浅谈管理会计在物业租赁中应用的问题及对策

郑丽娜

摘 要 管理会计是以企业财务运营为中心的管理活动，能够对企业运营情况进行预算、决策和控制，从而有效率地实现成本控制和效益提升。然而，一直以来，管理会计在一些行业中没有得到重视，在现在市场竞争十分激烈的情况下，这对一些行业的发展极为不利。基于这种情况，本文以物业租赁为例，对管理会计在其内部的应用进行研究，提出了完善管理会计在物业租赁中的应用的对策建议，希望为其发展提供参考。

关键词 管理会计 物业租赁 应用对策

管理会计以现代管理科学为基础，通过科学的分析方法，对企业各项资源进行优化配置，为企业管理提供科学测算和决策依据，在许多领域得到了广泛应用。然而，在物业租赁中，相关人员对管理会计不重视，应用这一科学管理体系的范围极小。因此，相关人员需要引起高度重视，有效发挥管理会计的作用。

一、管理会计在物业租赁中应用的问题

管理会计是财务管理体系中重要的组成部分，在企业的成本管理、效率提升及战略决策支持中都有着重要作用。目前企业管理会计的主要职能及面临的问题如下：

（一）对管理会计在物业租赁中的应用认识不足

通常认为管理会计强调的是大型公司的战略管理，专注于中长期发展规划，着重解决公司治理结构的相关问题，导致部分人对管理会计在物业租赁中的应用出现了理解上的偏差。本文所指的物业租赁与房屋租赁不同，指以收取租赁费、物业费等收入为主的商业经营性租赁，如五金商业城出租、展厅出租等等，兼收取配套设施的水电费、停车费等收入，在财务预算管理上因收支体量不大，利润不高。相关人员对管理会计在物业租赁中的应用认识不足，没有引起重视。

（二）管理会计在物业租赁中的应用面窄

物业租赁中重视财务会计业务，对于管理会计的应用只有很小一部分，比如测算租金收入情况、开支情况、往来应收款情况等等，主要限于财务核算范畴。对于通过管理会计进行预测、规划，包括对现有的运营状况进行整体设计优化，没有考虑提高运营效率，提高运营质量，提升租赁利润点等内容，极大地制约了物业租赁的发展壮大，部分运营项目甚至处于亏损状态。

（三）管理会计在物业租赁中的应用方法单一

目前，管理会计理论和方法已经成熟，在许多行业领域取得成效。然而，管理会计在物业租赁中的应用方法单一，表现在如下方面。一是没有从战略角度利用管理会计做好预见。物业租赁中在发展战略上固守以收取租金获取收入为主的方法，很大限度地限制了物业发展的空间，没有从盘活物业、做实物业、引进战略合作伙伴方面提升物业质量的角度，做好项目规划预测，使部门物业处于闲置状态，这对租赁商户也是很大的冲击，影响了租金的增长。二是缺乏系统性。局限于用简单的财务核算管理思路考虑物业租赁问题，根据历史收支，测算下年运营情况，没有进行行业调查和情况分析，寻找项目运营中的不足，提出解决方案。三是技术应用方法较少。管理会计有许多专门的方法进行全方位的考核，在测算方式上比较灵活，管理者的主观态度和思路对管理会计的影响很大。在物业租赁中，管理层主观上认识不足，客户上倾向历史数据，局限于历史会计信息，导致管理会计应用的方法单一，仅遵行会计核算方法，没有使用管理会计的预测方法。

二、管理会计在物业租赁中应用的对策建议

实际上，管理会计应当贯穿物业租赁的全过程。围绕物业租赁运营，可以进行项目的收支预测，有助于成本控制，防范物业风险，将物业利益最大化。根据上述应用存在的问题，提出如下对策建议：

