浅析我国共有产权住房实践及问题

王旭+张恺

摘要：实现住有所居，需要深化住房供给侧改革和加快完善住房供应体系。各级住房保障部门和众多专家学者一直在探索思考符合我国国情的住房保障方式。继限价房、经济适用房、廉租房和公共租赁房等传统住房保障方式之后，共有产权房是近年来多地政府在住房保障方面力推的一个政策性住房创新品种。本文分析其存在的问题，并给出了我国在推行共有产权住房保障政策的建议。

关键词：住房保障；共有产权；社会公平

一、引言

十九大报告提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。其目的是改善住房市场在租售结构上的失衡，通过化解供给侧结构性矛盾，实现住房市场的有序健康发展。为了加快推进住房保障和供应体系建设，住房和城乡建设部近期印发了《关于支持北京市、上海市开展共有產权住房试点的意见》，让共有产权住房在时隔几年之后再一次进入了全国住房发展的政策议程。

二、我国共有产权住房实践现状

共有产权住房就是指中低收入住房困难的家庭，在无力一次性购买住房的情况下，可以按照个人与政府的出资比例，共同拥有该套房屋的产权。若日后该家庭的支付能力有所提高，可以按照市场或评估价格购买政府产权部分从而获得全部产权。共有产权住房制度有以下优势：

（一）改善住房供应结构弹性

对一个处于快速发展和变迁的经济社会系统而言，制度建设必须具有弹性，否则难以适应现实需要。相比其他政策工具，由于共有产权住房属于一种“中间产权”形式（即介于完全产权与完全无产权之间），而且可对产权份额进行连续分割，因而具有更大的动态调整空间。

（二）利于改善中低收入阶层的生活

充分发挥共有产权住房可连续分割产权份额的优势，有助于缓解“夹心层”群体的购房困难问题。对支付能力稍强的家庭，政府可减少持有份额的比例；对支付能力更弱的家庭，则可以适当增加政府所持有的份额比例，相对减少购房者的初始支出。

（三）共有产权住房能体现社会公平

通过共有产权的制度设计，将政府提供的各种投入和优惠以产权份额形式显性化，不仅减少了保障对象的初始购房支出，而且为政府部门、建设单位等利益主体提供合理且可预期的退出机制，减轻地方政府的财政压力。

三、我国共有产权住房出现的问题及对策

（一）我国共有产权住房出现的问题

1.适用范围有限

共有产权住房不是基本住房保障服务，对住房保障对象的支付能力具有一定的要求，主要面向“夹心层”的住房困难群体。当然，政策适用范围取决于政策设计和具体的准入条件设定。因此，共有产权住房只适于有一定支付能力的住房困难群体。

2.定价和产权份额划分难以制定

共有产权房中政府制定的基准价格一般都会参照周边市场价格，但政府基准定价与市场价格之间仍然存在“价差”，往往严重滞后于市场价格的变化，这就意味着当前定价模式难以完全避免牟利空间。由此，政府的产权份额其实并不确定，在各个项目上具有较大的随意性。

3.政府的监督成本较大，风险隐患高

各地目前的共有产权房，从供给到分配各个环节，政府介入过多，也因此给自己背负上很大的政治包袱。上海等城市目前似乎还没有在共有产权的分配环节上爆出过丑闻，但这是以昂贵的监管成本为代价，从申请、复核、征信到公示，耗费了很多不必要的社会资源。而共有产权住房的潜在风险涉及法律、金融和管理等方面。

（二）完善我国共有产权住房出现的对策

1.建立共有产权住房法律保障体系

作为一个法治国家，任何制度或政策的推行都应有法可依，以法律保障和约束行为。目前各地推行的共有产权住房政策并没有合适的法律可依，行政色彩浓烈。以共有产权住房的影响力及其发展趋势，将其规范化管理提上法律议程已经是势在必行。应该通过法律形式确定共有产权住房的管理机构，赋予相应机构统一管理权力的同时对其进行必要的监督，防止政出多门、互相扯皮现象的发生。

2.明确共有产权住房的定位

应将共有产权住房定位为一种政策性住房，是介于基本住房保障与市场化商品住房之间的一种有政策扶持的住房。从这个角度看，整个住房保障和供应体系包括基本住房保障、政策性住房和市场化商品住房三大类。与此相对应，政府的主要职责分别是救助、帮扶和引导。在这种定位下，共有产权住房的运行是一种“半封闭”框架，无论是准入、建设、运行、管理，还是转让，都有相应的规范，既与保障体系衔接，又具有转化为商品住房的渠道。

3.多元化共有产权住房供应渠道

增加受惠群体目前共有产权住房的供应形势主要有两种，一是以北京等城市为代表的普通商品房配建供应，二是以淮安等三线城市为代表的集中建设供应，该方式是目前很多地区采用的形式。两种供应方式有利有弊，前者易于给共有产权住房业主造成物业费负担上的压力，且开发商更倾向于偷工减料，显失公平。后者则造成城市贫富分布不均，不利于社会管理和稳定。因此，一个城市的共有产权住房供应方式应该实现多元化，根据城市区域特色，合理安排共有产权住房位置

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[5]张齐武，徐燕雯.经济适用房还是公共租赁房—对住房保障政策改革的反思.公共管理学报[J]，2010（10）

作者简介

第一作者：王旭（1994—），男，山西长治人，山西财经大学公共管理学院2016（社会保障）学术硕士研究生，研究方向：住房制度.

第二作者：张恺（1994—），男，山西太原人，山西财经大学公共管理学院2016（社会保障）学术硕士研究生，研究方向：社会保障制度.