关于介休市绿都名苑房地产市场定位策略的分析

2018-02-14马妍

西部皮革 2018年8期

马妍

(山西师范大学，山西临汾 041000)

现如今国家经济快速繁荣之时，房地产市场逐步在我国经济当中起着重要作用。本文主要是以介休市绿都名苑房地产的市场定位为内容进行研究，通过搜集介休市绿都名苑的相关资料，并对居住在绿都名苑的居民进行走访问卷，从中了解其市场定位的相关策略。

刘国俊(2014)认为在竞争日趋紧张环境下，开发商应将公司目标积极转移到房地产定位策略上来，以达到预期的经济。汤立(2007)认为虽然我国城乡房地产市场发展逐步增长，但相关理论依据在与市场实践时没能很好结合运用。李虹(2005)指出前期定位已成为房地产市场战略的重心内容,但仍然存在一些不完善的问题。周源(2013)认为房地产市场定位研究具有发展空间，可以为有关项目市场营销发挥重要作用。

1 介休市绿都名苑市场定位分析

绿都名苑房地产是介休市近两年成长最快的房地产,坐落于介休市重要发展地段，在其房地产周围是有重点小学、初中、大型超市等吸引住宅居民的硬件设备，有利于居民的出行方便。由此可以看出外部环境为绿都名苑房地产市场定位提供了条件，使得绿都名苑房地产能快速准确的市场定位。在调查当中，发现除了外部环境影响着绿都名苑的现状外，影响绿都名苑现状市场定位的主要因素是其竞争对手介休市宏顺嘉园房地产。根据调查面对竞争对手一样的外部环境下，绿都名苑采用了迎头定位的市场定位方式去面对市场现状。绿都名苑采用了迎头定位的市场定位方式去面对市场现状。所谓迎头定位的方式是指企业在面对竞争对手的压力下，依然迎头向前，实行竞争性的对抗抵御定位，促进企业了解自己的能力，从而知彼知已。在了解到迎头定位方式后，进一步深入了解绿都名苑的现状可知，面对宏顺嘉园竞争对手，其自己首先是采取“知彼知己”。在调查中了解到绿都名苑房地产利用重点小学初中的外部条件，使得有入学孩子的住宅居民来讲更加方便，解决了孩子的小学、小升初的问题。其次为了突出自己与竞争者的优势，其自身又建立了大型超市，方便了住宅居民的日常购物的需求，也有利其他非本居民进行超市消费。

2 介休市绿都名苑在市场定位中存在的问题

2.1 绿都名苑房地产竞争优势战略不到位

在进行调查中有54.5%的住宅居民觉得宏顺嘉园在优势战略方面比绿都名苑更好。调查后得知这些教育培训机构给予宏顺嘉园的住宅居民更低教育培训价格。这样通过和教育机构的紧密联系，使得宏顺嘉园的市场突出了自己的竞争优势。相比之下，绿都名苑虽然靠近重点小学，但自身并没有很好的利用这一优势进行制定相关的市场策略。

2.2 绿都名苑房地产的产品差异化不明显

根据调查61.9%的住民认为绿都名苑在产品方面的差异不明显。绿都名苑很难在竞争中占有绝对的优势，也不足以去吸引更多的居民选购本小区的住房。因此在产品差异化上面，绿都名苑应当多做出一些很好的住房设计，多听本市购房需求者的想法，增加一些本住房设计的特色，来满足住宅居民。

2.3 绿都名苑房地产的形象差异不突出

根据调查52.5%的居民认为在同样的外部环境下，绿都名苑与宏顺嘉园在形象差异上不是很明显。在52.5%居民认为绿都名苑没有属于自己独特的形象设计，没有使得自己独特的地方融入到自己的市场定位当中。因此可知一个企业形象上没有差异化那么同竞争者的市场竞争中就不占有优势的市场定位。

