地产景观园林设计与施工成本管理概述

2018-02-10何琴南充市弘诚园林景观工程有限责任公司四川南充637000

中国房地产业 2018年15期

文/何琴南充市弘诚园林景观工程有限责任公司四川南充 637000

1、景观园林工程的成本概况

1.1 地产开发现状

近几十年中国的地产开发持续升温，地产开发商也层出不穷，对于景观很多开发商并不是非常重视，分析其原因：其一是资金不足，重点用于前期手续和建筑主体的成本，觉得景观只是附属设施，其二是修建景观时楼盘基本都已经销售完毕，所以降低景观特别是软景的档次以节省费用。然而忽视了用户的体验性和服务性的产业格局，企业是注定无法突破的

1.2 打造品牌价值

好的景观工程绝对能提升一个项目的品质，能够极大的提升企业的品牌价值。景观作品的完全呈现主要包括设计和施工两个方面，而这两方面都与甲方的意识息息相关。

项目实施前开发商往往会在产品分析与定位上做足功课，却容易忽略设计单位与施工单位的匹配度。支付一流的设计费若无与之匹配的施工团队和足够的项目资金、施工周期，那么设计方案呈现不出来就等于浪费。相反，一套普通的设计方案，却选择了最优秀的施工团队和高端的材料，这样搭配造成的结果是质量过硬，细节展现的非常完美，整个景观却没有足够的亮点。总之，应权衡设计、施工、材料、资金、工期之间的匹配度，尽可能达到资源均衡化。

2、设计方案的成本控制

景观设计分为硬景和软景（园林）两方面，它是关于土地的分析、规划、管理和恢复的科学和艺术。一个好的景观方案不是简单的堆砌各种高档的材料，而是因地制宜、生态和谐，从人体工程学出发，用方案的创新和轻松的形式展现欲表达的风格和效果。首先，从设计的几个阶段讲述成本控制的要点：

2.1 概念规划

2.1.1 设计公司常态与现状

我转入旅游规划设计院工作时，看到一个同事正在画一个非常漂亮的“云端星空酒店”节点效果图，几座晶莹剔透、浪漫奢华的360度无边界的大型玻璃球仿若一座隔绝尘世的水晶宫殿，无比震撼。后来了解到它坐落在某旅游景区的一座仅靠索道上下很峻险的山顶，海拔近3km。那么施工和维修成本与“可行性”等问题，如水压、给排水管道及检查井、环保问题、私密性及安全性等怎么解决？为了打造独一无二的概念而进行天马行空的设计却不顾成本的案例举不胜举。许多缺少施工经验与生活体验的设计人员在图上用各种形状来填满每一处空白，而不是从成本与现场出发进行创造，无疑造成了资源的浪费。

2.1.2 概念方案的定位

概念规划阶段最重要的是具有创造力的设计理念，但是设计者脑海中此时就要具有全方位和前瞻性思维，在充分地研究地理位置和考察现场实际情况下，制定出符合审美的、多功能与参与性、可持续发展的景观规划，切忌舍近求远或是哗众取宠，造成生态破坏、资源浪费和不必要的资金负担。

2.2 方案设计

概念是一种逻辑，而方案则是艺术的手法。概念设计是大胆地构思，方案设计则需要严谨的落地。

2.2.1 方案布局需考虑的综合因素

在概念方案通过后，方案深化阶段就需要对项目的地理位置、土壤、气候、阳光、水资源等综合研究，通过景观的呈现方式（包括硬质景观、水景与园林的占比、不同的材质组合、架空或者下沉的竖向延伸等）和园林植物的搭配效果（包括树种的选择、高矮植株的搭配及其生长习性等）进行精密的构思。一个好的概念方案，有无数种实现途径，尽可能思虑周全，才能避免在施工过程中出现大量地增项和设计变更，而导致施工成本增加。

