，我国出现借名购房的现象，有些是借名购买商品房，而有些则是借名购买经适房。随着市场变化，当房价发生变动时，出名人和借名人便较易就房屋的权属产生争议，而法院在处理经济适用房借名协议效力的纠纷时却出现了裁判不一的情况。目前，对于借名协议的效力认定存在不同的看法。一种观点认为经适房具有一定的政策性，对于购房资格的审查是非常严格的，如此来看在未满五年的时间内应该是限制流通物，限制流通物是禁止转让的。因此，应当认定借名购房合同无效，而另一种观点则认为，若无合同无效的事由，根据意思自治原则，应认定此类协议有效。[3]笔者认为，应区分情况来讨论借名协议的效力，不能一概而论。在处理借名购房纠纷时，应对借名人的身份进行区分，根据借名人是否满足购房的资格来确定。当借名人满足经适房的准入条件时，应尊重意思自治，认定协议有效。然而，如果借名人不具备能够购买经适房的资格，应当认定协议无效。除非有例外情形，如出名人和借名人是直系亲属，而且借名人迫切需要住房，此种情况下也可以确认借名协议的效力。