土地集约利用的规划方法与途径

2018-02-11顾旭明吉林省双辽市土地监察大队吉林双辽136400

中国房地产业 2018年16期

文/顾旭明吉林省双辽市土地监察大队吉林双辽 136400

根据对我国土地利用的相关调查分析，我国土地利用中人与地之间的关系紧张，依然呈现出人多地少的基本格局。土地利用的管理问题依然突出，例如：在全国农用地中优质耕地、后备耕地少，其他用地占用现象日渐增多耕地减少过快，土地退化破坏严重，土地利用效率不高等等。

1、土地利用的现状

根据我国对土地利用结果的调查，我国农业用地面积约为65000万公顷大约占全国土地总面积的60%。其中耕地约为9800亿平方米约占农业用地15%;林地约为13000亿平方米约占农业用地20%；牧草地约为40000平方米约占农业用地65%。建设用地约为3000万公顷。我国在解放后曾对我国土地进行了勘测与调查，大致掌握了我国荒地的数量、质量与分布范围，为我国开垦荒地扩大耕地面积奠定了基础。

2、土地利用的基本理论

2.1 土地资源的基本特性

土地的基本特性包括资源特性、资产特性和区位特性。资源特性主要指：土地的生产性、区域性、动态性、可变性、有限性、多功能性、不可替代性等等。资产特性主要指：土地具有使用价值以及交换价值的商品特性；土地使用权、土地租赁权、土地抵押权、土地继承权等等土地具有的产权特性；以及增值特性和不动产特性。区位特性指的是土地具有自然地理位置的自然区位和人类在经济活动中所产生的经济区位以及由土地的所处位置决定的交通区位。

2.2 土地利用的发展历史及演变趋势

土地的利用随着人类社会的发展以及技术的进步在不同的历史阶段呈现出不同的特点。土地的利用类型、利用方式以及区域尺度会随着人类的进步而不断发生变化。例如：随着社会的发展城市的建设居住用地、公共设施用地、工业用地、交通用地、市政用地以及绿化用地会不断增加，酒楼、高档宾馆、大型商场、体育场等娱乐休闲场所的出现与不断发展也会占用大量的土地。在我国工业用地、绿化用地面积随着城市发展在不断提高，而且城市越是发展居住用地所占比例越低，公共设施用地相对提高工业用地和交通用地也会相对增加。人类社会实践证明，人类对土地的利用要遵守生态准则和经济准则。

3、我国土地利用的宏观调控

3.1 土地利用总体规划的任务

对土地利用总体规划的任务包括：第一，加强政府引导和控制。要根据土地利用总体规划保护、建设耕地；控制建设用地；合理安排公共设施交通道路用地。第二，协调好土地利用时产生的矛盾。主要矛盾包括人与地之间的矛盾，区域之间的矛盾和部门之间的矛盾。第三，组织监督好土地的利用。政府应该对土地划分控制区域，规划落实各种用地比例，统一协调安排土地的开发与利用。

3.2 土地利用总体规划的原则

土地的开发利用应坚持因地制宜，系统分析统筹安排、可持续发展以及保护耕地的原则。其中因地制宜要求根据土地本身的适应性、限制性以及当地人民的生产力水平和改造能力来制定适合的发展规划。系统分析统筹安排的原则指的是把当地作为一个整体来考虑，发展规划要兼顾各个子系统之间的关系和子系统的内部结构。可持续发展是指注意保护当地的生态环境注意土地的可持续利用，提高土地的利用率。

4、土地利用的中观引导

4.1 土地利用城乡规划的意义

城乡的建设和管理离不开城乡规划，城乡规划也是开发利用以及正常经营城乡土地的基础和前提。合理的进行城乡规划可以促进生产力的发展，更好的进行资源配置，从而促进城乡经济的发展和人民生活水平的提高，增加社会福利等等。

4.2 土地利用城乡规划的作用与内容

城乡规划具有行政性、法定性、专业性、公众性和超前性。行政性是指城乡规划与行政权力挂钩，受到行政部门的管理。法定性指的是法律赋予当地政府部门审批、修改、公布、实施城乡规划的权力。专业性是指城乡规划随着自身的不断进步发展以及形成了一套完整的理论体系，具有很强的专业性。城乡规划中要存在针对城乡发展现状和自身条件的描述评价以及城乡用地类型基础设施建设等等的发展规划。

4.3 土地利用城乡规划的实施与管理

城乡规划的实施过程中要坚决贯彻落实国家的政策法令，宣传城市规划的重要性，加强批后管理，积累规划资料。城乡规划的实施管理内容中要包括：建设项目选址；建设项目规划；建设项目用地规划；建设项目工程规划，其中包括规划核实、违章建设管理、建筑报建管理等等。城乡规划在实施管理时，要坚持法制、行政、经济、科学的管理方法，从而实现对城乡规划的高效管理。