新经济形势下对我国房地产经济的理性思考

文/刁雪梅 海阳市住房保障和交易中心 山东海阳 265100

相较于传统经济而言，新经济呈现出网络化、信息化的特征，信息技术在各个领域中得到广泛应用，属于创新型、科技型经济。在新经济时代背景下资本流动及运作虚拟化、数字化，必然会对房地产经济发展造成一定影响。因此，应当对其中存在的非理性因素加以分析，有针对性的采取应对措施，充分发挥政府宏观调控职能，有效防范房地产泡沫，促使房地产经济持续健康发展。

1、房地产经济发展对我国国民经济的影响

1.1 消极影响

1.1.1 泡沫经济。在房地产经济的快速发展中，如果没有对房地产经济发展进行有效的监督控制，很容易使得房地产经济发展出现虚假繁荣，不利于社会经济的稳定。虚假繁荣现象出现会导致社会主义市场经济发展紊乱，对人们的正常生活也会产生不利的影响。

1.1.2 社会危机。房地产经济的虚假发展不仅会带来虚假经济，而且还会引发经济危机。经济危机的出现会导致很多工厂倒闭，大量的人员失业，甚至还会出现社会动乱。

1.1.3 金融风险。房地产经济发展需要应用大量的资金，如果出现了虚假经济会带来社会资金链破裂，对社会金融行业稳定运行带来不利的影响，引发金融危机。

1.2 房地产市场中存在地价盲目定义行为

从本质概念角度分析，土地不具备一般商品的属性，在市场经济活动中，土地的价值并不能够通过劳动价格去衡量，其价值的关键参数在于地租资本化收益率的实际数值，并且受到市场的供、需变化情况影响。土地价格的计算方式十分多样，但是只有事先拥有成熟的房地产市场才能够应用多样的计算方式，两者绝不能本末倒置。目前，我国在地产的买方市场上的运作能力较低，未形成成熟、有效的地产流通市场，最终造成我国各个区域中普遍存在土地批租价格盲目抬高、压低的交易行为。

1.3 积极影响

1.3.1 优化产业结构，促进产业结构升级。社会经济发展要求是大力发展第三产业。房地产经济作为第三产业的重要部分，对优化第三产业结构具有重要意义，表现在为第三产业发展提供了场地、场所的支持，能够进一步优化我国产业结构，完善第三产业发展。房地产经济的良好发展能够促进城市发展进入良性循环阶段。

1.3.2 促进国民经济可持续发展。我国人口数量多，在城市化进程加快的情况下，住房问题成为困扰人们的重要问题。发展房地产经济则是能够逐渐满足人们的住房需求，进而带动社会其他生产，促进国民经济可持续发展。

1.3.3 带动社会就业。房地产经济发展能够带动与之相关行业，特别是服务业的发展，比如木材、钢铁、砖块、家具、装修等行业，在某种程度上解决我国就业难问题。

1.3.4 拉动消费增长。房地产经济的快速发展能够促进消费，同时，房地产经济作为国民经济的支柱性产业，在发展的过程中能够不断满足人们对社会基础设施建设以及房屋住宅需求，带动传统消费行业的发展，成为社会消费需求提升增长的重要力量。

2、促进房地产经济健康发展的有效策略

2.1 强化政府经济职能

当前我国房地产开发投资呈不断攀升状态，结合房市周期发展理论，整体处于上升状态，房地产市场也将逐渐从不成熟发展至成熟时期，当前处于过渡阶段，未来房地产发展将趋于理性化。在城市发展建设中，房地产开发是重要参与者，不得存在盲目现象，因此理性回归是必然要求，分析现阶段居民经济实力及购买能力，政府应充分发挥经济职能，保持经济平稳增长，防止出现严重供需不平衡现象，以保证楼市健康发展。以科学发展观为指导，加强房地产市场的调控，促使房地产业成熟理性发展。

2.2 确保土地价格的合理性

在国民经济发展中，房地产属于先导性产业，对 GDP 增长贡献率呈现出上升趋势，有效拉动国民经济发展。同时经济发展水平的不断提升，居民住房支付能力也随之增强，为房地产业创造了必要的市场需求。在新经济形势下，政府应当加强房地产市场的宏观调控措施，综合应用计划、行政、法律等手段，将地价水平控制在合理范围之内，根据当地具体情况适当调整地价，促进房地产市场的稳定发展。房地产业有机结合了金融与土地两种要素，土地作为不可或缺的自然资源，其供给极度缺乏弹性，而金融要素则与之相反，从理论上而言，能够实现无限供给，且流动性相对较强。若投机要素渗入房地产业，导致经济泡沫出现，一旦资金链断裂，将会对房地产业乃至城市发展造成恶劣影响。

2.3 合理规划建设用地

“城市经营”并非是“炒地皮”，不能单纯通过出让土地的方式刺激经济发展，以增加地方财政收入，与科学发展理念不符。房地产开发项目不同，其盈利方式也存在一定差异，写字楼、大型商场等项目，可通过出售在短期内直接获利;娱乐用房、工业厂房等需与其他经济行为共同作用，实现长期获利;公共设施虽不具备盈利能力，但优化城市形象，促使城市经济收入增加。政府应结合实际发展情况，合理规划建设用地。

2.4 有效防范房地产泡沫

2.4.1 加强房地产价格监测。为有效限制投机和炒作现象，应加强对于房地产价格的监测，不断完善地价公示制度，明确城市基准地价，为房地产市场交易提供参考。同时对房地产交易价格进行分析与评估，实时掌握具体交易价格，通过对比分析及时发现异常现象。定期调查区域内土地交易情况，若土地通过优惠政策受让，则应严格限制再次交易。政府管理部门根据监测结果，适当采取相应的调控手段，抑制房价过高现象。

2.4.2 建立健全预警机制，由于房地产发展具有较强的区域性，不同地区内发展水平也存在差异，各级政府应根据实际情况，研究当地房产市场发展现状及演变规律，形成与之相符合的预警机制，并对其指标体系进行分析，定性与定量指标相结合，规定主要指标量化区间，实现对房地产市场的有效监管，杜绝房地产泡沫。同时构建全国范围内房地产市场运行预警报制度，促进宏观监控系统的完善，及时归纳、整理全国房产市场信息，评价、预测市场运行情况，形成完善的市场分析报告，为政府宏观调控提供参考。

结语：

在新社会经济形势的背景下，房地产经济对于我国国民经济的提升具有重要的促进作用，面对发展期间出现的多种不理性行为，只有政府部门不断强化宏观调控手段，才能营造出稳定、和谐的市场经济环境。