供给侧视域下我国商业地产市场发展问题研究

劳芳贤

摘 要：多年以来，住宅问题一直是话题度居高不下的问题，反映着我国人民总体生活水平。改革开放的四十年来，各个地区的经济正在逐步开发至更高水平。随着经济水平日益提升与人口数量的不断增加，以及人民日益增长的物质需求使得商业地产市场需求迅速提升，随之而来的是由于供给不足与投机者的投机行为而引发的商品房价格高涨。本文主要研究商品房价格迅速高涨的因素并从供给侧改革方面提出一些针对商业地产市场宏观调控的政策性建议。

关键词：地区差异;供给侧;商品房价格;商业地产;宏观经济

一、引言

随着我国改革开放进程日益推进，城市开发和住宅市场的快速发展促进了商业地产市场经济的繁荣，使其成为当今经济发展的主轴。同时由于多种因素同时作用于商业地产市场使得我国土地价格与商品房价格长期处于高水平状态。作为我国经济发展大潮中涌现出来的新产业，商业地产市场自建立以来，在经济快速发展和人民日益增长的对住宅的需求中迅速扩大。到今天商业地产行业已然成为国家经济发展的新的增长点。然而由于目前商品住宅价格的急剧上涨，居民投资热情高涨，长远来看极易产生商业地产市场泡沫，引起社会动乱。这意味着我国商业地产市场亟待提升供给水平和质量，本文将从供给侧角度入手解决这一系列的问题。

二、中国商业地产市场结构现状

从衡量我国商业地产业的主要经济指标来看，20世纪90年代初我国商业地产市场建立时一直稳步发展。1997年商业地产市场经历低潮，全社会住宅投资较上年下降12.75%。自1998年以来，商业地产市场开始回暖，销售面积1698.14万平方米。到了2000年，商品房销售面积18637.13万平方米，销售额达3935.44亿元，当年竣工住宅为213.97万套，其中高等公寓住宅占2.8%.全国商业地产企业总数达到2.73万个。到2016年底，全国共有商业地产企业9.49万家，平均从业人数为275.23万人，商业住宅销售面积为15.73亿平方米，经营总收入为90091亿元。这表明我国商业地产市场已初具规模，进入市场结构优化调整的发展阶段。

三、中国商业地产市场结构分析

从数据上看来，在过去的十年里，中国的商品房价格迅速上涨，大大超过了居民的购房能力。针对这种情况，从2003年开始，政府加大了宏观调控力度，采取了多种措施，包括增加有效供给和抑制投机欲望等。然而在政府众多调整政策施行之下，商品房价格却依然保持增长趋势。1998年城市住房制度改革后，我国商业地产业逐步完成向市场化的转型。从经济角度看，市场需求决定价格水平。但随着近十年来商业地产价格的不断上涨，我们不禁开始思考这个问题：为什么中国一、二线城市商品房的价格水平长期处于高位？很明显，在当前我国这样一个半垄断竞争的商业地产市场中，在市场竞争不那么激烈的情况下，价格并不能反映商品的内在价值和市场供求关系。

商业地产价格水平高，那么商业地产营业利润也高，一般说来高水平利润是没有办法长时间维持的，只要出现市场竞争对手，高利润就会逐渐消失。那么我国商业地产业的高价格水平与高营销利润之所以能够长期维持的原因究竟是什么呢？

四、影响商品房价格的因素

一般来说，商品房价格直接推动着商业地产市场的运行以及商业住宅开发商的营销战略，从而间接影响着商业地产市场结构的调整。我们可大抵将这些因素分为以下三类：

1.经济因素

（1）地区经济水平影响商业地产价格水平

地区的經济水平密切影响着居民的收入水平相互影响，而居民的收入水平与价格水平息息相关。便也间接决定了居民的可支配收入水平。经济水平上升，整体商品房价格也会有上升趋势。相反则会呈现出低水平的整体商品房价格。从这一点看，和改革初期相比，40年后的今天价格指数明显存在巨额增长，也就是说，国家经济发展的结果与收入水平等经济因素紧密关联。当下而言，沿海地区和内陆地区一、二线城市与普通城市之间商品住宅价格水平有很大的差异。这种差异便是源于这些城市在这些经济因素上的显著差异。

（2）商业地产市场的垄断性

自1998年我国实行住房制度改革，经过短短二十年的发展，商业地产业已然成为衡量我国国民经济的重要指标。就目前我国商业地产行业来说，截止到2016年全国商业地产企业达9.49万个，数量之众，但在商业地产业真正有实力、有口碑的企业却寥寥可数，这些企业以良好的商誉和企业规模占据了一定地位。其次，由于商品房性质大体上是相同的，因地理位置、装修样式、户型上形成差别。而且由于土地和资本门槛高，使得只有少数有资质的大企业才能从地方政府中取得土地资源。加上商业地产业需要大量资金，只有拥有大量流动资金的企业才能进入商业地产市场，因此形成了商业地产业的垄断。虽然影响商业地产价格水平的因素有很多，但垄断性因素恰恰是其中最不可忽视的原因之一。

2.社会因素

对商品房价格产生影响的社会因素包括人文因素和历史因素等。历史因素是指由于叶落归根的观念而产生的对于某一地区的偏爱使得消费者对自己生长故土的住宅需求上升。而人文因素是指人口结构、人口数量以及风俗习惯与一般公众的心理动向等。大体分为以下几种：

