浅析建筑房地产项目管理优化

2018-02-11马建华武锋青岛龙湖置业拓展有限公司山东青岛266000

中国房地产业 2018年16期

文/马建华、武锋青岛龙湖置业拓展有限公司山东青岛 266000

1、建筑房地产项目管理优化的意义

房地产项目开发是错综复杂的系统工程，从立项到设计、从设计到建造实施再到销售、移交管理，周期长、业务环节多、专业性强。当前我国房地产企业普遍采用传统的项目管理模式，虽然管理方法相对成熟，但质量毛病多、工期延误、成本超出预算等问题成为项目通病，未能系统地应用先进的管理手段，整体上还处于粗放式的管理阶段。这些问题直接导致了我国房地产企业竞争能力不强、资源浪费严重、投资效益不高，整体开发水平偏低。

2、建筑房地产项目管理中管理的不足

2.1 施工管理存在的安全隐患

意识不足：所谓安全，是一切生产事件的基础，也是一切生产事件的最终归宿。建筑也是一种生产事件，所以建筑房地产项目中的安全管理是非常重要的，但是在实际生产工程中，存在着大大小小的安全隐患，这为施工项目带来了一定的负面影响。由于施工企业把利益放在至高无上的地位，完全忽略了的安全管理和工人的生命安全，极易造成事故的发生。

制度、预案难落地：在中安全生产管理制度形同虚设、无人遵守、也无人管理，其中最主要的原因是承包单位对此的不够重视。但是，安全事故不分大小事，但凡发生事故，都会对建筑施工的顺利进行以及施工人员都带来威胁。即使在施工过程中有人管理，管理人员和工人能不能及时的应对发生的事故成为关键问题。再其次，大部分施工人员都没有进行专业的施工培训，这在一定的程度上为建筑房地产项目的施工带来安全隐患，这不仅仅是管理者管理不到位的原因，更是施工人员对此方面认识不足导致的。

施工场地规划有缺陷：器械、材料、电缆堆放场地不合理，会在一定的程度上为施工带来安全隐患。现场交通的不便捷，包括没有救援通道、消防通道、器械没有进行年检、材料乱堆乱放等等都会对建筑房地产项目的施工带来安全隐患。一旦出现问题，施工人员无法及时疏散，救援工作就无法及时进行，造成严重的人员损害。

2.2 施工原材料质量的问题

现在很多施工单位都是总承包一项工程，即承包该项目所需的大部分材料、设备和工力。而施工单位的招标采购能力往往能力较弱，面对大量材料招标，缺乏有效、高效招标方式，购进的材料容易出现鱼目混珠、稂莠不齐等问题，使用廉价的施工材料进行施工会对建筑的质量带来很大的安全隐患。所以施工单位应该制定合适的采购管理制度，以防各部门互相串通，确保在原材料质量上得到保证。

3、建筑房地产项目管理的优化措施

3.1 设计优化

优化的过程，并不是要等发现问题再补救，而是必须在设计之前就开始。开发商追求工期完工的速度以及对于设计费用的要求，使得设计不能够在开发商预想的时间和费用下做得那么完善，所以需要咨询、优化、设计一起做，需要设计师用智慧和经验去做优化的设计。这就需要对甲方以及设计院的关系进行重新的定位和完善，甲方要和设计师进行有效的讨论和思考，从而创造性的对规范进行解读实现设计的最优化，随着建筑形式的不断改变和新材料的出现，辩证的理解规范是设计师的一个主要学习方向，针对新型建筑的要求以及规范的基本框架对设计进行标准阶段以及精细化的设计，具体的设计内容要根据具体建筑形式和要求进行。在性价比的追求过程中并不是单纯的看到性价比的价值，而是要根据具体要求选择合适的设计方案，只有经过了科学的跨专业配合之后才能够更好的提高舒适度，完善设计要求，降低生产成本，充分利用空间，这种协作方式就需要多方面的共同负责，由于设计优化和多方面的配合是一项发展较短的工作，这就需要不断的完善沟通和配合，从而提高方案的优化，最终实现共赢。

3.2 成本优化

首先对层高的控制能够有效的减少成本，其中包括了结构成本、其他设备成本以及运营成本等；对管道空间进行优化，设计院往往不会对结构梁以及管道的走向进行设计的考虑，这就造成空间的浪费，如何避免这种现象就需要做好甲方与设计院的沟通，做到管线布设的预设安排，可以再优化设计中减小净高，从而控制成本。对于不同地区，高宽比超限增加的成本也不同，建筑高宽比超限不属于抗震超限的审查范围，即高宽比超限是可以的，但是必须采取适当结构措施，因为高宽比越大，主体结构抗倾覆力矩也越大，由此便会增加结构的成本，而建筑成本也会增加。

3.3 加强对安全隐患的排查

安全问题是老生常谈的问题，如何规避风险，从而避免安全隐患，就需要从以下几方面入手。

首先需要制定规范的安全生产规章制度，保证施工人员的作业标准；并确定器械、材料的摆放位置；规定线路承载的最大功率与线路连接、摆放的方式；还需选择合理的管理模式进行施工人员的管理。其次就是建立相应的事故应急预案，避免在施工过程中发生意外事故无法及时采取应急措施，导致事故严重化。最后，需要加强对施工人员的培训，对施工人员的进行全面的培训和教育，保证施工人员的专业素质水平，有效的保证施工房地产项目的顺利进行。