房地产开发项目现场管理存在的问题及对策

文/ 姜永涛 上海奉贤发展（集团）有限公司 上海 201400

随着我国经济的发展，房地产行业也在不断兴起，各种房地产开发项目如雨后春笋般的不断拔地而起。房地产开发项目是一个系统的开发项目，而房地产开发项目的现场施工管理则是这个系统中的核心与关键。

在房地产开发项目管理中，进一步提高管理水平具有必要性。首先，从经济效益视角看，房地产项目开发中涉及的资金投资数额较大，如若不能加强管理，则增加企业经济风险，造成企业资金周转不灵，甚至浪费诸多不必要的资金。通过强化管理，有助于实现经济效益的最大化。其次，从社会效益视角看，房地产项目开发工程质量，关系着人民生命财产安全，只有强化管理，提高工程质量，才能提升房地产企业的社会形象，为其实现社会效益最大化奠定坚实的基础条件。由此可见，强化房地产开发项目工程管理尤为重要，能够推动企业的可持续发展进程。

1、房地产开发项目现场管理存在的问题

1.1 前期策划准备不充分

对于房地产开发项目来说，前期策划尤为重要，通过研究发现，部分开发项目投资者把重心放在地块选择上，而对市场变化关注度不够，使得开发中前期策划准备不够充分、策划方案不全面、不详细等问题发生，从而使市场消费定位发生严重偏差。开发前期准备工作不够充分的主要表现在：没有整体、全面地考量开发现场的地质情况、施工条件等，这使后续的开发及决策耗费较长的时间，以致整个项目由设计至实施过程的总体进度无法有效控制。此外，若项目决策不能按照计划执行，或是执行不够全面、详细，则会对整个工程决策产生不良的影响。

1.2 组织协调与现场管理体制不够完善

当前，国内房地产项目在开发管理过程中，缺乏完善的管理体制，很多开发人员仅沿用以往一般的管理方式，未能针对项目的实际情况深入加强项目管理，这就使得事前控制、事中管理发生脱节，最后难以较好地控制项目开发进程，导致项目开发时间延长，甚至增加项目开发成本，项目成本控制作为项目开发核心，在项目开发中起着关键的作用。如果未能综合考虑开发过程中的各方面因素，则最终影响房地产开发过程中的组织管理及实施。

1.3 组织协调与现场管理行为不够规范

在我国经济不断发展的大环境下，经济体制改革愈发深入且法律制度也相对健全，很多法律、法规均趋于成熟化、全面化。尽管如此，还有很多机构仍然缺乏足够的行政力度，部分地方政府或是建筑监管部门，未能积极落实组织协调及现场管理工作，这就容易在项目开发过程中发生执法不严的情况，最终给房地产开发单位带来不同程度的风险。

1.4 现场管理中的完工验收管理流程不够严谨

个别房地产开发商认为，建筑工程按图纸要求全部完成施工就视为工程竣工，验收工作只是手续问题，希望验收工作能够尽快完成。因此，个别开发单位在管理项目分项验收环节时，缺乏严谨性，不重视施工过程资料的整理及保存。使房地产开发项目整体竣工验收过程中，出现验收资料不齐，或是结算依据不足等方面的问题，最终影响验收工作难以顺利进行。

1.5 缺乏建设项目全过程综合管理意识

在我国房地产工程建设中，无论是从工程的计划任务书阶段，还是到后来的工程准备、施工中以至于到后期的工程竣工等阶段，都有相对应的规范来进行管理。但从现阶段的工程现状来看，各个阶段之间并没有很好的衔接和协调，他们之间都是相互独立的，不能做到团结协作，很多阶段质量管理工作不能够落到实际中，都只是走过场和形式。虽然在工程建设中，无数次提出了要加强注意质量管理工作，但通常情况下，根本没有起到任何作用，并没有进行系统的、全面的管理，只有发生了质量问题才会想起来去弥补，造成了更大的损失。

1.6 施工人员整体素质不高

房地产工程的施工人员绝大多数是农民，其学历以及综合素质等方面都不能够满足施工的需要，这就使得在施工中的技术性、规范性以及纪律性都很低。另外，作为整个工程的管理者，面对农民工素质不高的问题不够重视，鲜有对其进行安全以及技术等方面的培训。更有甚者在招工的时候，很多施工单位对其没有进行任何的培训，就进入现场进行施工，从而使得施工过程中施工人员有很多的问题出现，对整个房地产工程的质量造成很大的影响。

