研究农村征地拆迁补偿安置

2018-02-15汪从奇

建材与装饰 2018年1期

汪从奇

（重庆市铜梁区国土资源和房屋管理局重庆铜梁 402560）

如何通过当前征地拆迁住房补偿安置制度的改革，一方面从根本上防范失地农民屡屡侵犯国家、集体及个人利益现象，另一页面是真正实现城乡住房拆迁补偿安置平等性。

1 征地拆迁补偿概述

关于征地拆迁补偿问题一直是研究的重点和热点，更多的关注度在如何保护失地农民利益方面。制度体系不断完善，对变革方式有了更高的要求。在具体实施过程中侧重点是如何通过制度模式的利用，保证效益。部分区域出现机体离婚的现象，根据补偿制度要求可知，如果一家变两家，一户变两户，则能得到更多的补偿。针对此类特殊情况，相关部门做出了严格的公告，此后任何离婚行为不认可，不允许出现通过离婚来争取更多经济利益的行为。

在全国其他区域出现上述情况的案例有很多，原因有很多：①当地住房安置补偿标准被拆迁独立户和家庭人口数量作为基数。②普遍发生在城镇规划范围内经济比较发达的区域，由于居民相对比较富裕，了解拆迁补偿制度和正常类型。③以自发性的群体事件为主，无人组织，有人尝试后，其他人则沿袭进行操作。除了简单的行政救济外，很多人违背道德常理，受到社会的谴责[1]。

2 农村征地拆迁补偿制度

无论是土地管理法还是土地管理法的实施条例，在土地管理阶段，需要做好征地工地的具体处理方式。根据现有补偿标准的具体要求可知，需要集中对失地农民耕地以及其他用地的补偿制度和安置方式了解，此外考虑到补偿安置模式以及区域经济发展条例可知，如果缺少合理和完善的补偿标准，则需要交给行政部门处理[2]。从各地实际情况来看，征地拆迁补偿制度形式分为不同的种类：①异地规划，农民原有住宅被占用后，可以自行或者统一选址进行重建，政府部门给予一定的补贴；②货币化的安置，安置对象不需要进行统一性管理，也不愿另选址进行重建。政府相关部门统一进行规划后，被拆迁的房屋向政府申请重新购买。如果实际安置面积大于应该得到的补偿面积，安置对象可以以成本价或者市场价向拆迁单位购买。根据中央土地集约化处理要求可知，很多区域对农户行为进行处理的过程中，明确禁止建房，可以以集中居住的方式进行统筹处理和规划，此外根据现有规划政策以及房地产产业不变化可知，多数农户选择现房安置的形式，从现房安置补偿标准而言，可以分为不同类型：

首先确定补偿标准，以区域现有经济发展案例作为基础，不考虑被拆房屋的客观价值，直接以独立户作为基数，同时住宅合法建筑面积*固定面积作为标准，最终确定面积。根据调换类型以及住房面积划分补偿类型可知，每户人均建筑面积为45m2面以上，按照人均建筑面积的要求进行调换后，可以结合产权类型进行规划[3]。农村经济发展阶段影响因素有很多，采用“主体”补偿形式，采取以主体为中心的规定形式，如果出现征地拆迁安置的现象，新增人口则可以得到补偿。土地权受到其他方面的保护，不容易将土地卖给外边人。婚姻关系是选择之一，一个人如果嫁到别的地方，则成为另一个地方的人。“客体”制度也是重要的补偿标准，北京市、上海市等不考虑家庭人口数量，直接以房屋价格作为基础，结合普通住宅商品销售价格以及区域补偿价格等，和拆迁户房屋市场价格对比后，确定在被拆迁房屋的产权面积。根据现有条例和方案可知，安置房屋的市场评估价和结算差价等直接影响补偿价钱，被拆迁人可以直接选择货币补偿[4]。

3 农村征地拆迁补偿安置措施

当前农民居民存在法律意识不强的现象，根据现有征地补偿模式以及方案可知，在监督管理过程中，需要对处罚类型掌握，为了避免出现违法操作或者其他现象，需要强调征地拆迁纪律。此外可以市场价值作为基础，在城乡统一的住房安置条件下实施。农村征地拆迁补偿安置措施如下：

3.1 提前进行资料审查

根据现有房屋征收和补偿条例可知，对补偿类型和方案着手，以整体效益作为基础，房屋、附着物，如果仅考虑到装修以及结构情况，则无论是房屋的区位还是城郊结合等都在偏远区域。以建筑档次为例，统一进行安排的阶段，可以单独户以及家庭人口总数为标准，提前进行补偿。当前在城乡建设指导以及制度体系落实阶段，没有明确体现出房屋财产的价值，导致功能仍然在自主范围内。在市场经济条件下，农村集体土地实行的计划经济形式，对农民以及农村集体有一定的影响，农村房屋也不例外，拆迁补偿的最终结果是实现等价值，不是简单的对等。因此在实施过程中需要体现出应用价值[5]。

3.2 实现管理层面的平等

在城乡住房价值量上实现对等分配是重点，指的是财产所有权能得到平均分配。城市房屋和农村房屋最大区别就是土地性质，国有土地和房屋市场价值是一致的，受到供求关系的影响，集体土地以及地上房屋却没有，事实上，农村比城市更需要发展，因此实现财产对等后，在财产依法规定缓和确定的前提下，作为物权主体，无论是国家还是集体都需要给予保护。

3.3 广泛征求意见

征地拆迁和城市拆迁具有强制性的特点，但是同时对自己财产也有一定的支配权利。城市房屋拆迁的过程中是双方在房屋与市场价值基础上进行协商。农村房屋拆迁则以补偿制度作为基础，实际上没有尊重受众的意见。因此在实施阶段需要体现出平等互利的原则，让民众发表自己的意见，综合双方意见后进行落实。

3.4 建立统一市场管理条例

集体土地征收阶段，和国有土地房屋拆迁采用的是同样的方式和标准，根据等价补偿机制可知，在实施阶段建立城乡统一的市场管理条例，集体土地特别是集体建设用地得到利用，宅基地是集体建设用地的一种，土地征收后，直接作为建设用地使用，根据现有研究案例可知，农村住房补贴机制实施后，可以参照重庆市现有住房安置补偿制度实施。将集体土地按照区域划分成不同的等级后，根据等级划分类型进行，拟定集体土地房屋的指导价格，使广大群众对自己房屋价值有更高的认知。确定房屋管理条例后，将该指导体系作为补偿依据实施。只有保证补偿制度的合理性，才能凸显出市场管理机制的可行性。

3.5 做好区域保障工作

各区县（自治县）人民政府要以“三个代表”重要思想为指导，牢固树立科学发展观和“以人为本”的执政理念，加强组织领导，采取有效措施，积极促进被征地农转非人员实现就业，认真落实被征地农转非人员的基本养老保险制度，努力解决被征地农转非人员的生活困难问题，切实保障被征地农转非人员的合法权益。此外管理职责的落实也是重点，要保证权责分明，土地行政部门要做好征地补偿安置实施和农转非人员基本养老保险经费划转工作，按照部门管理要求对各项内容进行调查，在现有基础上落实管理体系，制定对应的管理方式。农业部门要做好被征地集体经济组织财产分配、使用、管理的指导和监督，以及土地承包经营权调整工作。规划和建设部门要统一安置住房，定向销售住房的选址、施工以及质量等工作。