3 对介休绿都名苑房地产明确市场定位的对策

3.1 加大本身品牌定位

根据调查可以看出绿都名苑竞争优势不是很明显，所以要在市场中加大自身的品牌定位。这就要求绿都名苑在品牌定位时要加入新思想、新理念、给与房子新的概念。这就要求绿都名苑在品牌定位时要加入新思想、新理念、给与房子新的概念。在本市，绿都名苑是以“休闲”为主题，给住宅居民带来绿色化安逸化的环境，把住宅居民带入以“休闲”为主舒适化的环境中去。而宏顺嘉园是侧重以“商务”为主，设计方面多以商务风格为主，吸引了本市工作的年轻居民居住。面对竞争，绿都名苑要加强自己的品牌地位，要把自己的品牌的价值和使用价值发挥极致。多走访居民，在他们的看法和建议下对品牌定位给出新的想法，极力打造更加具有环境优美的园林社区，使得品牌效能深入居民。

3.2 采取有力的产品定位

绿都名苑在产品定位时需要了解消费者的需求有针对性的进行定位。在对其定位中价格定位和质量定位是主要因素。

1.在调查当中有60%的人认为价格是最关心的问题。因此对房地产的价格定位来讲要制定高质高价，高质中价，高质低价，中质高价，中质中价，中质低价的策略。精确的价格可以提供不同的购房者的高度需求，准确掌握有关方面的开发。总得来看精确的价格可以提供不同的购房者的高度需求，准确掌握有关方面的开发。

2.产品质量方面，要从产品的性能、使用性、安全性、经济性、外观的方面进行研究定位。要着重考虑安全性质量，要努力做到从产品的原料、生产、消费全过程的安全性能，提升房屋的安全效能

3.对于产品款式上来讲，在设计住房户型时应当多设计一些私人定制，这样可以满足不同类型购房者的需要。比如：住宅当中有老人的，可以为了他们提供多舒适性功能户型；在楼道或者是电梯当中提供老人扶手，从而体现出自己的人性化设计。家里有小孩的可以为他们提供安全实用性功能户型；在面对年轻夫妇可以提供方便耐用功能户型。

3.3 提升服务定位

1.提升自己设备的服务，比如：对于自己建立的联华超市，应当采取对于入住本住宅居民的优惠政策，可以给与本居民购物打折卡；采取天天优惠的政策，也可以为有老人家庭提供送货上门服务给与老人购物的方便或者是为年轻夫妇提供网络化购买平台。

2.加强社区设施建设，可以提供适合老人，小孩户外活动的地方。比如建设公园、健身场所等活动区域，给与住宅年轻化的居民提供休闲娱乐的场所，提供完善的社区配套，让居民感受到人性化的服务。

运用人性化的服务战略方式，提升服务定位能为绿都名苑的市场地位更精准化、全面化，从而增加了在本市购房者心里的影响力，能在市场中凸显自己的服务化优势。

3.4 实现渠道差异化定位

渠道的差异会影响到整个市场的定位准确度，因此在进行市场定位时要扩宽自身的市场渠道，从层次多样，范围宽泛，角度不同的渠道中进行市场的定位。

1.利用媒体加大自己核心优势的宣传：通过在街边设立自己广告牌的宣传，展现自己的核心优势。

2.利用网络新媒体平台以及房地产交流会，比如：建立微信公众、微博等新媒体的传播，通过网络信息来扩散自己的影响力，发挥自己的竞争优势。

3.可以固定自己的销售场所，在现场的销售渠道可以为购房者提供全面性、权威性、服务周到的销售方式。

3.5 提升人员形象定位

在调查介休市其他房地产时，发现有许多房地产的物业里的保安、环卫、维修人员都不属于同一家物业管理，这样的情况就给住宅居民带来了极大的不方便，也没有维护本居民的利益。物业管理比较散。因此绿都名苑在人员形象差异化定位时可以以采用下列策略：

1.创建一体化的物业团队。形成属于自己的保安、环卫、维修人员等管理人员的物业团队一体化，使他们能快速提升自己的技能，友好对待本居民，了解本居民的信息，在面对一些信息时能够快速准确的提供给本居民。