“营改增”对房地产企业的影响及应对策略

毛艺洋

摘 要：自2012年初起，我国最早从上海市交通运输业及现代服务业开始试点营业税改增值税，至今已经7年时间。7年中，经过不断实践，试点不断扩大，自2016年5月1日起，全面实行“营改增”。房地产行业纳入到改革行列之中，税负势必也将受到影响。在当前房地产行业投资意愿降低，开发速度减缓的行业背景下，房地产业税收制度发生重大变化，本文着力于结合“营改增”后房地产业在现实中的困境，分析流转型税负改变对房地产企业的影响。

关键词：营业税改增值税 房地产企业 税务筹划

中图分类号：F810.42 文献标识码：A 文章编号：1672-3791（2018）12（a）-0-02

1 营业税及增值税基本原理

营业税是指对应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位及个人的营业额征收的税种，属于流转税制中的一个重要税种。其计算公式为计税营业额乘以适用税率。

增值税，是指对销售商品或应税劳务中产生的增值额而增收的一種税。跟营业税相比，增值税的核心在“增值”二字，有增值才征税，无增值不征税。纳税人根据自身规模等因素可进一步分为一般纳税人及小规模纳税人，以一般纳税人为例，增值税应纳税额的计税公式为当期销项税额减去当期进项税额。销项税额等于当期销售额乘以相应的税率，而进项税额以企业收到的专用发票上载明的税额为抵扣金额，若当月抵扣不完，可继续在下一期抵扣。

通过对比营业税与增值税，两者显著的区别在于课税基础及计税方法的不同。从课税基础来说，营业税是针对销售商品或应税服务的收入进行全额计征，但增值税是对销售商品或应税服务过程中的增值额部分进行增值税税款计征。从计税方法的角度来讲，营业税采用直接进行税率计算的方法，按销售行为的应税收入额乘以营业税税率算出应交的营业税税额；而增值税采用的是按增值税税率计算出销项税额后再扣减进项税额的方法计算出应纳税额进行征税。从以上两点差异可以看出：营业的计征额税随着商品流通的次数的增多而增多，销售者负担了所有的税负，不能进行抵扣，存在重复征税的弊端。与营业税相比，增值税在避免重复增税方面更加科学合理：仅对增值额征税，并且同时进行进项税额抵扣，能够形成流通环节环环相扣的完整的抵扣链，不仅能够在降低企业的税负，更能促进生产消费模式的发展。

2 “营改增”对房地产企业的影响

2.1 对房地产企业税负造成的影响

首先，对房地产企业来言，能否将占房地产企业开发成本的大部分权重的作为计算增值税税基的扣除项是增值税额增加与否的关键。在经过多轮的讨论与博弈后，中央作出庄严承诺“确保所有行业税负只减不增”，允许扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款，这样一来，房地产企业在“营改增”后所获得改革红利是非常明显的。

在受让土地时向政府部门支付的土地价款可作为基础上，对于“营改增”后的房地产企业而言，只有允许抵扣的成本占到含税营业收入营业收入的一定比例后，才会产生减税效应。根据“营改增”税负测算模型可以得出，当可抵扣的进项税额和营业成本的比值为55.35%，即理论上的无差别平衡点抵扣率时，“营改增”对房地产企业流转税负几乎不造成影响。从理论分析角度来说，当房地产企业销售收入达到足够多的条件时，“营改增”对房地产企业的减税效果更加明显。

但对于房地产企业而言，如何取得足额的进项税额进行抵扣一直是值得企业思考的难题，且受到上游企业建筑行业企业税负转嫁的影响，该问题愈发凸显。

2.2 对房地产企业购销模式造成的影响

对于房地产企业而言，外购产品与服务的可抵扣程度则是影响其税负的关键性要素，采购建筑材料、人工成本等成本开销占到总体开发成本的35%左右。整个房地产产业链涉及到多个行业，最上游涉及到从政府部分取得土地开发使用权；在房地产开发阶段的中游阶段，企业可能采用分包方式，将开发项目分包给有资质的建筑公司进行开发；中间还会涉及到如勘察、设计、广告营销等其他服务提供企业。总体来说，房地产企业的上游供应商建筑材料供应商有杂碎、分散的特点，难以取得增值税专用发票。此外，还会涉及到较多单价较低数量多的零星材料的采购，这部分零星采购的供货商多为小规模纳税人，取得专用发票的难度也较大，会造成大部分进项税额的流失。

