奥特莱斯商业建筑模式研究初探—— 以长春奥特莱斯项目为例

文/王治勇 大连先锋建筑设计咨询有限公司 辽宁大连 116000

在二十世纪五十年代以前，美国传统商业以商业街的形态为主，由主街构成，保持着人车混行的格局。到二十世纪五十年代到八十年代，城市中心出现典型的商业步行街，把机动车排除在了步行街之外。同时在郊区购物中心形态初步形成。二十世纪九十年代后，综合性购物中心纷纷崛起，提供一站式的消费体验，例如，商业街、单主力店商业建筑以及购物中心等。

1、项目选址（以长春奥特莱斯项目为例）

奥特莱斯的一般特点

1.1 选址多在大城市近郊

奥特莱斯选址多在较大城市的周边或近郊，距离市中心开车大约一小时左右。交通便捷，一般紧邻高速公路的出入口、城市主干道或城际铁路线等公共交通。长春奥特莱斯项目位于长春经济技术开发区，项目至市中心有便捷的交通运输条件。

1.2 控制项目规模

奥特莱斯购物中心的规模一般都很大， 结合王府井集太原，西安的奥特莱斯规模，项目初定规模10万平米。

2、总平面布局

结合商业建筑，对奥特莱斯的总平面布局分析主要包括以下几个方面：

2.1 主力店位置与业态布局分区

主力店位置在商业建筑平面布局中占到十分重要的地位，主力店与其他商户的布局关系、体量大小都是调研的重点。业态局分区分析直观表现出项目功能划分，同时为后面的流线分析奠定基础。

2.2 交通组织与停车规划

从周边交通的引入入手，对小镇的后勤货运通道、停车场设置、地面下客区、顾客从停车场到达目的地的路线设计等方面进行调分析，也是对可达性在内部交通方面的补充。

2.3 平面布局

在前期策划中应统筹规划，项目应分期建设，灵活性强。应有明确的功能分区和业态布局分区，根据不同品类划分组团或街区，形成人流的区域性聚集；主力店与其他店铺结合布置，提升整个项目中各个店铺的均好性。停车场应围绕奥特莱斯商业建筑建设，尽可能缩短顾客步行距离；针对奥特莱斯商业建筑的购物特点，节假日购物车辆增多，停车数量应能满足较大人流时使用，可通过预留用地作为它的临时停车场或者在土地面积紧俏的情况下可采用停车楼或地下车库的形式

2.4 平面设计

奥特莱斯商业建筑属于低容积率建筑群，结合调研与楼层商业价值的递减原理，层数不宜过高，通常以一层或二层为主，项目结合地形高差，从西向东层数递减。作为店铺型商业通常需要考虑到货架净高要求、设备管道高度、结构梁高度。层高应满足一层结构层高不小于5.5米，净高不小于3.5 米，二层层高不小于5.5 米，净高不小于3.3 米,三、四层层高为5.0米。由于奥特莱斯商业多采用全地上停车无地下车库，考虑到店铺的面宽要求，通常采用8.4 米或8 米得柱网。标准商铺常用面宽一般采用8.4 米、8 米，刚好为一标准柱跨，标准商铺常用进深一般采用15米、16.8 米，基于规范中关于安全疏散的要求，进深不超过15 米可只向一面开门，超过15 米则需两面疏散。奥特莱斯一般都采用连廊商业的模式，外廊的宽度一般为3 米，局部可放大增加座椅等休息空间。

2.5 平面布局模式类型

按商业建筑的平面布局方式，大致可以分为四类：

（1）线形平面

所谓线形平面是指所有的商业子空间大致沿一条线排列的形式。它包括一字形、弧线形与折线形。通常是以步行街或廊道的形式来进行组织串联，有的甚至处理成“内河”的形式。这种形式流线比较单一，走向明确且具有连续性。

（2）辐射形平面

各商业子空间的排列路径是由一个中央公共点朝某几个方向延伸出去，有L形、T 形（或Y形），十字形以及风车形。这种形式的构成一般受地形的影响较大，且空间布置不够灵活，购物流线易形成回头路。

（3）环形平面

一般是一个或多个形状较规则、规模较大的中庭、庭院或多个商店的集合体为整个商业空间的组织中心，其他商业子空间环绕其周围展开。这种环形组织的特点是核心空间十分突出，具有凝聚力，将所有商业子空间连成整体并形成环形流线。其适应性强，能配合多种基地状况，是现代商业空间常采用的结构模式。

（4）格子形

这种格子模式是一种重复组织的空间模式系统，空间形式较规则但也有变化。这类处理方式能使商业空间的布局适应各类基地情况，并且可灵活界定出入口、交通、服务及外部空间，甚至允许“生长”和“扩张”。

3、立面风格

项目体量巨大，设计采用大量连接室内与外界的长廊、天井等“灰空间”的运用，将室内与室外融为一体，代表了休闲购物风格极其休闲的生活方式。长春奥莱戛纳小镇项目及采用极简注意风格，在出入口强调商业设计分为的同时，在非人流集中的地方弱化建筑处理，通过不同颜色的色块搭配来丰富建筑的商业氛围。这种风格被广泛应用于各类休闲度假建筑之中。以质朴的材质与柔和的色彩表现清雅的格调；以体量错落来营造丰富的整体形象；以精雕细刻的细部设计来体现建筑的精美感。

4、项目停车

我国商业建筑的停车数量要求在国家法规中均有表述。如《停车规划设计规则（试行）》中对商业场所规定停车位指标为0.8 个车位每100平方米营业面积。然而对于营业面积10 万平方米的长春奥特莱斯而言，800 个停车位显然是无法满足需求的，而1500个停车位在客流量大时也是不够的。可见，3 个车位每100 平方米营业面积仅可以满足日常客流量下的停车使用。针对奥特莱斯商业建筑的购物特点，节假日购物车辆增多，停车数量应能满足较大人流时使用，可通过预留用地作为它的临时停车场或者在土地面积紧俏的情况下可采用停车楼或屋顶停车的形式。

结论：

由于调研条件和时间所限，对国外的许多经典案例无法获得丰富准确的相关资料与数据，使得研究更适用于国内的奥特莱斯设计。又由于设计大型公建的复杂性，在对国内奥特莱斯实地调查研究时，专门针对奥特莱斯商业建筑立面、剖面和建筑风格的研究较少，影响了论文成果的完整性，有待进一步的完善补充。期待跟随长春奥特莱斯项目进一步对奥特莱斯商业建筑的各个方面有更进一步的研究与学习的机会。