当前房地产经纪服务市场存在的突出问题和对策建议

文/李泓辰 吉林大学法学院 吉林长春 130012

近年随着房地产交易市场的火爆，房地产经纪服务市场日趋活跃，在为老百姓提供便捷服务的同时，也暴露出一些严重扰乱房地产交易市场秩序和损害老百姓合法权益的突出问题，亟待房地产主管部门尽快解决。

1、当前房地产经纪服务市场存在的突出问题

1.1 依法备案的房地产经纪机构不多。从近期对常德市城区房地产经纪机构的调查情况来看：已经工商注册的房地产经纪机构94家，其中依法备案的房地产经纪机构只有26家;未备案的房地产经纪机构达68家，占工商注册机构总数的72.3%，绝大多数房地产经纪机构都未履行主动申请备案的法定义务。

1.2 具备房地产经纪人职业资格的专业人员太少。目前很多已依法备案的房地产经纪机构只有1-2名从业人员具有房地产经纪人职业资格，其它未备案房地产经纪机构几乎均无房地产经纪人职业资格专业人员；有的房地产经纪机构从业人员有上百人，经营门店几十家，但有房地产经纪人职业资格的专业人员往往也只有1-2名。在房地产经纪服务市场可提供房地产经纪服务的专业人员太少，严重影响了房地产经纪服务质量和房地产经纪市场秩序。

1．3 协助房产交易双方当事人签订阴阳合同已成为房地产经纪行业的潜规则。为了促成房产交易，房地产经纪服务从业人员常常会按照房产交易双方当事人的要求，或主动进行指导，协助当事人签订房产交易阴阳合同，以规避税费的依法足额缴纳或骗取银行贷款额度，严重影响了房地产交易市场秩序和金融市场秩序。

1.4 利用虚假房源信息诱骗客户资源。各类网站、房地产经纪服务门店经常通过发布过期或虚假房源信息的方式吸引客户并套牢客户资源，强揽房地产经纪服务业务，导致客户不胜其扰。

1.5 房产交易居间合同三方因不能全面继续履行合同而导致纠纷不断。房产交易居间合同签订后，跳单、拒付佣金，不支付房款或不办理房产交易过户手续等违约情形时有发生，缺乏契约精神。

1.6 瞒天昧地偷吞房产交易差价。有的房地产经纪机构及其从业人员利用隐瞒交易真实信息、高抛低吸、恶意设置陷阱骗取客户全权委托代办房产交易过户手续权限等手段偷吞客户房产交易差价，严重损害了房地产经纪服务行业形象。

1.7 恶意炒作房地产交易市场行情。不少房地产营销策划代理经纪机构以及其它销售代理经纪机构串通房地产开发商采取饥饿营销策略、请人当托或捏造散布涨价信息等方式营造房屋紧俏销售火爆场面，操纵房地产交易价格和销售市场供需行情。

2、对策与建议

2.1 建议尽快修改完善《房地产经纪管理办法》

2.1.1 建议将无房地产经纪职业资格从业人员的执业行为纳入《房地产经纪管理办法》适用范围。《房地产经纪管理办法》第八条第二款规定“本办法所称房地产经纪人员，是指从事房地产经纪活动的房地产经纪人和房地产经纪人协理”， 第九条规定“ 国家对房地产经纪人员实行职业资格制度，纳入全国专业技术人员职业资格制度统一规划和管理。”这就说明《房地产经纪管理办法》仅适用于取得房地产经纪人和房地产经纪人协理职业资格的房地产经纪人员，而其它未取得房地产经纪人和房地产经纪人协理职业资格的房地产经纪从业人员的执业行为没有纳入《房地产经纪管理办法》适用范围。实践证明：放弃对不具备房地产经纪人和房地产经纪人协理职业资格的房地产经纪从业人员执业行为监管，使之堂而皇之逃避法律制裁，房地产经纪服务市场秩序是不可能得到根本好转的。《房地产经纪管理办法》第二条规定“在中华人民共和国境内从事房地产经纪活动，应当遵守本法”，回归立法本意，则应依法规范不具备房地产经纪人和房地产经纪人协理职业资格房地产经纪从业人员的执业行为，并规定相应的行政处罚措施，加大房地产经纪服务市场整治力度。