2.3 对企业日常管理的影响

营业税时期，企业往往容易忽略发票开票环节，只注重材料及劳务的价格，“营改增”后，这一固有的思维应该被彻底打破，注重开票环节，是房地产企业在“营改增”后要向相关责任人员传达和培训的重点能否提供真实有效的增值税专用发票直接关系着房地产企业可抵扣税额的大小，因此房地产企业提供增值税专用发票，必然在竞争中体现更大的优势。

在营业税征时期，房地产企业对于商业合同签订的关注焦点大部分的篇幅集中在规范双方权利与义务上，很少或者几乎没有对于发票开票的条件。“营改增”之后，房地产企业开始重视对方能否提供真实有效的增值税发票，同时明确合同销售收入价格是否是含税价格，约束发票交付的条件，做到货物流、资金流、发票流三流合一，对于净化市场竞争环境，推动市场健康可持续的发展有很大的好处。

3 房地产业应对“营改增”的建议

3.1 利用税差进行税务规划

首先，房地产企业可通过下设数家业务相关的关联企业，将收入利润进行切割，这样可以利用“营改增”后，不同的业务适用不同的增值税率。从整体上减少企业整体的增值税税率，以此减轻增值税税负对房地产企业利润的造成的影响。

其次，房地产企业还可以利用采购原材料货物与建筑业适用税率的差异。目前，房地产企业向建筑行业外的一般纳税人购买原材料货物适用的税率为16%，而建筑行业的适用税率为10%，房地产企业可在不违反相关规定的前提下，尽量利用供货商税率与企业税率的这一差异来作为减轻企业的税收负担的一种途径。

3.2 合理运用税收优惠政策进行税收筹划

政策对房地产企业的新老开发项目做了不同的规定：老项目可以自行选择采用一般计税方法或简易计税方法，新项目只能适用一般计税方法，因此老项目相比较于新项目在计税方法上具有更大的选择空间。

对于房地产企业来说，已经开工的老项目占企业所有的项目比重较小，预计可取得较多的增值税专用发票进行抵扣，且尚未取得项目的增值税专用发票，此时可选择一般计税方法缴纳增值税；反之，当老项目占企业项目比重大，且在“营改增”以前已经取得了大量的不允许抵扣的发票，那么房地产企业最好采用简易计税方法缴纳增值税。

3.3 提高财务管理水平，加强增值税专用发票管控

在“营改增”前，大部分企业的会计既承担了核算的职责，又负责税务事项，在营业税时代确实能够节省人力成本，但“营改增”之后，会计兼任核算与税务岗分身乏术，更加复杂的增值税提出了设立专职税务人员的要求，以避免多岗兼任带来的重大风险。对于税种来说，随着其发展越来越趋于成熟，会越来越科学，进行税收筹划的空间会更大。专属的税务岗位不仅是保证税务工作充分开展的前提，也能帮助企业降低涉税风险，在税收方面做到专人专岗、专岗专责，全方位提高企业的税务筹划效率，为房地产企业在税务改革中谋取更多红利。

增值税采取以票控税，所以房地产企业务必重视增值税专用发票，建立健全其保管、使用的规范，提升对其管理水平。设置税务专岗，安排业务水平过硬的员工，对增值税专用发票专门负责管理，严格把控增值税专用发票的取得、保管、开具、申报等各个流程。企业要对值税专用发票的管理使用情况进行定期及不定期的检查，一旦发现不规范的问题，要及时对相关人员进行追责，以此减轻增值税专用发票涉税风险。

参考文献

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[3] 蔡昌.后“营改增”时代房企税收筹划操作方法（五）[N].财会信报，2016-10-10（B4）.