加强住房贷款权证归行管理工作刻不容缓——关注江苏高院《关于执行疑难问题的解答》对住房贷款管理带来的影响

□ 杨长海 黄建军

一、《解答》出台的背景及主要内容

2018年是最高人民法院提出的“基本解决执行难”的决战之年。为解决执行工作中较为突出的疑难问题，统一全省执行尺度，根据相关法律、司法解释的规定及精神，结合执行工作实际，江苏省高级人民法院制定出台了该《解答》。《解答》回答了“在集体土地上建造的房屋是否可以处置”、“在国有建设用地上建造的无证房屋是否可以处置”等11个疑难问题。具体要点如下：

（一）关于“在集体土地上建造的房屋是否可以处置”的问题。《解答》指出，对集体土地上未经批准建造的房屋，可以进行“现状处置”，在处置拍卖或变价时，法院须明示风险，并由买受人或承受人自行负责后续产权登记、拆除拆迁等风险；对在租赁的集体土地上建造的厂房及厂区内的办公楼、宿舍、仓库等，可进行“现状处置”，但处置前应告知集体经济组织，处置时须尊重租赁合同的约定，并考虑租金支付等具体情况。

（二）关于“在国有建设用地上建造的无证房屋是否可以处置”的问题。《解答》指出，对无证房屋，具备或暂时不具备初始登记条件的，执行法院处置后向登记机构发出《协助执行通知书》，并由登记机构按照《协助执行通知书》予以登记；对不具备初始登记条件的，原则上进行“现状处置”，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。

（三）关于“被执行人购买的预售商品房如何执行”的问题。《解答》指出，被执行人已将房款全部支付给开放商（被执行人自付一部分，银行贷款一部分），银行办理了抵押预告登记，开发商在房产办理抵押权登记之前对银行贷款承担阶段性连带担保责任的商品房预售情形下，预售的商品房被法院预查封后，开发商或被执行人以仲裁或诉讼方式解除合同的，不得对抗人民法院的执行。法院依法处置后，对于开发商已退还银行的相应款项，在变价款中预先扣除支付给开发商。开发商尚未退还银行相应款项的，在变价款中预先扣除银行贷款相应款项支付给银行，并通知开发商。

（四）关于“对于被执行人与案外人(含配偶)共有的财产以及未成年子女名下财产如何执行”的问题。《解答》指出，生效法律文书仅载明被执行人个人为债务人，对以下财产执行法院可以执行：①对被执行人配偶名下的存款、股权（股份）、金融理财产品等，婚后登记在被执行人配偶单方名下的房产、车辆，以及婚后登记在被执行人和其配偶双方名下的房产、车辆等财产；②登记在被执行人及其他人名下的共有财产，以及登记在案外人名下但案外人承认属于被执行人财产或同意作为被执行人财产接受强制执行的财产；③对于被执行人未成年子女名下与其收入明显不相称的较大数额存款，登记在被执行人未成年子女单方名下的房产、车辆或者登记在被执行人和其未成年子女名下的房产等。

（五）关于“房屋腾空过程中清理出的物品如何处置”的问题。《解答》指出，对腾空清理出的被执行人及案外人的物品，执行法院可指定申请执行人或其他人保管，并通知权利人限期30日内领取。权利人拒不领取或下落不明的，执行法院可以处分该财产。依法不能处置或变价不成的物品经通知领取拒不领取的，执行法院可将物品向提存机构提存等。

（六）关于“被执行人的股权（股份）如何处置”的问题。《解答》指出，执行被执行人所持上市公司流通股（股票）时，执行法院可以责令被执行人限期30日内自行处置，也可以直接指令证券公司限期抛售（强制平仓）或者按照收盘价直接抵债给债权人并办理过户手续。执行被执行人所持上市公司限售流通股（股票），可以先将限售流通股强制扣划至申请执行人账户，待限售股办理解禁手续转为流通股后再行处置。执行被执行人所持其他股权或股份，应当采用拍卖方式。

（七）关于“拍卖股权时保留价如何确定”的问题。《解答》指出，拍卖股权（上市公司国有股和社会法人股除外）时，保留价可以由当事人协商确定；也可以根据最近三个月成交价、股权所在公司出具的价格意见（向股权所在公司的询价）确定；同时，还可以参照在税务、工商部门备案或提交的资产负债表、损益表、净资产表以及该公司公布的年度报表等确定股权价值。必要时，可以就确定价格征询评估公司、会计事务所、审计部门等有关专业机构或人士的意见。以上方式无法确定保留价的，委托评估机构对股权进行评估。

（八）关于“拍定人未在拍卖公告确定的期限内支付余款如何处理”的问题。《解答》指出，拍定人明确表示放弃买受或明确表示拒绝支付余款的，以及执行法院责令限期（以不超过15日为宜）支付余款逾期仍未支付的，视为“悔拍”，可以没收保证金，并裁定重新拍卖，但债权人同意延迟付款的除外。执行法院支持银行贷款的拍卖，因银行放款方面原因导致余款迟延支付的，原则上不视为“悔拍”。

（九）关于“评估报告已超过有效期能否使用”的问题。《解答》指出，评估报告的有效期按照评估报告载明的期限确定。评估报告是否超过有效期的判断节点为拍卖公告发布时间。发布拍卖公告时评估报告没有超过有效期，处置过程中评估报告有效期届满不影响拍卖、变卖和以物抵债程序的继续进行。评估报告已超过有效期的，除超期时间过长或市场行情发生重大变化外，原则上可以依该评估报告确定保留价。

