既有住宅加装电梯难点分析

陈祥卓

摘 要：既有住宅加装电梯呼声不断，成为民生大事，可是成功者却是不多，反而成了民生难事。难点集中在安装流程复杂，费用筹集困难分摊难以达成一致，安装基础和井道规划审批难手续繁杂，日常维护管理责任重大。

关键词：加装电梯；安装流程；费用分担；规划审批

中图分类号：TU857 文献标志码：A 文章编号：2095-2945（2018）35-0069-02

Abstract： The voice of adding elevators to existing residential buildings has become a major issue in the people's livelihood. However， there are not many successful people. On the contrary， it has become a difficult matter for the people's livelihood. The difficulties include the complexity of installation process and approval process of installation basis and well path planning， the difficulty in raising funds andreaching agreement upon cost sharing， and the heavy responsibility for daily maintenance and management.

Keywords： installation of elevators； installation process； cost sharing； planning approval

1 既有住宅加装电梯背景

既有住宅加装电梯既解决了老年人出行难问题，又可以提升老旧小区价值，得到各级政府高度重视。国务院也出台相关文件，促進既有住宅加装电梯工作，加大规范既有住宅加装电梯相关技术标准制修订力度。随着老龄化社会的到来，老年居民生活出行对电梯的需求日渐突显。六层以上未安装电梯的住宅数量多，旧楼加装电梯与老百姓的生活息息相关，是营造共建共治共享社会治理格局的难题。

2 既有住宅加装电梯流程

第一步，协调业主意愿。（1）确认住宅是否符合加装电梯的条件，应不侵占市政建设道路，安装完电梯后占用通道剩余宽度不小于1.5米。（2）选出三至五名业主作为业主代表签属授权委托书和加建电梯同意书，应不少于三分之二以上业主同意签字，签字业主房屋面积占总面积的三分之二以上。（3）其他事项达成大概统一意见，应确立电梯的使用者与管理者、费用的预算方案和筹集、后期电梯的维护和分摊方案。

第二步，签约电梯公司。先要到所在县级行政规划局调楼宇档案，联系电梯公司，确定加装电梯类型。常见的有三类：混凝土式电梯是当前主流形式性能比较稳定；观光电梯需考虑井道内通风、散热功能；积木式一体化电梯属于新型产品需考虑维修零配件是否可以及时供应。接下来要明确所需费用，参考范围55万至80万。明确设计加装方案，确定后签订合作协议。

第三步，报建审批。对需增设电梯井道的要到街道办提交业主代表手写《增设电梯证明》并签字。再到规划局申请《建设工程规划许可证》，需备齐以下资料：（1）申请函及立案申请表；（2）申请人的身份证明文件；（3）电梯公司提供的设计图纸及相关安全规范证明；（4）“双2/3”业主的身份证复印件和房产证等证明材料，以及同意增设电梯和送审方案的书面文件；（5）与相关业主进行协商的书面材料；（6）其他法定资料。审批前公示一般需要20天时间。取得建设工程规划许可证，经街道办、消防部门验收后办理开工备案。

第四步，施工安装。将施工内容施工时间进行公示，施工期间做好各项安全防护措施。办理电梯使用登记证，工程交付验收，投入运行使用。

3 资金筹集及费用分摊

资金筹集应由业主充分协商，结合各自小区住户经济条件、楼层分布情况、小区性质等因素，协商出资比例。费用分摊应采取自愿、公开、透明的方法。设立加装电梯专项帐户统筹使用筹集的资金，接受全体业主监督定期将资金使用情况进行公布。并及时签定加装电梯协议书，全体业主签字盖章确认，明确该电梯加装工程出资总额、各方出资比例方式、所增加面积的分配方案、电梯日维护保养使用产生的费用分摊方案，低层业主受影响补偿方案。资金来源主要有以下几种方式：用户自筹、申请财政补贴、后期广告运营收入、房屋增值额收益。各地根据相关的政策，业主可以申请提取住房公积金进行使用，有条件的小区可以提取住宅专项维修资金进行使用。或都其他各种合法合规的政策性资金。