2.2.2 景观各构成要素的成本与组成

许多环保高效的新材料不断涌现，增强了景观表现力，节省了施工成本。比如彩色透水混凝土、EPDM橡胶地面、木塑、植生袋、透水软管、各种新型环保防水涂料等。

举例：地产景观离不开景观喷泉水池，其施工工艺可采用砼与砖砌体结构加湿铺法，也可采用万能支撑器架空铺贴，后者比前者更环保更节约材料及工期，且不易产生泛碱现象。但是相比卷材防水和丙纶防水的硬质铺装景观水池，用环保土工膜或膨润防水毯设计的生态水池的经济性更高，施工与维护成本也更低。

2.3 施工图设计

2.3.1 优化不合理的施工方案，削减不必要的奢侈浪费

优化施工方案，优化材料配置方案，如：铺装用的石材尽量以300的模数设计，减少材料损耗；减少石材现场二次加工；少量地使用异形石材等。

2.3.2 结合园林施工季节特点，制定适宜的绿植搭配方案

园林工程具有很强的季节性，了解园林工程的启动时间，若是在冬季施工，会大大降低植物的存活率，增加养护成本，设计时应将畏寒的植物替换掉，避免种植后倒苗，影响景观效果。合理使用本土树种，能提高存活率，其次降低运输成本。

设计方案在施工呈现出来的效果大打折扣，这其实是设计前期没有充分了解开发者的意愿和脱离现实的结果。设计强调方案创意和效果，而最终的实施要综合市场定位、成本、工程进度（施工难易性对工程进度产生影响）、施工现场等进行精研与调整；对于设计者来说，是追求线条、形式化，还是空间感、体验感，这是一种境界。

3、施工过程中的成本管理

景观施工成本管理，就是合理的引导整个景观园林工程顺利实施。

3.1 施工前准备

3.1.1 图纸核对与确定

很多项目因为赶工期没有完善施工图纸，边设计边施工边整改，最终带来的结果是效果、成本、工期都不可控。

3.1.2 制定施工计划

没有合理的工期计划，材料计划，资金计划，最直接影响的是工程质量。

3.1.2.1 工期计划

现在很多开发商的常态是：“前期催工期，后期求质量”，从基坑开挖、土建、附属设施到景观，要求各个单位限时交付，甚至多方交叉作业、同一时间节点验收。为了完成这些不可能完成的任务，施工单位往往不计成本，忽略成品保护与必要的安全防护措施，造成安全隐患、材料浪费与返工。制定合理的施工组织设计，通过优化方案、合理调度、提高工作效率来节省工期，保证项目高质量地实施。

3.1.2.2材料计划

各项计划中最不可控的因素是材料的因素。建立全面的稳定的供货渠道，制定详细的采购计划，节约询价及谈判时间，降低成本，规避不诚信的供货商以次充好或拖延供货时间等风险。

景观所用到的装饰材料很少有现货，制作周期、运输环节、材料损耗等原因经常会打乱材料计划。如2017年底环保整治就导致来大量矿山及加工厂的停产，许多石材主材及加工材料上涨，工期大大延迟。对主材的品种、颜色、规格等材料样品；乔木规格和树形；灌木高度和冠幅等确认后再采购。

园林施工中最复杂的问题是大量的植物可能产地是不一致的，四川常见植物如桂花、银杏、黄桷树、玉兰等等；湖北的香樟、冬青、海棠、含笑等；广西的木棉、洋蹄甲、蓝花楹等；海南的蒲葵、棕榈、椰树等。一个项目往往需要搭配各产地的树种，协调好植物进场时间、机械集中使用时间，进行分批次发货。

3.1.3 进场前准备

现场“三通一平”，规划好现场材料堆放场地和施工通道；对周边市政设施和地下管网进行勘察与保护；对管理和施工人员进行安全和技术交底。

3.2 施工阶段的成本控制

3.2.1 最大的成本因素－安全

安全管理体系运用到景观中，应以预防为主，建立健全内部责任机制，注意分包单位的安全管理。应加强对作业人员的安全教育，加强特殊和高处作业的安全防护；不要追求成本最低化原则而忽视了前期工序的施工质量，造成安全隐患。

