农村土地承包经营权流转价格问题研究

2018-02-11高峰

乡村科技 2018年21期

高峰

（新泰市青云街道办事处，山东新泰 271200）

我国作为一个人口大国与农业大国，在国家建设和发展的过程中始终将“三农”问题作为重点，给予了高度的重视和支持。对于农村农民来说，主要的盈利和生存手段就是依靠农忙播种庄稼，因此农村土地承包经营权的流转非常频繁，这就涉及在流转过程中可能存在的价格问题。如何能够在保证土地流转交易市场相对稳定和公平的同时，给予交易双方最大的优惠将是下一步“三农”工作的目标与方向。

1 农村土地承包经营权流转现状

我国的土地所有权和与土地相关的法律法规经历了几十年的改革逐渐趋于完善。在土地革命之前，我国农村土地所有权为私人占有，因此导致了贫富差异与等级分化。在土改完成之后，土地所有权归国家所有，个人实行家庭联产承包责任制对土地进行承包使用，基本实现了土地的公平分配，让每个人都有地可种，解决了基本的温饱问题。但是，随之而来的是土地承包经营权的转让和流转。受到客观或主观因素的影响，一些人对土地的需求减小，通过交易的方式，转让土地的使用权。经营权转让的结果和影响具有双面性。一方面，通过转让让拥有大量土地的人积极探索土地利用和开发的新途径，带动了农村经济的发展；另一方面，通过转让势必会引发土地经营权交易中的价格争夺，带来农村土地承包经营权流转价格问题。在当前的国情和经济发展条件下，土地转让涉及的环节非常多，但是相关的法律法规并不完善，以至于各地不断有因为土地转让不清楚、土地使用权归属不明确等原因而产生恶性事件［1］。这不仅危害了农民的利益，而且不利于我国新农村公平和谐氛围的建设，不利于农村经济的发展。

2 土地承包经营权流转价格存在的问题和原因

2.1 成交价格和理论上的价格存在偏差

我国农村土地承包经营权流转过程中关于价格存在的首要问题和首要矛盾是，土地的价值所决定的理论价格与交易过程中实际产生和敲定的价格之间存在偏差，往往是实际价格低于理论预估的价格。土地的交易成交价格会受到多方面因素的影响，首先是卖方对于经营权流转产生的经济利益的需求迫切程度，以及买方对于土地的需求心理，双方的心理差异将影响价格的浮动更有利于哪一方。其次是土地的实际价值和地理环境等客观因素是否符合买方的期望，也将决定价格商议过程中买方对价格的压制和接受能力。

2.2 土地价值估计和价格核算方法存在差异

对于农村土地的承包经营权转让和流通，国家给予了相应的政策作为参考和帮助，但是，由于地域性差异以及人们经济水平的差异，导致全国各地对土地的价值估计和价格的核算方式方法存在区别。现今使用频率最高和接受度最为广泛的方法是收益还原法，也就是指通过对土地未来进行播种农作物之后能够获得的相应市场效益和利润进行预估，再利用统一的换算标准进行计算和标准化，尽量保证公平和合理，进而统计交易土地的价格定位。这个过程涉及实地调查、成本预估、气候条件预测等环节，相对科学。即使利用这种科学性的方法，但是难免会因为实际情况的改变而产生一些意外的结果，对于核算方法的监督缺失，使现今某些地方依旧处于土地流转不公平的阶段［2］。

2.3 土地流转价格拥有固定模式和市场

农村土地承包经营权的流转过程需要农民、政府及流通交易中介三方的共同参与与支持。经过几十年的发展，我国农村土地流转市场逐渐拥有了自己的发展理念和发展经验，也逐渐形成了当前形势和背景下的固定交易模式。这就容易在某个环节产生问题，例如，中介作为土地流转交易双方的牵线人和联系人，在为消息不灵通的农民提供一个开放的交易平台的同时，也会出现利用权力之便，私自收取贿赂压低价格或保留好地等不公平的、贪污腐败的现象。但是，由于交易和流转模式的固定性，导致对于这些不良现象的督导和改正不够及时、有效，影响土地经营权交易市场的良性发展。

3 预防和解决经营权流转中出现价格问题的对策

3.1 建立完善公平的定价交易机制

地方政府和相关部门在对本地区的农村土地承包经营权流转过程中的价格问题进行整改和预防时，应首先完善相关的法律法规，建立一个公平合理、适用范围广的统一的定价交易机制，让农民能够有法可依、有令可行、有责可追。并且要尽量缩小理论价格与实际价格之间的差距，保障双方的利益最大化，推动交易的进行。

3.2 增强对市场和价格的监管力度

在建立完善的定价交易体制基础上，政府和相关部门应进一步加大对土地流转市场和价格的监管力度，严格防范出现中介私自更改双方交易条例来从中获利的现象，并维持价格的稳定来防止出现土地炒作等投机性盈利活动［3］。

同时，建立健全土地监督制度，也就是说，地方政府作为土地管理的主体，需要对农村土地流转的整体过程进行监督。主要是因为地方政府是土地流转制度的管理者和制定者，需要遵循国家法律对土地流转进行严格的管控，从而在一定程度上保证我国土地流转制度的完整性和有效性。同时，政府作为土地制度的管控者，在我国土地流转过程中的职责是无可替代的。

3.3 增强对农民的土地流转指导和服务

当前背景下，许多土地承包经营权流转过程中价格问题的产生，都是因为农民对于定价和交易的理解不深入，对于估价的缺失。因此，需要政府和相关部门对其进行指导与服务，帮助农民更好地完成土地交易，保护自己的合法权益。政府可以定期组织专家学者等下乡进行专业指导与访问，为农民答疑解惑，推动相关知识的流通，增强农民的能力［4］。