2、房地产开发项目工程管理的对策建议

2.1 强化准备阶段管理

在开发房地产项目时，应对准备阶段加强管理，使市场定位更具精确性，有利于实现房地产开发企业经济效益、社会效益的最大化。首先，在房地产开发项目实施过程中，应加强对相关法律法规的有效调查，了解市场发展情况、政府相关政策等。在此基础上，房地产开发企业能够有效把握发展方向。其次，房地产开发企业在开展项目工程管理时，应进行必要的市场调查，确定项目实施地点、了解实施环境、确定消费群体。最后，对房地产开发项目周边的同类项目相关信息加以了解，并掌握开发商实力，对自身项目加强合理设计，对增强竞争力发挥着重要作用。

2.2 加强工程进度管理

房地产企业发展中，加强施工进度管理尤为关键，有助于进一步强化企业内部管理。首先，房地产开发企业针对项目工程制定科学合理的施工进度管理计划，并完善相关管理制度，确保施工进度。其次，施工进度管理计划编制完毕后，相关人员应对计划加强审核，以确定管理计划是否可行。再次，应设立监督部门，针对施工进度管理工作加强监督，并与预期目标相比较。在此过程中，相关人员应进行必要的跟踪性处理，并对房地产开发项目工程的实施情况加以充分了解，以及时调整施工进度，保证总体施工进度的合理性。最后，相关人员在控制和管理施工进度时，应及时对进度加以检测，并对项目成效等方面加以综合性评估。

2.3 加强工程成本管理

随着房地产开发项目工程的深入开展，相关管理问题逐渐增多，特别是成本增加问题。因此，加强施工成本管理非常必要。长期以来，成本管理问题是房地产开发企业尤为重视的问题，但在实际成本管理过程中，仍然存在着较多不足，不利于成本管理工作的有效开展。对此，应采取有效的成本管理策略。首先，在成本管理中，相关人员应做出科学合理的决策，为管理工作提供正确指导。其次，应加强造价成本的管理，将造价管理贯穿于房地产开发项目工程的始终，从全方位视角而开展造价成本管理工作。最后，管理人员应充分考虑投资决策等问题，对成本加以有效评估，从定性、定量等方面着手，并对工程变更等因素加以考虑。

2.4 加强工程质量管理

房地产开发项目的质量与人们生命健康联系密切，只有加强工程质量管理，才能提高工程质量，促进房地产项目可持续发展。首先，提高管理人员的综合能力素质水平，使其端正管理态度而开展工作，以达到提高业务水平的目的。其次，对建材市场加以优化，严把材料关。在此过程中，指派专人全权负责材料采购工作，有利于材料运输和提高仓库管理水平。最后，创新工程质量管理模式，不仅可以通过自我创新途径而探索新管理模式，而且可以借鉴先进的国外管理经验。

2.5 加强工程风险管理

在房地产开发项目发展中，工程管理发挥着重要作用，尤其是风险管理，对实现项目经济效益最大化有利。房地产行业周期较长，并且投资数额较大，如若不能加强风险管理，则对房地产开发企业发展产生较大威胁。因此，在加强施工风险管理中，相关人员可从以下方面开展工作：首先，完善相关合同，使协议签订双方能够最大限度地转移风险，以降低自身风险隐患。在此过程中，房地产企业与合同签订方应明确和各自履行职责，共同维护合同的法律效力，避免对房地产企业造成不良损失。其次，加强保险管理，积极与相关保险公司合作，使保险公司为房地产企业承担一定数额的费用，能够实现风险转移，降低房地产企业项目风险。

2.6 加强施工人员的管理

房地产工程施工质量会在较大程度上受到施工人员职业道德修养和施工技术水平的决定性作用，也会对房地产工程日后运营成效产生影响。因此，在选择施工人员、管理人员以及技术人员时，需要保证资质符合相关要求，将施工团队组建起来之后，需要大力培养施工人员的质量意识和安全观念，并且通过积极的教育和培训，促使其专业操作水平得到提高。

结语：

综上所述，房地产开发一项较庞大且复杂的工作，做好开发中组织协调及现场管理工作，对促进项目施工有效开展及提升施工质量等方面具有积极作用。房地产开发中组织协调及现场管理工作的顺利实施与否，也会影响项目质量管理水平，同时对提升房地产商在市场上的竞争力也起到促进性作用，这对之后促进房地产项目的有效开展具有重要参考意义。