网络不动产众筹问题研究

陈伟巍

摘 要：近年来，随着“众筹”平台在互联网的急剧增长以及各金融机构和电商的牵引，众筹模式发展迅猛，而作为众筹领域中运用互联网思维嵌套传统营销模式的新型项目，房地产众筹异军突起。相关资料显示，到2015年上半年为止，其累计的整体众筹规模达到了20亿元左右。针对这种现象，本文介绍了房地产众筹“融资+营销”模式在国内外基本发展状况，结合其发展现状，分析房地产众筹模式存在的法律和现实问题，并对其提供了针对性的建议。

关键字：房产众筹；“融资+营销”；法律问题

一、 房地产互联网众筹模式的现状

房地产众筹起步于2012年，由美国的Fundrise公司发起，目前规模较大的众筹平台有Realty Mogul、Realty Shares、Fundrise、IFunding等。国外房地产众筹发展至今，已然形成了系统的运营发展机制，从2012年开始仅两年时间，全球房地产众筹累计融资金额已经突破了10亿美元，作为众筹细分领域当中起步较晚的一个分支，其发展速度十分迅猛。

二、 房地产互联网众筹模式的发展

（一）房地产众筹的早期模式

早期房地产众筹模式主要分为股权型、债券型。以Fundrise公司为例，该公司最早搭建众筹平台，以现金流为主，通过贷款发放作为重要的收入来源，其众筹模式具体划分为：（1）房地产夹层债权众筹；（2）房地产优先股众筹；（3）房地产优先债众筹；（4）房地产普通股众筹。以房地产的普通股众筹为例，所采用的方式是为投资者搭建一个有限合伙公司，投资者按照出资额获得该有限合伙公司的部分股份。

（二）房地产众筹新型模式

随着房地产众筹项目的不断扩增，以简单的股权、债券等形式为主的众筹模式已经不再适用，于是在该众筹领域下形成了“两维度四象限”分类准则下的新型模式。“两维度”即“房地产企业众筹目的”和“投资人出资参与诉求”。形成了四个象限，分为融资开发型、营销推广型、开发理财型和运营理财型四大类。

（三）房地产众筹的商业模式优势分析

作为互联网环境下诞生的新型营销模式和融资方式，房地产众筹项目发展迅速，受关注度高，其优势主要有以下几个方面：

（1）通过互联网和大数据分析，推动营销模式创新

（2）投资门槛较低，投资者可以小额分散投资

（3）楼市前景依然低迷，众筹模式有利于资金回笼

三、 我国房地产众筹在实际推行过程中的风险问题

（一）房地产众筹平台的法律风险

国务院总理李克强在2014年国务院常务委员会上，首次提出“开展股权众筹融资试点“的相关意见。2016年，证监会副主席方星海在国务院新闻办公室会议上提出，2016年将开展股权融资试点，正式明确了试点工作的展开。在经历两年多的发展，各众筹项目得到了各大企业家和网络站点的支持。然而，与之相应的监管政策却迟迟未能推行，在当前的立法框架下没有明确的法律法规进行指导和规范，相关法律部门在众筹项目相关制度建设的进程上难以跟进众筹的发展速度，这也使得各众筹活动，尤其是房地产众筹这类长期被质疑非法融资的项目，其合法性难以得到保证。

（二）房地产开发商的法律风险

第一，违反预售相关规定的风险。中国人民银行制定了《关于促进互联网金融健康发展的指导意见》，在这样的背景下，众筹的金融资产该如何管理。

第二，合同无效的风险。房地产开发商在没有取得预售无可证就与购房人签署认购合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，“出卖人未取得的商品房预售许可证明，与买受人签订的商品房预售合同，应当认定无效，前期和买受人签订的定金将返还。”

（三）投资者面临一系列法律风险

投资者在获得众筹房产后，所面临的风险有以下几个方面：

第一，收益权出让或被视为无效；第二，房地产抵押权的实现存在难度；第三，产权代持的风险；第四，房地产众筹的投资者受众多范围广。基于这样的特殊情况，众筹采取是电子合同的交易凭证，这样的电子凭证是否具有真实性，如何保障拥有电子凭证的众筹股东的权益这些问题也关系到合同诈欺风险的存在。

四、 我国房地产众筹可持续发展的相关建议

（一）制定相关法规完成房地产众筹合法化

2014年12月18日，中国证券业协会发布了《私募股权众筹融资管理办法》。此对股权众筹的合法合规性予以明确确认，将股权众筹发行界定为非公开发行，并就股权众筹平台的定位、投资者的界定和保护、融资者的義务等作出规定。监管部门出台监管规则，在准确界定众筹股份合格投资者标准、规范信息披露制度、建立健全社会征信体系、加强信息安全监管方面还需探索现阶段地产众筹立法及监管路径。

（二）明确房地产众筹的主体责任

要规范和明确融资发行商的责任。目前我国房地产众筹的面向对象几乎无门槛限制，例如前文提到的投资理财型房地产众筹中，无论是承诺固定回报的债权型众筹，还是要求投资者参与到资产管理决策的股权型众筹，都存在欺诈的可能性，因而也极有可能使投资者承担远超出自己知识水平和承受能力的投资风险。为了使投资者合理理性选择投资项目，避免集中在房地产类型，我国应规定单一房地产众筹项目的融资上限，根据融资方的资本情况、信用等级来确定具体金额。

（三）构建房地产众筹的风控机制

（1）为防止收益权出让行为无效，应当建立相应规则，在众筹投资者需要转售或出租众筹所得房产的情况下，可以由房地产商向投资者回购其众筹份额，投资者则实现退出。

（2）在房产抵押权方面，需要事先评估债权人的资产状况并掌握房屋抵押的相关细则，保障房地产抵押后的资产顺利分割，解决权利冲突问题。

（3）为降低产权代持风险，应当选取信誉良好的人员作为代持人，可以选择委托共有房屋产权的其他投资者保管房产证及相关权利凭证，尽量避免产权代持人擅自转卖房屋，另外要及时掌握代持人的个人债务状况，防止因债务清偿问题转卖、抵押其房产。

参考文献：

[1]张玉梅，王倩. 中国房地产众筹的合规性和风险研究[J].风险管理，2015（6）.

[2]付晴. Realty Mogul房产众筹案例研究[J].中国乡镇企业会计，2016（5）.

[3]王泽茂. 房产众筹：搅局者还是转型策？[J]. 21世纪商业评论，2014（21）.