开发商在商品房预售中的法律风险及防范

摘要：从我国房地產行业的发展现状看，即便当前的房价飞速上涨，但依然未能削弱国民的购房热情。房屋购买方虽是国家法律的重点保护对象，但开发商的利益也同样值得关注。在商品房预售过程中，开发商的法律风险问题，主要是由于其与消费者的信息不协调以及相关法律法规不完善所引起，为此，需在今后对上述问题加以重视。文章对开发商在商品房预售中的法律风险及防范进行了研究。

关键词：开发商；消费者；商品房预售；法律风险；楼盘

中图分类号：D922.181；D923文献标识码：A文章编号：2095-4379-（2017）35-0149-01

作者简介：蒋修贤（1977-），男，湖南邵阳人，硕士，任职于广东广信君达律师事务所，研究方向：房地产法律。

在现如今的商品房预售过程中，合同常以格式条款为主，故极少有消费者可完全按照自治原则进行合同签订，该问题主要是由于合同双方的信息资料不对称所导致，进而造成了合同双方地位不对等的问题，其实质上也违背了民法中关于“合同主体平等”的基本原则。上述问题的出现，十分不利于商品房预售工作的顺利开展，同时也对商业诚信制度造成了损害。

一、商品房预售的基本特征分析

（一）法律主体特性

商品房在预售过程中，其法律关系的形成与购房者和开发商之间存在着较为密切的联系。开发商需经过相关政府部门的同意之后，投资进行房地产开发，之后在将投资产生的物品投入市场进行买卖。虽然购买者的具体数量无法确定，但意向或需求群体的存在却值得肯定。因此，在商品房预售的过程中，买卖交易合同的签订双方基本属于固定。

（二）交易结果不可预见

在商品房的预售阶段中，房屋还尚未成型，买卖双方需按照特殊规定开展后续事宜。但是现实生活中，开发商尚未取得预售许可证便开始与消费者签订认购书的问题仍时常发生，加之房产开发的时间较长，故增加了购房者的法律风险，同时也对开发商自身的发展十分不利[1]。

二、开发商在商品房预售过程中需面临的法律风险

第一，大部分的房产开发商在制定预售方案的过程中，处于商业运作方面的考虑，常会过分夸大楼盘的功能和优势，若将销售广告中提及的内容全部落实在合同中，则显然对开发商十分不利。目前，很多业主以销售广告中存在虚假内容为由，状告开放商并要求其赔偿经济损失的案件屡见不鲜，同时也引发了不良的社会影响。商品房销售广告被纳入合同内容的条件主要有两个：第一，出卖人就特定开发范围内的房屋及其相关设施所做的具体确定和说明；第二，对于房屋价格的确定以及房产交易合同的制定产生较大影响。只有在上述两种情况下，才能将销售广告中的内容作为合同内容。

第二，房屋在建造的过程中，存在一定的缺陷和瑕疵也是在所难免，但很多微小的缺陷问题在交易以及验收时常不易被察觉，待业主居住较长一段时间后，才会有所察觉，进而引发纠纷问题，很多业主便会借此机会提出经济赔偿和退房要求。例如，某“明星楼盘”在建造的过程中，由于混凝土受冻，进而引发了严重的质量问题，业主在居住一段时间后，出现了大梁断裂的现象，故直接导致了大批业主的经济索赔问题，一时间使开发商陷入绝境。但在审查房屋交易合同以及相关权威部门的检测报告后，发现开发商其实有很多的理由拒绝业主的索赔要求。实质上，国家在房屋质量缺陷的问题上，也明确指出了开发商有责任承担维修工作，但并非必须解约。由此可见，结合国家法律的相关规定，开发商有义务针对业主提出的房屋质量问题加以解决，若为此给业主带来了一定的经济损失，通常也需要如数赔偿。但在此情况下，业主有义务对其所遭受的损失加以举证，但义务的实现过程却较为艰难，因此，开发商所需承担的还是维修责任[2]。

三、商品房预售过程中避免开发商法律风险问题的有效途径

（一）完善商品房预售程序

相关部门在下发房屋预售许可证的过程中，应对开发商的资金实力和开发能力进行严格审核，以此避免开发商的不正当行为所引发的法律风险隐患。同时，开发商还应与预售处进行密切联系，取消以往的先签订草案付款再正式签合同的流程，而改为“先签合同后付款”，以此避免后续的风险问题。转移房屋风险一般是以所有权交付为基础，由开发商承担大部分的风险，如此一来看似是增加了开发商的法律风险负担，但实质上却大幅度提升了其诚信度，若在后续的房屋开发时，并未出现质量问题，便可有效的避免法律风险问题。

（二）合理分配消费者、开发商以及银行的风险

在美国，房屋预售过程中，消费者应与开发商之间达成签订意向，待半数以上的房屋被预定后，开发商才开始向银行申请贷款，并开始正式的建造。消费者在初期阶段预付的资金一般由第三方保管，待工程建设完成交付时，才能获取房款。我国在今后的发展中便可充分借鉴该制度，以此降低开发商法律风险的发生概率。

四、结语

综上所述，商品房在正式预售的过程中，难免会存在较多的法律风险问题，在此过程中，若开发商存在一些不正当、不合法的行为，便会为自身带来严重的法律风险隐患。而当前现行的法律文件中，仍将消费者作为重点的保护对象，因此，开发商在今后发展过程中，一定要恪守法律、严于律己，从多个方面和角度对法律风险问题进行防范。

[参考文献]

[1]徐干杭.房地产众筹的法律风险探析—以“妖墅”众筹房为例[J].科技经济市场，2016，03：213-214.

[2]王琳琳.房地产交易中存在的法律问题及风险防范[J].长春师范大学学报，2014，3309：43-45.