业主费用分摊原则：（1）总费用=每户分担费用之和。

（2）每户分担费用=每平方费用×建筑面积×楼层系数。常见的可行性楼层系数分配方案：方案一：以第三层为参数1，第二层为0.5，第一层为0，从第四层开始，每增加一个楼层提高0.1个系数。例如一栋旧楼7层，每层2户，电梯费用总额为60万元。1至7楼各层楼层系数分别为0、0.5、1、1.1、1.2、1.3、1.4，每户需承担费用为0、2.3、4.6、5.1、5.5、6.0、6.5（万元/户）。方案二：以5楼为基准点，往上每层增加20%的费用，往下每层减少20%的费用。例如一栋旧楼7层，每层2户电梯费用总额为60万元。1至7楼每层楼层系数分别为0.2、0.4、0.6、0.8、1.0、1.2、1.4，每户需承担费用为1.0、2.1、3.2、4.3、5.4、6.4、7.5（万元/户）。

加装电梯需支付的费用可分为工程建设费和业主损失补偿费用两类。（1）工程建设费包括：前期规划审批、小区公共设施移位排水管道、煤气管道、电线、网线迁移、井道基础工程施工及装修、连廊工程及装修、楼层开门口及楼梯修改工程、电梯设备及安装电梯施工，380V供电线路、防雷接地、电梯验收、规划验收测量、施工期间家庭财产、人身意外保险等。（2）业主损失补偿费：低层业主专有部份的采光、通风受加装电梯影响的，低层受损业主可以申请进行补偿。常见补偿费计算方案：Q=S×A÷H，Q：补偿总额，S：受电梯井道或连廊遮挡的阳台（窗户）的垂直投影面积，A：每平方米房价，H：电梯与受遮挡的阳台（窗户）的距离。

例如：业主窗户在受遮挡方向总宽度为1.8米，高度为1.6米，所加装电梯的井道垂直投影到该窗户上遮挡的宽度有1.3米，另外0.5米不计入遮挡，房价为每平方12000元，所加装电梯井道距离受遮挡窗户为0.8米，补偿总额=1.3米宽×1.6米高×12000元÷0.8米=31200元。如果电梯井道距离受遮挡窗户为2米，补偿总额=1.3米宽×1.6米高×12000元÷2米=12480元。

4 规划审批办理

原住宅建筑物未预留有现成电梯井道的，建设单位应当办理规划审批手续。建设单位将完整的资料提供给规划主管部门，符合要求的按法定程序进行审批核发《建设工程规划许可证》。所需资料有：（1）业主签定的加装电梯协议书，需满足双三分之二条件。（2）公证处或者小区所在地社区出具的加装电梯公示情况书面证明。（3）有争议的要补充提交业主协商、调解、或司法裁决文件。（4）建筑结构安全性备案证明。（5）拟加装电梯设计图纸，含设计总图、各楼层平面布置图、A、B剖面视图。（6）土地使用证明文件。（7）各业主房产证复印件。（8）业主代表证明及各业主身份证复印件。（9）规划行政审批事项委托书等。

既有住宅加装电梯，其井道及基础均需要单独重新加装的。对加装电梯的井道及基础的设计、施工、监理、检测、验收等均有要求。因此，要按照住建部门和规划部门的相关规定提供电梯井道及基础的施工技术文件资料。若当地建设部门、规划部门没有规定的，可参照以下提供资料：（1）经电梯所在地规划部门出具同意增设电梯意见的规划审批文件。（2）经有资质的设计单位设计的电梯井道及基础施工设计图。（3）经有相应资质的设计图纸审查机构出具的审查合格的施工设计图审查报告。（4）井道及基础施工资质证书。（5）经有相应资质的施工监理单位出具的电梯井道及基礎施工过程监理报告，带钢结构一体化电梯的监理报告也应提供。（6）经建设单位或者业主代表、设计单位、工程施工单位、监理单位、电梯施工单位共同验收合格的电梯井道及基础的施工质量验收文件。

