在执行程序中的虚假租赁及法律应对思考

刘丽楠

（海口经济学院，海南海口 571127）

前言：当前我国的执行实践难度大是执行领域的常见问题，虽然各级地区法院不断加强工作力度，但虚假租赁行为仍然频繁出现在新闻媒体的报道上，由于当事人的法律意识淡薄，加上虚假租赁行为的规避隐蔽性，在执行程序中的应对方式十分有限，并且无法从根本上将虚假租赁行为予以彻底的控制和剔除，也给法院工作增加了很大负担，对我国的经济秩序和社会信用体系带来了极大的不良影响。

1 虚假租赁的概念和执行中的规避特征

1.1 虚假租赁行为的概念

虚假租赁行为是指在执行阶段期间被执行人与案外第三人串通，采用表面上的合法手段故意避开法律的强制性、或利用法律漏洞恶意的转移财产，例如倒签租赁合同等，制造无履行能力的假象，损害债权人的合法权益，是一种不诚信的逃避义务的表现。这种假性租约的最大特征，就是通过与案外人串通签订对自身有利的“合法”不动产租赁合同来达到规避强制执行的目的，其违法行为相当隐蔽[1]。

1.2 虚假租赁行为的特征和具体类型

法院在遇到虚假租赁行为时，由于制度的不完善在执行过程中往往因为其表面合法的法律行为，很难判断虚假租赁合同的非法目的是否属实，在执行过程中浪费了很多司法资源，为了提高执行效率，可以将虚假租赁的规避行为分为几种特征。

第一点特征，是具有债务执行能力的被执行人往往利用特殊的社会关系例如亲属、债务债权往来的企业等，而恶意串通案外人，制造客观上无法履行债权义务的情况；第二点特征，是虚假租赁行为藐视司法权威损害债权人合法权益，在执行工作中浪费大量的司法资源，使司法的公正性受到影响；第三点，是案外人和债权人的合法利益冲突，被执行人往往不出面交涉，案外人利用“买卖不破租赁”的原则提出维护自身利益，但对于债权人而言其租赁权是没有法律效益的，导致法院在评估执行时受到许多阻碍；第四是虚假租赁合同的内容高度雷同，在签订虚假合约时会规避对自身不利的法律条文，利用法律条文的滞后性来规避制裁[2]。

虚假租赁的具体行为类型主要是以下四种，签订虚假租赁合同的时间早于不动产的抵押登记时间之前；虚假租赁合同的签订时间与抵押不动产日期为同一天；虚假租赁合同的签订时间在不动产抵押登记日期之后；虚假租赁合同的签订时间在法院查封的具体日期之前。

2 虚假租赁规避行为的主要成因

由于我国的社会发展正处于一个经济政治的转型变革期，虚假租赁行为利用其特殊性成为我国社会发展的潜在威胁之一，为了遏止并根除这种违法行为，首先应从当事人、社会外部、司法内部三种角度进行成因分析，以此解决根本原因。

2.1 社会层面

近年由于社会经济政策的改革和调整，经济增长速度变缓，银行和企业的信贷能力变得紧张，部分企业的融资能力受到影响，因此导致民间借贷和虚假租赁纠纷事件频频发生，法院在执行抵押和拍卖财产时常出现债务人拒绝甚至逃避履行债务的情况，导致银行和企业的不良资产增多。长期以来，造成金融交易风险的恶性循环。而大量的被执行人在利益的驱动下利用违法行为谋取不利之财，甚至利用相关制裁执行力度的不够，来达到逃避债务的目的。大量的法律文书得不到有效执行，导致社会的诚信缺失，部分群众甚至跟风将遵纪守法和商业信誉丢到一旁，为了追逐财富而利用不正当的手段，将整个社会风气带偏，社会的诚信体系遭到巨大影响。

2.2 当事人层面

虽然我国法律体系不断完善，在日常宣传和教育事业中一直强调依法治国，但公民的法律素质提高缓慢，缺乏对法律应有的尊重，有的被执行人视法律为儿戏，习惯采用讲人情、托关系等低劣手法企图达到胜诉的目的；有的被执行人在执行过程中与法院周旋，东躲西藏甚至直接暴力抗拒，不肯执行自己应尽的义务；有的被执行人甚至借助代理律师利用法律漏铜和相关知识规避执行程序，这些都是因为人们的法律意识淡薄，需要加强公民对法律的敬畏和尊重。

2.3 法治层面

从我国当前的立法情况来看，针对虚假租赁行为的法制程序不健全，缺乏有效的约束性，买卖不破租赁的原则本身没有问题，但我国的租赁合同只要符合一般的成立条件，不需要经过公示即有了对抗效力，难辨真伪。此外，在司法执行实践中对虚假租赁债务人的惩罚手段过轻，很少有债务人因此受到刑事罪责，一般只有罚款和拘留两种处罚方式，导致执行的威慑力不够，针对债务人和案外人的在利益、人身限制、诚信声誉上的处罚太少，威慑效力只能起到短期作用。

3 执行程序中面对虚假租赁的法律应对

3.1 明确租赁方式

在进行强制执行的工作阶段之前，一定要明确租赁合同的真实性，因此要明确租赁权利的归属，限制“买卖不破租赁”的必要性，做好租赁权的公正和登记，要通过明确的法律公示程序保护承租人的权益，防止将来债务人与案外人进行虚假租赁交易来对抗抵押执行。我国不动产的公示和登记程序较为成熟，保持较高的公信力，尤其是房产租赁交易随着租赁需求的多样化，登记设备更为完善，操作性强，通过公示和登记的方式确认债权关系的约束力，即外宣控制力，保护承租人的居住区和合法权益，在遇到抵押对抗时通过公证也能防止债权人牵扯虚假的案外人，使司法执行程序工作的开展更加顺利。

3.2 完善租赁程序

在执行程序上想要进一步规范治理虚假租赁行为，就要完善相关的租赁执行制度，构建相应的执行机制。首先要完善债权人的财产申报制度，与申请执行人和法院调查程序相配合，及时掌握被执行人的银行、房产、工商等财产情况，建立专门的司法查控组织，有力的遏制和防范虚假租赁行为。

其次要加强虚假租赁案件的证明责任，根据我国《民事诉讼法》第227条的相关规定“理由成立的，裁定中止对该标的的执行; 理由不成立的，裁定驳回”[3]。在虚假租赁的案件过程中要合理分配举证责任，站在谁主张、谁举证的规则基础上，拿出合法存在的租赁合同和证词等相应证据，法官在验证其合约的真实性时也能更好地排除虚假合约的可能性，保护当事人的合法权益。

国家对虚假租赁的被执行人和案外人也要加强处罚措施的力度，罚款和拘留的威慑力度要增强，这就需要刑法的支援成为执行程序强力的后盾。国家要大幅度提高拘留时限和罚款金额，按照虚假租赁的百分比作为标准来震慑想要逃避债务的被执行人，只有让潜在的违法者害怕违法行为所要付出的巨大代价，才能有效的在根本上遏制住虚假租赁行为的出现。第二要加大刑事制裁力度，让公检法机关参与到虚假租赁的执行程序中，从正面打压不良风气，树立司法机构的权威形象。

4 结语

为了能更好地规避虚假租赁行为，完善社会治理和法律法规，我国应深入从社会、法治程序等各方面深入完善执行程序体系，建立公正、权威的司法系统，发挥民事机构与刑事机构的分工联动作用，保障债权人的合法权益，进一步的遏制虚假租赁行为的生存空间，完善全面公开的社会租赁信用体系。