浅谈房地产开发成本管控

2018-02-10张猛郑州中建房地产开发有限公司河南郑州450000

中国房地产业 2018年20期

文/张猛郑州中建房地产开发有限公司河南郑州 450000

建立项目全过程预算动态控制管理，强调计划与控制，强化项目利润控制。在项目可研阶段科学进行利润测算，项目立项后总体预算中精准确定利润目标值，在工程实施过程中定期进行利润估算值同利润目标值的比较，及时发现偏差，采取有效措施加以控制。项目竣工结算中，对利润控制进行总结，形成后续开发的参考。抓住房地产项目全过程的利润控制管理这一条主线，才能真正搞好工程预算管控及决算管理。

1、房地产开发项目成本管控的重要意义

众所周知，住房问题一直是我国重要的一项民生问题，随着近几年居民生活水平的提高，房价也不断攀升。房地产企业在项目开发过程中进行成本管控不仅有利于增加自身收益，而且还有利于改善民生问题：进行成本管控之后，企业为了能够与对手竞争，势必会在不损坏自身利益的情况下，尽可能的降低房价，这就为购房者提供了选择空间。此外，在进行成本管控时，房地产企业会更加关注土地的质量，即考虑土地最适合进行何种开发，使得城市土地能够得到最大限度的利用，避免土地浪费现象的发生。对于房地产项目来说，开发成本包括土地成本和建筑成本，而土地成本在开发成本中占有相当大的比重，尤其对于中心城区来说，土地是非常稀缺的，现在的楼面地价已经相当高。因此，对建筑成本进行管控就显得尤为重要。随着经济的持续发展，房地产企业的数量已经不胜枚举，相互之间的竞争也在逐渐加大，只有尽最大可能的控制成本，才能增加企业的利润，增强企业的竞争力，使房地产企业实现健康长远的发展。

2、房地产开发项目成本管控存在的问题

2.1 前期成本调研工作不到位

房地产企业在正式确认拿地之前要对地块进行成本调研。但部分房地产企业往往对此重视程度不够，或存在时间紧张等客观原因，导致前期调研不够充分，存在数据信息遗漏、缺失、偏差等问题，会对后续设计、决策等产生明显影响，影响成本管控具体成效。

2.2 设计阶段事前控制不够到位

设计阶段成本控制对整个项目工程造价的影响程度超过 70%。但在具体设计当中，很多设计人员存在重技术、轻经济的情况，在安全系数及设计标准设定方面不够严谨，一味地强调工程质量，却忽视了经济上的合理性，使得项目成本无法得到有效控制。当设计批复后，出现的技术问题、费用问题难以解决，可能会导致后续施工频繁出现工程变更，进一步提升成本费用。

2.3 竣工阶段成本管理评估不够到位

房地产企业在项目竣工后成本管理评估工作方面有所欠缺，未能从中提炼出经验数据，不能及时分析问题、总结问题，即便日后在其他项目开发过程中出现同类超成本现象，仍然无法有效解决，即不能保持成本管控的连贯性与持续性。

3、房地产开发企业成本管控改善措施

3.1 增强成本控制意识

为解决房地产开发企业成本控制意识不足的问题，房地产开发企业需要采取多种方法提高人员成本控制意识。全体员工是房地产工程开发的核心，在此过程中，所有工作人员均需具有成本管控意识，因此，企业应该要求成本预算部门、财务部门和其他部门共同参与到成本管控具体落实过程中，并且制定相关责任机制，将具体责任落实到企业中的每个部门和个人，将个人绩效和考核挂钩，以此来调动企业全体人员成本管控积极性，促进成本控制目标的实现。与此同时，房地产开发企业需要对工作人员思想教育工作予以高度重视，将培训教育常态化，在成本管控为企业效益带来有利影响的同时，企业相关领导需要适当提升员工福利，以此来让员工明确个人利益与成本管控效果息息相关，让员工自主学习成本管控知识，让其控制意识得到增强。

3.2 设计阶段

项目设计阶段，可实施限额设计，以此来控制整体造价。房地产企业在设计任务书上需设定造价限额，并将其与设计费用充分关联起来，并实行奖（节约）罚（超支）制度，督促设计人员增强成本管控意识。在设计单位所签订的合同当中可适当增加条款，一旦出现设计变更而出现成本费用超过施工合同价一定比例时，需要将相应比例的设计费用扣除，以此来提升设计工作深度，进一步控制设计标准、设计规范以及工程造价等。与此同时，要做到成本信息动态跟踪。这就要求设计部门、工程部以及营销部等部门相互配合，共同协调，将设计任务书内容细化，对整体设计方案、施工图纸进行全面评估、审核，确保图纸的合理性。通过构建信息反馈机制，及时掌握成本实际情况，实现动态跟踪，提前控制。

3.3 招投标阶段成本控制

招投标是房地产项目开发过程中的重要部分，直接决定着工程质量和进度，对于施工单位和材料供应商的招标工作需要加以重视。在制定招标方案时，需要考虑项目前期的成本预算，在此基础上寻找最合适的单位。对于招标单位需要提前做好各个方面的分析，以保证中标的施工单位是在成本控制标准范围内施工质量最高的。同时，对于成本管控来说，仅仅是简单的人为分析已经不能满足企业的需求，需要通过计算机辅助来实现招投标过程中的成本控制，以保证分析结果的准确性。

3.4 竣工阶段

竣工阶段，要对项目成本管理相关材料进行充分收集、整合，并做出分析、总结，明确项目成本管理主要成功之处与不足之处，并探讨出优化措施。与此同时，要注重成本偏差分析，不仅要对偏差额度进行定量分析，也要对偏差原因进行定性分析。对主要的成本偏差进行分解，并将其细化到明细的成本项，充分反映出成本偏差的真正原因。