探究经营型物业的物业管理模式

■崔保健

内蒙古商贸职业学院经管系

引言

随着科技的进步，时代的发展，我国物业管理行业的发展模式呈现多样化，通过对经营型物业管理模式的发展近况、含义、特点、市场需求、优点与不足、发展路线的深入表述，证明经营型物业管理的运行模式，作为物业管理企业达到可持续发展的最佳路径必将成为物业管理行业的主体地位。

1 物业管理模式行业发展近况解析

近年来，我国物业管理行业并未真正形成产业化、规范化和市场化的发展形势，除我国某些发达城市物业管理市场比较成熟外，全国绝大多数地区物业管理处于刚起步状态，市场化水准普遍较低。

（1）用数目型作为行业发展的主要特性造成企业多、遍布范围广、企业规模小、企业效益低，发展后劲跟不上等突出问题。

（2）企业发展相同化、企业运行方式相同、水准低、重复性的企业队伍大批出现，因此形成管理方法落后，产品结构简单，企业运营成本逐年增高，市场竞争力弱的状况。仅依靠开发商项目支持为前提，政府调控为优势，以简单的物业管理作为主业，并没有从根本上改变经济体制给企业造成的种种不利因素，此种模式已经不再符合明显成熟的市场、多变的市场、需要竞争力的市场发展的要求，所以，新时代的物业管理需要认清形势，正确看待新阶段行业进步所面对的难题。

2 经营型物业管理模式的含义

经营型物业管理模式是以市场多变、客户要求为指导，使用科学的解决方法、符合市场化的策划体系、有更新力的经营观念，将最优化的资本整合，提升物业的升值潜力，阐扬物业的整体升值效力，做到高品位、高准则的产品服务，从而将物业管理企业走向良性循环发展。

经营型物业管理模式跟随国内物业管理行业的出现而出现，跟随行业的不断进步而进步，它会逐步成为中国物业行业管理发展的主导。当前阶段，从我国物业管理企业实行经营型物业管理模式的细则上看，有三个层次的含义：

（1）将物业经营方式、物业管理服务为主体，在策划好物业管理服务工作的情况下，通过指导开发商、业主合理投资、设计、发展服务地段的整体作用，规划、参加物业经营企划案，增加物业管理企业的盈利方向。

（2）将当前职能部门社会化、专业化，通过经常细化的社会分工，有效节约成本，提升服务水平，合理利用企业专业技术优势，设立专业化公司，并使其充分融入市场。

（3）通过成本运行为主导地位，兼并、联合等方法，把成本的最优化组合与专业化经营、领域化管理互相结合，从而实现企业资本的扩张。

3 经营型物业管理模式的特点

经营型物业管理模式的特点是物业管理企业在物业管理指导、开发经营、品牌效应、资金运作方面的有效结合，它的核心是使物业管理企业更加市场化。经营型物业管理模式不只是局限在物业管理企业对收费性物业和配套项目的策划服务，它是用环绕物业管理所包含的整个领域为主要对象，它不局限于某些固定方式，是物业管理企业在吸引资金和技术转化方面实现最优组合的形式，所以，它改变了物业管理企业对房地产开发商十分依托的传统局势，加快了物业管理行业从单一产业结构向多元产业结构过渡的进程。

4 经营型物业管理模式的市场需要

国外有些地区特别重视物业管理中的经营观念，大部分企业可以为业主提供租赁、估价、交易等各种服务，优秀的物业管理可以为业主提供良优质的工作生活氛围，而另一个用处是使物业的经济利益得到有效发挥。我国用户对经营型物业管理需求量很大，最近几年，随着房地产行业的快速扩展，二级、三级市场逐步壮大，开辟出了房地产服务行业巨大的市场空间，因此，市场非常需要经营型物业管理模式的加入。

5 经营型物业管理模式的优点与不足

伴随市场经济的逐步饱和，房地产服务所包含的物业管理，出租、买卖、估价等专业分工日益精细，经营型物业管理模式可以做到更好地实现用户需求，展现了经营、管理一体化运行的优点，对用户来说提升了服务效率，增加了物业管理企业的盈余方式，使物业管理企业综合实力得到了提升。相应的物业管理企业压力会变大，它既承受了物业的经营管理权，又承当了物业经营的所有业务，同时物业管理企业风险也增大了，一块物业的经营从项目挑选、价格估算到客户最后确定，每个环节都存在风险，需要很多的市场历练经验来弥补。

6 经营型物业管理模式的发展路线

（1）必须用创新精神作为企业发展的动力。在崇尚创新的知识经济年代，创新是企业成长的前提。企业两者之间的竞争就是创新能力和创新模式的竞争。经营型物业管理模式指出，企业所达到的目标不仅仅只是利益的最大化，更是企业生存的源泉，它能成功引发出每位职工的内在潜力，使其转化为企业的创新能力。

（2）必须用优质的经营效益作为企业持续发展的支持力，物业管理企业成为资源转体化，将资金、技术、知识等资源转变为产品，卖给市场，所以物业管理企业的发展必须通过实现利润来增大积淀和吸引发展资金。

（3）必须坚持人才战略，它是企业发展的基础动力，实施精英人才方式，吸引、培养大量高素养、高品德的物业技术人才，为企业能够适应本行业多样化成长和市场变革的需求造就连续的动力。

7 结束语

随着时代的进步，物业管理企业将会面临非常猛烈的市场竞争所带来的挑战，而随着时代成长的高新科技也注定会给企业带来史无前例的发展机会。随着城市建设的标准和居民生活水平的持续提升，市场对物业管理行业做出了更高的要求，在物业管理行业发展不断加深和物业管理市场不断完善的途中，经营型物业管理模式作为适应这一行业发展趋势的运行模式必将成为行业发展的主流。