（一）确定管理会计在物业租赁中的定位

物业租赁管理过程中，一些业务运营看似简单，表面上是商业租赁和物业租金的收取，其实还涉及很多内容。比如，市场经济下行压力的增大，对物业租赁行业的影响很大，导致了物业租赁行业整体收益的下滑，这就需要管理者发挥管理会计的“管理”作用及“战略”作用，用前瞻的眼光看待物业租赁行业的问题，确定管理会计在物业租赁中的定位。用管理会计思路和方法进行行业调查，做好行业分析，结合本物业的实际情况，用战略眼光做好物业运营的长期发展规划。比如，在当前物业租赁行业不景气的情况下，单纯依靠物业租金收入已无法保证物业的正常运营，需拓展思路，优化物业管理，提升服务质量，吸引客户入驻;吸引优质合作伙伴加入物业运营管理，带动相关配套项目营利;利用空置物业开展商业自营，减少物业空置，削弱对商户的依赖，跳出传统财务核算管理思路，用管理会计的方法进行全面规划，尽可能地盘活资产、资源，提升整个物业的综合效益。

（二）加强管理会计在物业租赁中的应用

管理会计不仅可以进行“管收”的预测，还可以做到“管支”的预测、监督和收益的预测、掌控，因此，要加强物业租赁中管理会计的应用。一是加强对物业成本的预测和成本控制。根据发展计划做好收支预算管理，保证运营营利目标的实现。二是强化对物业服务质量的控制。物业服务质量是物业的生命线，它既是一种隐性的收入、利润，又是一笔不小的支出或者潜在的风险，要通过管理会计做好物业服务质量的预测和规划，以留住商户，这对完全依靠物业租赁的公司也是一个致命的隐患。而提高服务质量同时也意味着服务成本的增加，因此，必须加强对各项成本费用的有效管控。

（三）优化管理会计在物业租赁中的应用方式

首先，管理层要增强对管理会计的重视，用战略思维和发展眼光运营物业，寻求物业收入的落脚点，拓展物业服务管理的营利点，强化成本控制的关键点，对物业运营进行总体把握，整体运营。其次，要设置管理会计机构，配置管理会计人员。业务量多的物业要设置管理会计机构，配备专业的管理会计人员，做好物业项目的预测、运营、监督执行;物业小的项目也要配备专职或者兼职、熟悉专业管理会计知识的管理会计人员，做好项目预测、决策和监督。三是培养全员的管理会计意识。将成本管理理念贯穿每个岗位，进行责任兑现，发动全员参与物业租赁“招商”，开展招商筹划、献计献策活动，用一定的激励机制，调动全员参与物业管理的积极性，让物业租赁发挥出最大效用。四是建立以管理会计为中心的管控体系。要做好管理会计体系设计，健全各项管理制度，按照年度预算目标分步实施。各个部门和全体员工要高度配合管理会计工作。围绕物业运营做好招商、项目推介;提升服务，降低成本，利用管理会计工具来增强员工的凝聚力，共同促进物业租赁业务的发展。五是树立管理会计的长期意识和长远观念。管理会计在物业租赁中的应用，需要长期融合于内部管理中，通过管理会计应用短期起到很大成效是很不现实的，管理会计同其他管理一样，也是一个长期的渐进过程。需要为管理会计的应用提供良好的环境，在物业租赁中融入管理会计的管理理念，让每位员工理解管理会计，增强服务意识与财务管理意识;优化管理流程，支持管理会计工作，减少管理会计收集业务数据的难度，确保管理会计能够及时、全面地掌握物业信息，并用先进管理工具进行数据分析，开展过程控制，提供有利的决策依据，为管理者提供参考，为物业租赁的发展提供保障。

三、结语

现阶段，管理会计的重要性逐渐为人们所知，它能够将各项资源、资产和资金进行充分整合，利用信息优势和先进的管理工具优势，为管理决策提供依据，并进行收支预测和过程控制。从目前的状况分析来看，管理会计在物业租赁中的应用并不深入，存在一些问题;然而，随着这一行业的人们对管理会计的认识逐步加深，激烈的市场竞争将使人们对管理会计的需求加大，经济越发展，管理会计的作用将更大，管理会计应用的空间也将更大，从而进一步推动行业管理水平的提高。

（作者单位为厦门象屿五金物流服务有限公司）

参考文献

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