（1）人口状态

众所周知，经济发达地区使得大量外来人口涌入，形成了较大的人口基数和密度，人口增长率提高，商业地产市场较为广阔，房源供给量大。同时也存在较大的潜在住宅需求，但由于消费偏好和收入水平的阶级化，使得区位好、采光足的房源供不应求，从而使得部分物美价廉的房源价格上涨。

（2）家庭结构

中国人向来讲究趋于安定的习惯，而拥有属于自己的住宅便是这种思想的核心。离婚率提高、复合家庭减少会令居民户数增加，对住宅需求的显著增加，成为城市住宅价格上涨的重要推动因素。

（3）社会福利

通过扩大转移支出，国家可以适当提供类似于金融房屋购买补助的补贴政策，从而相对地、有选择地降低住商品房价格，提高居民的购买力。通过政府实施的各种社会福利政策，居民生活水平将会得到大幅提升，进而影响商品房价格。在一定时期内，当住房成为社会福利的一种，住房市场供给压力将得到缓解，从而使住商品房价格趋于稳定。

（4）社区环境

基于马斯洛的需求水平理论，人的需求中，依次是生理、安全、社会、尊重和自我实现。其中生理需求和安全需求是人们最基本的生存的需要。而购房满足了购房者的生理需求和安全需求，还能给人们带来社会满意度。优越的社区位置以及良好的治安条件使得购房者蜂拥而至，促进了商品房价格的上涨。

3.行政与政治因素

行政因素主要是国家与地方财政部门在金融、税制、土地、住宅等领域实行的宏观市场调控政策，是关于城市建设和运输、治安、社会保障制度和限制等方面的执行标准。是参照政治的稳定性，通过两国间的政治和军事关系行政和政治因素两种状态机来反应，对比它们对商品房价格产生的影响，也能比较清晰地得出政策因素对于商业地产市场价格水平有一定影响。

五、结论以及政策建议

1.结论

基于以上分析，经济因素是影响商品住宅价格的最主要因素，而在经济环境影响住宅价格水平的过程当中，社会环境因素和政治因素一直伴随并且作用于其中。居民的购买力取决于居民人均可支配收入。而消费者对住宅的需求主要表现在对于住房的需求和住宅投资规模的大小。当下土地资源的稀缺性日渐显现，大部分土地没有被开发并发挥其作用，从而使得土地购置费增加进而影响到住房成本。由此可以看出，致使商品房价格上涨的另一原因是地方政府的土地资源供给不足，政府部门在土地供给这一方面还具有相当大的提升空间。

2.建议

基于对中小城市人民购房困难的相关原因进行深入分析，结合中共十九大以来供给侧结构性改革我们试着给出了一些建议：

（1）重点补上商业地产市场调控短板

从政府的角度来看，加强金融部门监管，合理引导商业地产市场投资以及有效利用外资，促进商业地产市场资金的流动，以及加强对银行及其部门的有效监管，防止和抑制商业地产泡沫的产生。加大利率调整力度是控制过热住房产业的重要措施之一。通过提高利率，抑制人们对商业地产市场的投资热情，以防止资产泡沫。建立和监管高效完善的商业地产市场制度，制定和执行合理的法律法规。在考虑到应对小型和中型城市特点的前提下，既要保证了稳定的经济和社会秩序，又要兼顾调整好商业地产市场结构。总而言之，政府需要根据城市化程度的差异，实现政策执行的差异化。

（2）减缩库存并优化现有供应

考虑到现有供应库存的优化，为商业地产供给侧结构改革做足准备工作。优化现有库存供给从以下三个措施展开：第一，结合城中村改造，提供更多户型可供消费者选择，缩短拆迁户的安置时间，节约政府资源，提高居民满意度。第二，加强现有住宅公共设施的配套建设，发挥商品住宅集群效应，促进土地资源合理有效利用。这对于吸引潜在居民有很大作用。第三，以优化现有的质量改进库存，将现有库存和人文，历史有机结合，整合资源，利用先进技术吸引和创造另一个领域的商业地产行业的潜力买家。

（3）制定解决中低以下收入群体保障住房总体资金计划

我国保障性住房供应量偏少的问题根源不仅在于缺少保障性住房的建设资金，而且在很大程度上是由于缺少保障性住房建设总体资金。在2009届全国人大二次会议上，中央财政部提出将大力支持保障性住房项目的实施。计划投资493亿元用于建设和补贴，比上年增长17%。在中央加大对保障性住房资金项目投入的同时，各级地方政府也要加大地方财政对于保障性住房的支持力度利用住房公积金闲置资金发放保障性住房建设贷款，各级政府应建立保障性房专项资金账户，专款专用于保障性住房的建设，根据保障性住房的总体供应计划和分批供应计划，合理确定保障性住房资金的分配和使用计划具体是根据该区域内保障房总体供应量估算出保障房建设资金总额，再根据保障性住房年度分批供应计划，将这一总建设资金作为一个“目标”。

我们希望能够真正稳定商品房价格，通过供给侧进一步分析商业地产未来在经济运行中的积极作用，当价格上升时，国民经济与人均可支配收入也能同步增长保持一致，使商品房价格的波动范围可以保持合理。

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