（十）关于“执行程序中如何送达相关法律文书”的问题。《解答》指出，当事人未确认送达地址或以拒接电话、避而不见送达人员、搬离原住所等躲避、规避送达，人民法院不能或无法要求其确认送达地址的，可以根据具体情形确定送达地址，比如以当事人在诉讼所涉及的合同和往来函件中约定的地址、当事人在执行立案时或执行程序中提交的书面材枓中载明的地址、当事人一年内进行其他诉讼仲裁执行案件中提供的地址或以当事人一年内进行民事活动时经常使用的地址为送达地址。依上述方式仍不能确认送达地址的，自然人以其户籍登记的住所或者在经常居住地登记的住址为送达地址，法人或者其他组织以其工商登记或其他依法登记、备案的住所地为送达地址。以上述地址送达的为有效送达，无需公告送达。

（十一）关于“被执行人送达地址不明如何送达询价或评估报告”的问题。《解答》指出，因被执行人拒不提供送达地址或因被执行人下落不明无法获知送达地址的，询价或评估报告无需公告送达，可采取被执行人的近亲属转交、张贴在被执行人所在自然村或小区公共活动场所、邮寄至生效法律文书载明的被执行人住所地等方式送达。

二、银行的应对措施

《解答》的出台统一了执行标准，为依法执行提供了依据，将大大有利于促进银行等债权人债权资产的处置工作。同时，《解答》对于国有建设用地上建造的无证房屋以及预售商品房的处置意见，对银行住房贷款贷后管理工作提出了更高的要求，加强住房贷款的贷后管理特别是权证归行刻不容缓。

（一）切实加强权证归行管理工作。一是要正视权证归行工作的重要性。权证归行是有效防范住房贷款风险的关键且重要的措施。不能因为合同有约定“在没有办好房屋抵押登记前，开发商应当承担阶段性担保责任”，而忽视了权证归行管理，忽视了开发商担保能力减弱或丧失等风险，“捡了芝麻，丢了西瓜”，得不偿失。二是要进一步明确银行和开发商办理权证的责任和义务。农行现行《一手住房贷款业务银企合作协议》仅有关于开发商办理抵押登记配合义务的约定，其中7.1约定开发商有义务配合购房人及银行办理房屋销售登记备案、抵押预告登记和正式抵押登记；7.2约定开发商代购房人办理时房地产权利证书时，有义务在办妥后向银行移交房地产权利证书。目前大多数机构签订的合作协议中对于开发商的办证义务约定也不甚明确，比如具体到合作楼盘没有明确是否对上述约定“二选一”等。三是要积极落实权证归行管理工作。办理抵押登记是贷款银行的第一责任和义务，是有效防控住房贷款风险的重要措施之一。要切实消除权证归行工作中的不作为、慢作为的错误做法，贷款银行不能将开发商协助配合办证的义务等同于开发商基于其阶段性担保责任所应尽的义务而“不作为”，也不能将借款人正常按期还款视为权证归行可以“慢作为”的一大理由，更不能以为“预售商品房、无证商品房法院无法处置”的过时认知而疏于权证归行管理工作。要积极落实责任，加大管理力度，加快推进权证归行。

（二）积极争取不动产登记部门“抵押预登记”机制的落地。《解答》指出预售商品房处置过程中银行的优先受偿权的前提条件是“抵押预登记”，但目前江苏省内各地区不动产登记部门对于“抵押预登记”机制的执行不一，如泰州地区不动产登记部门尚不受理房屋“抵押预登记”。银行等金融机构应积极向金融监管部门、人民法院以及不动产登记部门提出建议，争取不动产登记部门早日开办“抵押预登记”。需要注意的是，《物权法》第二十条规定，“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。因此，即使是办理了“抵押预登记”的房产，也并非“高枕无忧”了，在抵押房产具备办理登记条件时，应当及时办理抵押权登记手续，否则预登记自动失效。

（三）加强与开发商的工作对接和沟通，推进权证归行等贷后管理工作。一是在“抵押预登记”制度暂不能落地的情况下，争取开发商在备案购房合同时，明确按揭贷款及银行抵押等情况，以这种公示方式为后期争取法院对优先受偿权的认可提供依据。二是应在合同中进一步明确银行与开发商关于产权及抵押权登记的责任和义务，明晰相关工作流程，避免双方责任和义务的推托。三是定期通过当地房产主管部门官网核查商品房买卖合同备案情况，了解商品房买卖合同是否存在被确认无效、变更、撤销、解除等情形。要定期与开发商沟通联络，了解借款人预售商品房合同状态是否正常、权证初始登记条件是否具备等情况，并及时采取相应的贷后管理措施。

（四）积极运用法律手段维权，督促合同相对方切实履行办证义务。对于拟抵押的房产已交付借款人且已具备产权登记条件，但购房人（抵押人）拒不配合办理权证的，贷款银行应根据双方签订的《个人购房担保借款合同》第九条和第十一条的相关约定，向法院提起诉讼，运用法律手段督促合同相对方履行办理权证的义务，切实维护银行信贷资产的安全。