房地产特色产品之养老地产开发模式分析

文／张宇

一、房地产产品

凡是能提供给市场的能够满足消费者或用户某种需求或欲望的任何有形建筑物、土地和各种无形服务或权益均为房地产产品。房地产产品是有别于其他经济物品的一种特殊产品，它既有一般商品的共性，又有其特殊性，这种特殊性，归纳起来，主要表现在位置固定性、产品的唯一性 、与土地不可分、生活必需品、消费品与投资品的二重性、一次定型性、产品的时效性和产品交易价格的巨额性。

二、房地产特色产品

所谓房地产特色产品是指区别于住宅、商业、工业、办公等传统用途的房地产产品，概括起来大约分为休闲商业地产产品、休闲居住（第二居所）地产、度假居所（第三居所）地产产品、度假酒店地产产品、养老地产产品、文化创意地产产品、庄园地产产品、休闲农业地产类型产品等八个产品。

1、休闲商业地产产品

休闲商业地产是传统商业地产在体验经济时代的发展方向，包括城市休闲商业地产和旅游区休闲商业地产两类，对城镇化发展的带动作用日益凸显。

现代的都市人，生活节奏快，工作压力也大，都渴望能放松身心，远离城市的繁杂。地产开发商们根据都市人的这个普遍特点，策划开发了休闲商业地产。

2、休闲居住（第二居所）地产

休闲居住地产又称第二居所，主要是"5+2"生活方式中"2"的内容，是周末郊区休闲居所。此类地产一般在距离中心城区2小时以内的环城游憩带中，规模较大。

3、度假居所（第三居所）地产产品

这类旅游地产以第三居所和度假休闲为主要需求，度假居住不同于休闲居住，不可能每个周末都去，而是每年在此消费一定时间。在旅游胜地的度假地产开发中，拥有滨海资源、温泉资源、避暑环境等核心资源的地区率先成为度假地产的宠儿。主要有以下四种类型：滨海度假地产、防寒避暑地产、运动度假地产及康疗养生地产等。

4、度假酒店地产产品

度假酒店是指位于风景区或观光游憩景点的酒店产品，结合当地观光游憩资源，或是酒店内部具备休闲设施，可提供游客使用以达休闲目的，且游客中以度假为目的占大多数。

5、度假型养老地产产品

度假型养老模式就是"2+X+Y"：2指的是养老核心产品和度假核心产品； X是度假配套如主题餐饮街区和主题商业街区、主题论坛等 ；Y是养老配套如健康服务中心和老年大学等。

6、文化创意地产产品

文化创意地产是指以文化为主题，具有文化创意产业价值链的房地产模式。综合来看，文化创意地产主要有文化创意产业园区、艺术集聚区、影视城（基地）、文化主题园四种类型。

文化创意地产是一种以知识为基础的、有明显文化表征和深刻的文化创意内涵的地产形式。在这一复合概念中，地产是文化的载体，文化是地产的灵魂，其核心是一种新型的商业地产运作，是将狭义的房地产开发置于更广的空间尺度上进行定位、规划、设计与开发，顺应人类活动和消费层次的日益高级化及多元化。

7、庄园地产产品

庄园一般为企业或个人开发的度假村性质产品，综合了餐饮、采摘、住宿、游乐等多项休憩内容，以绿色的自然生态环境为背景，以庄园娱乐、休闲运动、疗养产品为支撑，以某项农作物或手工副业为卖点，以配套运营服务为保障的一种地产形式，如农庄、酒庄、水庄、山庄等等。

8、休闲农业地产类型产品

休闲农业地产作为新型城镇化的建设内容，同样形成了带动旅游地产开发的能力。休闲农业地产是休闲农业同地产业的一个嫁接，涉及到农业、旅游业和地产业，主要包括以农家乐为基础的地产开发、以农业观光园为依托的地产开发、以古村落为依托的地产开发、以景区为依托的地产开发及以新农村建设为基础的农业新村及农村房地产开发。

三、养老地产产品开发模式分析

对于养老项目的开发模式也在不断地研究和探索。我们一方面实地考察了国内外的大型养老项目，对其发展模式及特征进行了深入研究；另一方面接触了一些准备开发或正在开发的养老项目，研究市场的状况和趋势。通过对这些国内外养老项目的梳理和借鉴，我国目前有多种适应于当前国内市场的养老项目开发模式。

（1）普通社区中配建各类养老产品

在中国多数六七十岁、身体较为健康的老人都会辅助子女照顾下一代，老人需要与子女住的近一些。而为了避免由于生活习惯差异而产生矛盾，老人和子女更愿意选择分开但邻近居住。因此普通社区中配建一些养老居住产品，可满足老人与子女在同一社区就近居住的需求。这种“全龄社区”的居住理念能够较好的符合中国现阶段国情，将会是较受欢迎的一种养老居住模式。

