基于房地产企业工程管理模式研究

文/邹平 常州嘉宏东都置业发展有限公司 江苏常州 213000

工程管理模式是针对工程内容进行规划、管理、执行等工作的一种模式，其本质上是管理理论的一种延伸。在市场经济条件下，精细化、专业化成为各行业的发展趋势，现代房地产企业面对繁重的地产开发、管理工作，往往会通过承包、委托等模式将整体工作分割为若干部分，分析房地产企业常见的工程管理模式以及优化策略，可以深入了解相关内容，有利于完善实际工作。

1、房地产企业常见的工程管理模式

1.1 项目管理委托模式

项目管理委托模式是目前房地产行业最常见的工程管理模式，其可以细化为两种方式，一种是完全委托、一种是半委托。完全委托又包括两种情况，一种是房地产企业将管理工作委托给内部组织和人员，第二种是房地产企业将管理工作委托给第三方公司。半委托是指房地产企业将管理工作的某一部分委托给第三方公司，或者将管理工作全部委托给第三方公司，但房地产公司内部人员也参与其中。

1.2 设计任务委托模式

设计是房地产公司进行工程管理的主要内容之一，设计任务委托模式可以分为两种类型，一种为纵向委托，第二种为平行委托。纵向委托是指房地产公司将设计管理工作完全委托给某一个设计组织，再由该组织负责具体工作。平行委托是指房地产公司将所有设计工作分为不同任务、阶段，平行地将工作委托给很多设计单位。设计任务委托在房地产行业出现频率较低，该项工作一般由房地产公司自行负责。

1.3 项目总承包模式

项目总承包是近年来得到重视的一种工程管理模式，是指房地产公司将设备采购、勘察、设计、施工等工作完全承包给某一个单位。该模式下，房地产公司只拥有某块地皮、建筑的使用权，其它工作与该公司不发生直接关系。需要注意的是，项目总承包模式下，不能再对工程进行分段承包。随着社会分工的进一步精细化，项目总承包模式也分为两种方式，一种为设计-施工总承包，另一种是设计采购施工总承包，这两种模式的区别在于材料提供方式，前者采取乙供材料，后者为甲供材料[1]。

1.4 项目分段承包模式

分段承包是社会分工精细化的产物之一，该模式也分为两种类型，一种是联合分段承包，第二种是普通分段承包。联合分段承包是指房地产企业委托多个施工单位组成的联合体作为施工的总承包单位，再由该联合单位进行总体工程的分段。普通分段承包是指房地产企业将工程分为多个项目、阶段，平行地委托给多个施工单位。分段承包在一些大型工程中较为常见，社会分工精细化使一些企业放弃部分业务，专注于某一个优势项目，比如设计、施工等，一定程度上催生了分段承包模式。

2、进一步优化房地产企业工程管理模式的策略

2.1 选取优秀的合作单位

选取优秀的合作单位是优化房地产企业工程管理模式的最直接方式，在市场经济条件下，良性竞争逐渐出现，房地产企业可选择的空间和对象也不断增加。比如勘察单位，优秀的勘察单位可以提供准确的勘察报告，地下的管线、网线等都能很好标记，避免了施工过程中的麻烦。优秀的设计单位可以出具可行性更好的设计方案，使有限的空间得到更充分的利用。在进行合作单位选择时，要重点考察其资质、过往经历等内容，确保所选合作单位具有较好的市场信誉和实力。

2.2 建立规范化管理模式

管理模式的构建有助于使各项管理工作有条不紊的进行，使管理规范化、效率化，具体而言，首先要求明确不同工程管理模式下的管理对象，如项目总承包模式下的设计采购施工总承包，管理重点应该是材料。应将管理具体到每个环节，并建立层次化的管理体系，包括材料核对、材料购买管理、材料运输管理、材料损耗管理等。在乙方出具材料清单后，双方共同进行核对，确认无误后，由双方负责人签字确定。购买、运输、损耗等环节也要安排对应人员负责，并将工作的内容进行记录和报备，规范化的进行管理。

2.3 建立信息档案库

信息档案库中主要收集当地各相关企业的资料，包括设计单位、施工单位、总承包单位、监督管理单位等，并以每个季度为周期进行更新，以便在存在工作需求时快速调取和查看信息。在建立档案库后，可以按规模大小对所有企业进行分类，包括大型、中型、小型三个级别，之后在三个级别下按信誉进行二次分级，选取信誉最好的企业作为优先合作对象。信息档案库的建立基础是大量数据资料，应确保资料收集工作的有效性[2]。

2.4 完善招投标机制

招投标机制的完善有助于房地产企业在公平公正的环境下选取实力较强、性价比更好的企业合作。招投标机制完善的具体措施包括给定合理的招标价格、规范招标流程、完善合同内容等。以合同完善为例，在招投标活动中，应就可能出现的各类问题进行探讨，比如材料损耗的标准，通常情况下一般取2%，但如果施工过程中出现暴雨、大风等不可控因素，可能导致损耗增加，应将相关内容写入合同中，确保问题出现后有据可依。

总结：

通过分析房地产企业工程管理模式，了解了相关基本内容。总体来看，房地产企业常见的工程管理模式包括四种，即项目管理委托模式、设计任务委托模式、项目总承包模式、项目分段承包模式，这四类模式各有特色，能够满足大部分房地产企业的需求。对相关管理模式进行优化的方式包括选取优秀的施工单位、建立信息档案库、完善招投标机制等。后续工作中，应用上述理论有助于推动房地产企业工程管理模式的进步。

[1]叶伟.基于现代工程管理理论的房地产企业工程管理模式研讨[J].科技创新与应用,2016,(08):282.

[2]董垒.EPC模式下的房地产开发企业工程计划管理及质量管理研究[D].广州大学,2014.