探析如何做好房地产项目计划管理

2018-02-14陈美云

建材与装饰 2018年45期

陈美云

（中国葛洲坝集团房地产开发有限公司北京 100000）

引言

计划管理是房地产企业的核心，是引导项目的组织、协调及控制的职能实现，项目管控是计划实施阶段的具体措施及保障，可以说房地产业务的开展都是围绕着计划进行。而随着房地产企业规模的不断扩张和行业竞争激烈程度的不断加剧，企业管理难度与日俱增，企业经营效率低下，计划达成率低。如何解决由此带来的管理效率的下降？提升项目运营能力是房地产企业发展的必经之路。品牌大企的成功经验告诉我们，只有建立完善有效及高精度的计划运营管理体系才能在竞争激烈的环境中不断发展壮大，才能在跨地域多项目开发下，保证开发过程的有序运作。

1 房地产项目管理中存在的主要问题分析

1.1 淡化成本管理

在我国房地产行业迅速发展的过程中给社会创造的经济效益是惊人的，因此很多资本家都会将资金注入到房地产市场发展当中，在资本资金注入之后，曾经有一段时间我国的房地产成为了一个“赛马场”，不同城市不同区域的房价，像“疯了”一般上涨。在这样的社会市场环境下，很多的房地产开发商在项目投资建设的过程中完全淡化了施工建设的成本，要求尽可能快的完成建筑项目的竣工，这样就可以进行销售实现资金的回拢。并且在销售的过程中将增加的施工成本叠加在房价之上，从而就会无形的哄抬房价，从而给消费者造成一定的经济压力。在房地产项目管理的过程中淡化成本管理，虽然可以在短期内将增加的成本，嫁接给消费者，但是无形中给房地产开发商埋下安全隐患。

1.2 项目管理计划缺失执行力

在争名逐利的房地产开发的过程中很多房地产项目，虽然在预期销售的过程中都制定了严格完善的项目管理计划，但是由于在实际开发的过程中所有人的目光都集中在成交额上，导致了项目管理计划无法有效的落实，从而给房地产的品牌造成了比较严重的影响[1]。

在房地产项目管理的过程中我们还会发现，很多的房地产项目具有完善的管理制度，但是该制度是很早之前就已经制定好的，在房地产企业发展的过程中没有很好的落实该制度。随着互联网信息技术的快速发展，传统的房地产开发管理制度已经不能适应时代的发展。但是很多的房地产企业，并没有建立系统的管理计划，也就是说虽然有项目的管理技术方案，但是没有一个基于项目的管理体系。

在房地产项目开发的过程中缺少标准化的管理制度，以及科学合理的项目流程工作模式。在房地产项目管理的过程中出现了管理制度混乱、没有相关的责任制度、在有关项目审批的过程中含糊不清等情况，给房地产项目的开发带来严重的影响。

1.3 项目管理分散化

我们都知道房地产项目作为一个系统化的工程项目，在管理的过程中也是需要全过程的管理，但是很多的房地产开发商对项目开发的过程中没有采取全过程的管理制度，而是对项目进行了分散化的管理。

比如说项目的确定、项目的建设、项目的竣工装修、项目的销售、项目的维修等等，虽然说房地产项目涉及的单位比较多，从规划设计到用户入住的周期比较长。项目的中间需要不同单位、企业之间的工作衔接，但是房地产开发商是从头到尾都紧跟项目的进度。因此说只需要开发商的明确立意，就可以设置一个全过程管理的制度。在房地产企业开发的过程中项目分散化的管理不仅增加了项目的市场风险，并且给项目的经济效益带来了一定的影响[2]。

1.4 项目管理技术的落后

在房地产项目管理的过程中很多的企业没有很好的利用现代化的科技设备，而是在项目管理的过程中追求工程的施工清单计算的准确，并没有加强对施工清单的数据化分析。可以通过BIM技术、ERP系统、OA技术等的科学运用，很好的提高房地产项目的管理效率。

在过去的房地产管理过程中由于缺乏动态的管理制度和精细化的管理理念，从而导致不能及时的控制项目的成本，在项目结算的时候，才发现房地产项目的实际支出成本远远的超出了预期的投资总成本，给房地产开发造成了比较严重的经济损失。

1.5 没有系统的绩效考核制度

在房地产项目管理工作开展的过程中需要实施严格的绩效考核制度，因为在房地产项目开发的过程中很多的工作开展都是需要基层的工作人员落实完成的，而基层工作人员的工资待遇，也是房地产项目开发中的成本内容，因此通过制定系统的绩效管理制度，可以有效的促进基层工作人员的工作积极性。但是在实际房地产项目管理的过程中没有对绩效考核进行有效的量化，或者说是对一部分的管理工作进行了量化，没有实现全面的量化，从而不能全面的激发基层工作人员热情和积极性，影响到房地产项目开发的综合效益[3]。