2.1.2 建议对不主动履行申请备案法定义务的房地产经纪机构实施行政处罚。明确经房地产主管部门责令其限期备案后，仍然不履行申请备案义务的，给予行政处罚并记入不良信息记录。房地产经纪服务行业门槛低，在工商部门注册登记后，有一个人一张桌子一把椅子和一个广告牌就可开张营业，经营门店散落在城市各条街道，这些房地产经纪机构大多数都不没有依法履行主动申请备案义务，如果不能用法律手段督促房地产经纪机构依法备案，备案就只能停留在法律规定中，难以真正实现。行政处罚的设置，可起到督促房地产经纪机构主动履行备案义务的作用。

2.1.3 建议统一规范房地产经纪机构备案证明文件名称和应当证明的内容。目前各地房地产主管部门出具的房地产经纪机构备案证明文件的名称、内容可谓五花八门。有的房地产经纪机构备案证明文件名称为《房地产经纪机构备案证书》或《房地产经纪机构备案证》、也有的是《房地产经纪机构备案证明》等。房地产经纪机构备案证明的内容，有的为“已在工商部门注册”或“已在工商部门注册，且有房地产经纪职业资格人员”，有的则干脆无任何证明内容。统一规范房地产经纪机构备案证明名称和内容，可预防和制止将备案证明变相为行政许可的违法行政行为发生。

2.2 进一步加强房地产经纪服务市场的培育和监管

2.2.1 合理认定二手房交易网签备案价格、计税价格和贷款申报价格。二手房交易网签备案价格、计税价格以及贷款申报价格，通常按二手房交易网签备案自行申报价格或二手房评估价格为准，这就为二手房交易阴阳合同提供了生存空间和可趁之机。二手房交易管理各相关主管部门应当建立健全合理认定二手房交易价格联动机制，切实有效预防和制止二手房交易阴阳合同：(1) 二手房交易网签备案价格, 应当结合二手房交易网签备案自行申报价格和房地产主管部门调查核定的城市房屋地段等级参考价格以及二手房评估价格、申报贷款价格来确定。二手房交易网签备案价格，不得低于城市房屋地段等级参考价格。（2）没有贷款的二手房交易网签备案价格:二手房交易网签备案自行申报价格高于城市房屋地段等级参考价格的，二手房交易网签备案价格应以二手房交易网签备案自行申报价格为准；二手房交易网签备案自行申报价格低于城市房屋地段等级参考价格的，二手房交易网签备案价格应不低于城市房屋地段等级参考价格。（3）申报贷款的二手房交易网签备案价格：二手房评估价格高于二手房交易网签备案自行申报价格的，二手房交易网签备案价格和贷款申报价格以二手房交易网签备案自行申报价格为准。二手房评估价格低于二手房交易网签备案自行申报价格的，二手房交易网签备案价格和贷款申报价格，以二手房评估价格为准。（4）计税价格应与二手房交易网签备案价格一致。

2.2.2 适当降低房地产经纪人和房地产经纪人协理职业资格进入门槛。目前取得房地产经纪人和房地产经纪人协理资格的难度较大，具有职业资格的专业人员数量远远不能适应房地产经纪服务市场对房地产经纪人和房地产经纪人协理的实际需求。建议根据培育发展房地产经纪服务市场的需要，适当降低考试难度，合理设置房地产经纪人和房地产经纪人协理职业资格进入门槛，并通过加大继续学习考核力度，保证房地产经纪人和房地产经纪人协理职业水准。

2.2.3 制订并推广房地产经纪服务合同示范文本。目前各房地产经纪机构，一般采用房地产中介协会拟定的房地产经纪服务合同文本或经纪机构自己拟定的合同文本。这些合同文本，多站在维护房地产经纪机构权益的角度拟定合同条款，房地产经纪服务对象因而处于被动和弱势地位。建议房地产、工商主管部门联合拟定并推行房地产经纪服务合同示范文本，合法合理、平等公正拟定房地产经纪各方权利义务及违约责任，以便有效预防和处理房地产经纪服务合同纠纷。

2.2.4 加大对房地产经纪服务市场违法执业行为的惩处力度。目前房地产经纪服务市场乱象丛生，对房地产交易价格的直线攀升，起到了推波助澜的作用，严重影响了国家房地产调控政策的落实到位。房地产、工商、价格等主管部门应加大房地产经纪服务市场的执法力度，依法惩处发布虚假房源信息、虚假房屋销售价格及其它违法违规经纪执业行为，定期公布房地产经纪机及其从业人员的信用信息，警示群众防范房产交易风险，提醒群众审慎选择房地产经纪机构，有效遏制房地产经纪服务市场秩序混乱势头，促进房地产经纪服务市场健康有序发展。