房地产工程管理相关分析

倪武英

现阶段高速发展的社会需求对房地产开发项目工程管理工作提出了较高的要求，在房地产开发项目中，我们必须充分提高企业的经营意识和管理水平，发挥项目工程管理经验，才能建造出更多更好的产品，以此满足社会的需求。

1 目标和意义

房地产项目工程管理目的：①建筑功能良好，外观美观，环境宜人；②结构安全可靠，满足国家技术标准；③在施工过程安全，无重大安全事故发生；四是在保证工程品质的前提下，将工程造价降到合理的水平。

主要意义：①降低成本，成本决定项目的定价；②加快进度，工程进度快慢，影响项目资金成本，最终影响售价；③提高质量，项目品质的好坏直接影响业主的购买意愿，决定项目的去化速率，同时可以为企业带来品牌效应。

2 房地产工程管理的内容

房地产项目工程管理内容涉及从定位、规划、设计、施工、验收、交付到后期维修，管理范围广，幅度宽，难度大；专业上包括规划管理、设计管理、施工管理及后期验收备案等内容；合作上涉及设计、施工、监理、材料供应等单位；配合中涉及土地、规划、建设、消防、园林等众多部门。

（1）在项目开工前全面工程规划管理是必不可少的一步。在这个阶段，通过制定切实可行的项目全景开发计划，作为项目工程管理的行动纲领，指导行动，反检计划。

（2）项目定位及工程设计是项目工程管理的重要一环：①项目的定位准确与否直接影响到项目销售速度从而影响资金流速，同时设计定位决定着70%左右的工程成本；②一个好的产品设计不仅能提高业主购买欲望，同时也能产生良好的社会效益和经济效益。

（3）开发阶段是项目工程管理的重要组成部分。工程品质的好坏，工程进度是否如期实现，是否能支持销售的节奏均来自于该阶段，开发阶段也是房地产项目工程管理较为复杂，参与单位数量最多，需协调管理工作最重的一个阶段。

3 房地产工程管理的现状

（1）前期规划工作不到位。前期规划工作是保证整个工程质量的关键。优秀的规划方案不仅有助于工程的顺利推进和销售的快速实现，还可以最大化利用资源，达成利润最大化。现阶段一些房地产项目往往不重视前期规划工作，工程管理为了尽快达成项目销售节点，一味的压缩项目方案规划和评审时间，对周边竞品调查不仔细，对项目配置标准研究不深入，对规划方案合理与否不充分论证，造成项目定位不准，销售滞压。

（2）设计管理工作不重视。设计管理工作的好坏不仅影响着项目最终结果的呈现，而且影响着工程进度和成本管理。较多的项目往往对设计管理不够重视，更多的思想观念是设计归设计，工程管理按图施工即可，较少能关注到好的设计产品不仅能有效缩短工期，保证产成品效果，降低工程成本，达到有效协调统一。

（3）建设开发过程中，由于参建的单位数量较多、涉及的部门较广、需协调的事项杂，工程管理人员的精力分散，较难抓项目管理主线，胡子眉毛一把抓，项目管控很忙，实际效果微乎其微，也是目前房地产项目工程管理的一个主要缺陷。

（4）安全管理始终是项目工程管理的一个重点。现阶段房地产工程管理过程中往往把安全管理更多的纳入合作单位的职责范围，认为与合作单位签订了安全责任书，安全管理应由合作单位自行负责，其实安全管理涉及房地产工程管理的方方面面，一个安全事故的发生，不仅仅影响着合作单位的信誉，同时也会给工程推进、销售、成本、品牌形象等带来一系列的不利影响。

4 房地产工程管理的对策

4.1 合同管理

应把合同管理作为工程管理合作双方的权责依据，签订的合同时必须把工程管理的要求作为主要约束条款约定。方案规划阶段必须约定需多方案比选；工程设计阶段必须把工程的限额标准，标准配置、外立面造型及基础选型要求等重点指标明确清楚；与各施工单位的合同中需明确安全及质量管理范围，并明确相应的奖罚措施等等。

4.2 施工准备

根据项目全景计划，充分做好施工准备工作。加强规划设计的重视程度，对周边竞品、地块周边条件和业主潜在进行仔细调研；认真评审各项方案和设计图纸，尽量采用自身已形成的标准化设计，减少评审时间和环节，提高设计图纸质量；及时完成现场的临水、临电、施工场布、地质勘察等等，为及时开工做好准备。

4.3 进度管理

项目的进度管理涉及工程设计进度、施工证件办理进度、招标进度、施工推进进度，销售进度及资金回款进度等。项目通过节点完成支撑销售，而销售通过资金回款反哺工程推进。各项工程管理工作，我们要前期制定合理的管控计划，并明确主线，管控过程中不断反检纠偏，确保各项计划的有效实施。

4.4 质量管理

品质是房产企业的生命线，房地产项目工程管理要牢牢抓住品质管控不放松，坚守工程进度、工程品质及工程成本三者协调统一。品质管理必须要统一标准，统一意识，统一目标，特别要与合作方明确质量标准，可通过样板先行、材料封样等提高合作方质量意识，制定合理的奖罚目标并严格执行。

4.5 成本管理

成本管理不是盲目的降低成本，必须在保证工程质量和进度的前提下进行合理优化。成本管理的重点是要向规划和设计管理要效益，项目设计阶段的管理好坏直接决定了70%的项目成本，应做好合理的指标管控，方案选型，材料替换等工作。同时开发建设过程中要加强设计变更管理，及时检查记录，减少无效返工，做好预算监控和签证审核工作。

5 结语

随着市场需求的增长和房地产市场竞争的日益激烈，中国的房地产市场进入了一个新的阶段。建立完善管理体系，对各个阶段进行有效管理才能保证工程质量和建设出更好的产品，企业的经济效益将更加显著，中国房地产业将更加红火。