2 房地产项目计划管理工作的提高策略

2.1 加强项目成本的管理

在项目成本管理计划工作开展的过程中，主要是以成本预算管理思想为主要指导，在工作规划的过程中通过系统分析、目标成本、作用成本等管理方式，从而很好的落实项目成本的管理计划。

在成本管理工作开展的过程中可以将以下的管理理念渗透到工作中，如工程项目造价管理、施工成本的控制、施工成本的核算、施工成本的分析、施工成本的考核等理念，从而更好的调整企业的各项资源，从而实现房地产企业的可持续发展。

随着我国经济的不断发展，已经全面进入到产业重组的阶段，随着国家的宏观调控，我国的房地产市场得到了稳定的发展，并且市场的竞争逐渐趋于稳定化。在这样的发展环境下，我国的房地产市场竞争的更加的激烈。在房地产项目开发的过程中只有不断的降低企业的运营成本，才可以避免在房地产市场竞争的过程中损失自己的市场份额。通过将成本管理的理念，有效的应用于房地产项目开发过程中，可以实行对项目科学的管理调控，从而保障项目开发的经济性。

2.2 加强工作计划的执行力度

在房地产项目计划管理工作开展的过程中最怕的就是，项目的计划管理制度没有得到很好的落实，出现“形式主义”的风气，从而给房地产项目的开发带来了非常严重的影响。为了更好的提高房地产项目不同部门的工作执行力，需要建立起严格的计划执行监督审查制度，并且结合各部门工作内容责任制，从而让所有的项目工作人员认清楚自己工作的重要性和责任感。

在实际项目计划工作开展的过程中，委派专人（运营管理人员）跟进每项工作进展，实行计划工作跟踪机制，一旦出现了工作没有按照规定完成的情况，首先就是通过责任计划表找到对应事故发生的责任人，采取纠偏和赶工措施，尽量不要对后续工作造成影响，一旦造成重大影响的，就要启动审查监督部门的工作职能，对出现该事故的相关责任人进行询问和调查，从而及时的解决潜在的项目安全隐患，揪出隐藏在企业内部的“害虫”，及时的进行清理，从而保障企业内部工作开展的环境良好。其他相关项目在计划管理工作开展中才可以不断提高自己的工作执行力，从而提高项目的整体开发效益。

2.3 建立房地产项目系统性的计划管理制度

在上文中我们说到了房地产开发时出现了项目管理分散化的情况，从而没有实现项目的最大收益。在今后房地产项目管理的过程中可以进行系统性的计划管理。就是说对房地产项目的整个生命周期进行一定的管理控制，从项目的确定到项目的完全开发，进行系统化的项目管理，从而有效的保障了开发企业的经济效益[4]。

在房地产开发的过程中为了更好的落实系统化管理制度，实现多部门配合的项目计划管理。在项目计划管理工作开展的过程中逐渐的建立一个，以开发企业、部门合作、全方位、多层次的管理体系。在房地产项目管理的过程中需要以市场为导向，以用户的需求为管理的原则，从而更好的提高项目计划管理工作的质量。

为了有效的确保房地产开发商的预期效益，需要将的计划管理工作重心前移，也就是说在产品项目开发设计的过程中需要合理的控制项目的投入成本，在设计的过程中以产品的寿命周期为主线，从而合理的开发该主线周边的附属资源，从而实现企业经济效益的提高。

2.4 应用BIM技术

在上文中我们说到了房地产项目计划管理工作开展的过程中由于没有及时的进行优化改革，从而给房地产项目的开发带来了一定的影响，并且在文章中我们还提到了几种现代化的应用技术，我们接下来主要介绍一下BIM技术在项目计划管理工作中的实际应用。

由于BIM技术可以实现房地产项目的可视性，可以避免各个专业交叉打架问题，从而给项目的开发带来了非常好的帮助，在该技术的支持下，可以根据房地产项目的数据信息资源，建立一个虚拟的建筑项目原型，也就是说今后项目的开发就是计算机电脑中的模型。在项目计划管理工作开展的过程中可以实现多部门多单位的同时在线管理，从而有效的实现了实时性计划管理的目标，从而更好的提高了项目开发的经济性与可行性。

2.5 建立信息化绩效考核制度

随着信息技术的不断发展，为了更好的提高房地产项目计划管理工作的效率，需要很好的激发出工作人员的动力和激情，那么建立科学人性化的绩效考核制度，成为了关键的一步[5]。

在信息技术的支持下，开发企业可以建立一个公开透明、奖罚分明的绩效管理体系，就是说每一个员工可以实时的通过手机查看自己的工作绩效，也可以发现自己的绩效与其他同事之间的差别。这样员工就可以及时的发现自己工作中的不足，产生了那些问题，导致了公司扣除了绩效点，从而使得员工不断的自纠，不断提高自己的履职能力。