3.2.2 人工费

3.2.2.1 分包单位的选择

对于分包单位尽量谈包干价，并签订好简易的单价或总价协议以免验收时发生纠纷。在对队伍的选择和施工方案中，一定要准备备选方案，随时可以替补。选择分包还是管理自己的工人施工，要从项目工期、专业性、成本等方面考虑，比如园林工程选择分包出去，优点是只需要控制好每项单价和植物品相，监督好大树定位与造型放线，至于植物的购买、运输、种植、养护、包活等环节都比较省心；缺点是包存活价格一般是主材价的2倍。

3.2.2.2 内部人员管理

对每天的工作内容进行总结并制定计划，合理安排各工种人员进场时间，避免窝工；对现场实行分组管理，指定带班班组长，提高小工的工作效率；建立留用与淘汰机制、奖惩机制等。

3.2.3 材料费

3.2.3.1 材料采购与管理

景观工程中常规材料费用占比约为60～70%，所以材料是景观工程实施的基础。要科学的计划材料损耗，外地的货多计划些以免延误工期和增加成本；改变粗放式管理模式，从材料的预算、采购、保管、出货、回收都应专人负责并建立好台账。材料采购时要求供货商提供3%～17%增值税发票以抵扣税金，或者提供普通发票抵扣工程成本。

3.2.3.2 确认材料样品与样板段

景观大面积施工前，要确认材料与提供样品相符，并根据项目实际情况和设计图纸将重点景观元素做实际样板段，如地面铺装、墙体饰面、围墙立面、压顶做法等进行试拼。这个步骤可以验证设计节点是否合理，是对整个施工工艺的把控，能够大大降低后期因施工水平不足带来的大面积返工。

“南海核心利益说”出台正值南海问题逐渐升温、美国内关于介入南海问题声势渐趋主流以及中国对南海局势关注日渐增强的时刻。该说所揭示的“南海对于中国的重要性”不仅让美国学界迅速掀起防范中国南海维权的风潮，直接加速美南海政策调整；还让中国战略界意识到南海维权斗争的复杂性和艰巨性，助推中国南海维权深入发展。“南海核心利益说”在美中战略界的广泛影响所产生的各种研究成果，在不同的时间阶段发挥各自作用，一定程度上迟滞了中美南海博弈的步骤，从总体上限制了中美南海博弈的强度。

3.2.3.3 余料利用

施工后产生的余料废料可以在现场利用，比如烧面花岗石铺贴完的余料可以做成碎拼小路；水池光面大理石可以设计在树池或花坛立面；成品输液袋输完后也可以加吊针原液重复利用等。

3.2.4 机械费

景观中常规使用的机械如吊车、装载机、挖机（破碎）、叉车等。合理安排型号与机械之间的配合衔接，提高工作效率；记录好使用及结束时间，每天签字确认；对工作任务进行合理分配，比如管沟和树坑等是采用机械开挖回填还是人工开挖回填。

3.2.5 其他

作为现场管理人员要勤下工地，及时发现并整改问题，避免产生大量偏差与返工；对关键施工环节、部位进行精密把控，对水平标高、定位放线等过程事必躬亲，才能做到心中有数；重视隐蔽环节的检查验收，硬化场地前及时预留过桥套管，防止面层施工后的返工和对结构造成破坏。

3.3 工程结算与维修

3.3.1 完工结算

3.3.2 完工保护

交叉施工时留出临时施工通道，工完场清并做好成品保护，必要时设立临时围挡。

3.3.3 重视园林养护工作

为保证植物的存活率，正确的种植与完工养护缺一不可。养护需综合植物的属性与季节性进行浇水、修枝、施肥、除虫等工作。夏天不耐高温的植物要注意遮阳；冬天及时为畏寒的植物覆盖薄膜，次年的清明时节再依次揭去薄膜。园林养护需要细致入微的观察和精细化管理，确保植物一年期满存活率在95%以上，降低因养护不当造成的经济损失。

3.3.4 工程维修

工程现场环境复杂而多变，除了施工中对成本、质量和工期的动态控制过程，工程完工的维修也是一个举足轻重且无可避免的环节。及时对前期工作中产生的问题尽早地处理和完善，免得产生更严重的破坏性影响，从而影响工程的使用；后期在完善细节方案尤为重要，需要精益求精，否则结构做得再好也体现不出来工程的品质，达不到投入的预算所产生的效果。