中小型房地产成本控制的现状与控制建议

何彦慧

(成都信息工程大学银杏酒店管理学院，四川 成都 610000)

成本控制指企业根据一定时期预先建立的成本管理目标，由成本控制主体在其职权范围内，在生产耗费发生以前和成本控制过程中，对各种影响成本的因素和条件采取的一系列预防和调节措施，以保证成本管理目标实现的管理行为

1 小型房地产成本控制现状

1.1 成本控制效率低

中小型房地产企业其线性组织结构会因为指令路径单一或死板，而造成组织系统在一定程度上的运行困难；且企业实行垂直领导，其下属部门只接受上级领导的命令，部门间的人员协调合作关系少，授权体系的不完善将直接影响项目的工作效率。

1.2 对控制成本的经验理论无法有效运用

中小型房地产成立以来发展势头整体较好，但成立时间相对较短，开发楼盘较少，对有效控制成本的经验任显不足。其线性组织结构较强调单个部门的工作，当遇到需跨部门处理的问题时，各部门领导需要花费较多时间去展开和协调工作，而无法在短时间内有效的组织团队性工作，从而拖慢整体项目计划的进行。

2 成本控制的建议

2.1 开发阶段

作为中小型房地产开发公司，应时刻考虑到自身的局限性。首先，从组织内部结构来说，线性组织结构虽是最符合企业发展的，但存在一些弊端，需采取的应对措施除提高招聘门坎，多招收高学历毕业生或是有经验的人员外，还应加强部门间的合作沟通；加强新入职员工培训，建立良好的奖惩机制，定期进行考评。在人员管理方面加大成本投入会对之后的成本控制产生积极影响。

其次，公司眼光需长远，应充分考虑购买者的生活质量，而不是一味追求眼前利益。整合利用好社会资源，甚至可以考虑和其他小型房地产公司一起合作开发项目。在资金可以快速周转的情况下，将项目开发的各个细节做到完美，将会为自己在市场打下良好的口碑以致发展壮大。当两家小型房地产公司可以合作开发项目时，公司间不仅可以相互学习取长补短，同时资金的利用周转率提高，将加快项目的进程，提高员工的士气。

同时，时刻关注国家、地区的经济政策变化形势，不贸然与其他房地产公司竞争土地，建立完善内部投资决策机制，加严可行性报告的审批。

最后在项目施工之前，对项目的周边环境进行详细的勘测，提高拆迁利用率；注意周边的路政规划与配套生活设施建设，尽可能提高居民入住后的生活环境。

2.2 采购施工阶段

在采购过程中，财务部与采购部应建立双向的监督机制，可由财务部派人到采购部进行不定期抽查，同时充分调查市场做好采购预算，避免贪污行为发生；在施工方使用物资过程中，也应派专人不定期在现场巡视，避免施工方产生浪费生产材料，不节约资源使用设备等情况发生。

另一方面，好的成本核算要实现与预算的对接，在采购施工之前，充分了解造价构成，可以最大的达到分配资金的合理性。尽可能扩大采购询价的市场，在价格一直的情况下，保证材料的质量是关键所在，或是建立长期合作关系的采购方式。在开始施工后，按工程进度计划采购材料，并合理使用周转材料，还可设立专员在采购部指导下进行核算，并与施工方进行对比。

由于采购施工过程中，人工费用占10%，机械费用占20%，材料费用占70%。在最大限度控制采购的成本消耗后，也应注意人工与机械的成本消耗。对施工环境安全的与否以及施工人员人身安全保险的购买与否制定硬性标准，尽可能避免意外事故的发生；定期检查施工机械的安全性能与操作性能，确保工期除不可抗力外能保质保量完成。

3 经营阶段

最后在经营销售过程中，天成房地产一类的小型房地产企业，应提前制定自己的销售计划，组建销售部，同时制定合理的项目推广费用预算。在有一个合理的销售节奏后，进行市场购买力的调查，并建立强有力的执行机制。建立考核奖励机制，如销售提成，提高销售人员工作积极性与执行效率，销售流程得到优化才能从根本上节约营销成本。

在宣传方面，可以寻找长期合作的广告公司为自己进行宣传，形成自己的品牌，在销售时的沙盘、样板房、户型单位介绍等销售工具的制作更能直观展示商品，吸引顾客。同时可先尝试性的投放不同广告至锁定的广告媒体，收到市场反馈后，再针对性的大范围投放广告；而在物业管理方面也要选择优秀的物业公司，避免项目开发结束后由于物业的管理不当而对公司声誉造成影响。笔者认为，天成房地产“组建隶属于自身的小型园林公司，并将售楼处作为物业管理部门的办公地点”这一模式是值得推荐的。既保证了项目完工后周边的环境质量，也为物管部的建立省下一笔可观资金，并对物管单位起到一定的制约作用。

在经营销售过程中，还涉及到客顾客与销售方的讨价还价。在对当期房地产市场有明确的定位后，对于自身商品的定价留出合理的回扣区域，以及对交房日期或后续维修服务的承诺，也将大量减少经营期间的成本开销，同时吸引大量购买力。

参考文献：

[1] 冉红山.小性房地产企业成本控制研究[D].西南财经大学，2010.

[2] 邓仕杰.中小房地产企业项目成本控制研究[D].西南交通大学，2014.