加装电梯设计方案应聘请住宅原设计单位或其他具有相应设计资质的单位实施。建设方可以先征求规划主管部门进行咨询，以避免不必要的损失。设计方案完成后公示应符合相关法律程序规定。在小区出入口公示栏和拟加装电梯楼栋的楼梯出入口明显位置进行张贴公示，期限不少于十天。公示内容至少应包含以下几点：拟加装电梯所在楼栋编号单元编号；设计总图、各楼层平面布置图、A、B剖面视图、备案公证单位名称、联系方式电话地址等、建设资金分担比例、公示起止时间等。对于该单元业主但未在该单元居住的直接利益方，建设单位应邮寄送达公示内容。建设单位或代建单位，需请公证处或者小区所在地社区作为见证备案单位对其公示情况进行见证并收集反馈意见。公证处或者小区所在地社区在公示期间接到群众的意见应填写记录反映人姓名电话反映问题内容等，并及时转告建设单位。有异议的各方友好协商沟通解决。若各方难以自行协商解决，或协商后仍有较大争议的，可由所在地的街道办事处、社区、基层人民调解组织帮助调解处理。经自行协商或调解仍无法达成一致意见的，建设单位可通过民事法律途径裁决认定。

5 加装电梯常见问题

既有住宅加装电梯作为一个工程项目，要成立一个建设单位。对项目资金筹集管理、开工筹建方案、电梯主体设备采购、井道基础及配套工程管理实施、后期投入使用管理移交等相关事宜进行管理。建设单位可以由该楼栋加装电梯的产权业主担任，或者委托第三方公司作为代建单位。小区原开发商，小区物业公司，电梯安装销售公司，土建施工企业，均可作为代建单位。或者以一个公司为主体，联合其他公司的相关职能部门负责加装电梯相关事宜，业主选出代表进行监督跟踪。资金筹集还是由业主方出面筹措管理。代建单位申请相关手续时可以由其他专业公司代理，但是代建单位应确保申报材料真实不弄虚作假。

加装电梯规划审批严格，办理环节较多，提供业主房产证原件就是一个不容忽视的问题。办理建设工程规划许可证前要征求所有业主意见，避免出现满足两个“2/3”的要求却难以开工的僵局。加装电梯的施工过程中，还会牵扯到旧楼原本的水管、电路、通讯线路、燃气管道、供暖线路等，而这些问题的解决都需要各个职能机构的共同协作才能够完成。加装电梯的连廊施工质量的把关，处于一种监管空白状态，业主宜自行组织验收。施工过程井道渗水、钢化玻璃碎裂等意外问题也可能导致工程停工。

电梯安装完成后管理问题：电梯安装应当符合特种设备安全法规定和相关电梯安全技术规范的要求，应及时向质量技术监督部门告知电梯安装过程的监督检验，经特种设备检验检测机构检验合格，电梯投入使用前要注册登记，需要明确电梯主体责任。电梯可由业主自管，也可由物业公司托管。数量较多应配备电梯安全管理员。需聘用有资质的电梯公司进行维保。一般较多选择原厂维保，保养合同类型有全包、半包、清包方式，使用过程中出现故障应及时排除，配件出现问题应及时更换。老旧小区如果无物业管理，应对用户普及电梯使用常识，以防电梯投入使用后无人管理互相推诿。

6 结束语

既有住宅加装电梯是一大便民工程。各地各级政府相继出台政策支持，要求各相关部门简化审批安装流程，这也是未来电梯行业发展的一个亮点。

参考文献：

[1]宁超乔.既有住宅加装电梯费用分摊补偿办法的理论分析[J].城市问题，2014（05）.

[2]高起鹏.旧楼房加装电梯刍议与思考[J].科技创新导报，2017（27）.