普通社区中可配建的老年住宅类型主要有老少户住宅、老人专用住宅及配建养老公寓。

老少户住宅指同一楼层中相邻或相近的两套住宅，或者同一单元内上下层相邻的两套住宅，其中一套为老人居住，另一套为子女家庭住。老人专用住宅套型是指将普通住宅楼栋中的一部分套型进行适老化设计，例如增加扶手、满足轮椅通行需求、考虑护理人员陪住等。

配建养老公寓，其经营方式大致可分为出租或出售两种。养老公寓通常为社区中专门的楼栋，其居住对象既可以是自理老人也可以是需要护理的老人。

（2）专门建设综合型养老社区

综合型养老社区是指为老年人提供的，包含养老住宅、养老公寓、养老设施等多种居住类型的居住社区。综合型养老社区的规划设计应考虑老人在居住过程中会不断老化这一因素——老人最初入住时可能身体较为健康，但随着年龄的增长，老人会逐渐产生护理需求。因此在开发建设时，应充分考虑这些因素，设计出相应形式的居住产品，以满足老人从自理到不能自理各阶段身体状况下的居住需求。社区中除了有为老人提供的居住建筑之外，还会有老年活动中心、康体中心、医疗服务中心、老年大学等各类配套设施。

（3）成熟社区周边插建多功能老年服务设施

据资料显示，一些城市存在城区老人就近入住养老机构困难的情况。以北京市为例，城六区老年人口总量和比例均高于远郊区县，老龄化程度严重，但城六区的养老床位数量却低于远郊区县，由此可见城区对于养老设施的需求是十分迫切的。这些社区往往年代较久，周边配套设施成熟，具有良好的区位条件，然而社区周边的用地资源比较紧张。若能在几个社区之间插建养老设施将会是一种较为有效的开发模式。开发者可考虑利用零散地块新建，或通过对既有建筑(如旧的诊疗所、宾馆)的改建等方式进行建设。这种开发模式投资相对较少，易于复制和实现连锁经营。

此类老年服务设施可为小规模、多功能、综合型的设施，其服务范围往往辐射周边多个社区，因此具体的功能可根据周边的社区需求进行确定。通常来讲，除了含有一定的居住功能外，还宜配置老年日托中心、社区医疗站、公共餐厅、小超市等，并考虑为社区老人提供上门护理、送餐、洗浴等服务。

（4）新建大型社区的同时开发养老组团

一些房地产开发企业在开发大型居住区楼盘时，会考虑划分出一部分区域专门建设养老组团。这种开发模式有利于带动企业转向新的客户群，走产品差异化路线。养老组团与社区其他组团能够共享配套服务资源，降低配套设施的建设量。开发时要控制养老组团的规模。尽量划分为一个个小型居住组团，以营造社区的归属感。

（5）在旅游风景区中开发养老居住产品

养老地产与旅游、休闲、养生产业相结合是较为合适的一种模式。市场上已经有一些开发商尝试在开发旅游地产的同时，加入养老养生、康复保健、长寿文化等理念。这类养老项目一般会选在具有较好的风景资源或特色文化资源的地区，例如海南、广西、云南等地。

此类项目的用地规模往往较大，各类居住产品、服务设施容易较为分散，因此在规划设计时，应将养老居住产品相应地集中布置，并注意就近设置配套服务设施，节省服务管理的人力，避免出现交通路线过长、服务不到位或老人出行不便等问题。

（6）与医疗机构结合，就近设置养老设施

目前国内一些养老机构希望与医疗机构建立合作关系，使养老设施或养老社区与医院就近设置、共同建设。这种“医养结合”模式的特点在于，能够将优质的医疗资源引入养老项目，从而提升项目的核心竞争力，使老人感到居住在其中较有安全保障。

与此同时，还有一些医院直接划分出部分闲置床位用于开办养老院，这样既能够提高医疗资源的使用效率，又能够满足一些护理程度较重、普通养老机构无法收养的老人的养老居住需求。

（7）养老设施与幼儿园并设

养老设施与幼儿园共同设置是一种较好的模式。这种模式既能迎合老人愿意与儿童共同在一起的心理，又能够将养老设施与幼儿园进行统一建设和管理，节约建造和人力成本。从规划角度来看，幼儿园在居住区中的配置密度与老年日托设施较为类似，若将这类养老机构与幼儿园设置在一起，则能实现与社区的紧密结合，从而较好满足社区养老的服务需求。

（8）与教育设施结合建设养老公寓

与大学等教育设施相结合的养老社区也是很受欢迎的。有很多“高知老人”在退休后希望能够继续学习、发挥余热。养老社区、老年公寓若能靠近大学设置，并让老人享受一部分教育资源，则会与他们的需求更加吻合。这种模式能够成为养老项目吸引高知老年群体的亮点，从而促进销售。

（9）与商业地产结合开发老年公寓

在城市中心区等繁华地段进行商业地产开发时，搭配建设老年公寓，也是一种较为新颖的模式。对于一些居住在北京、上海、香港等大城市的老年人而言，他们希望能享受城区中便利的商业、休闲配套资源，而当他们需要护理时，往往更不愿放弃城区的优质医疗资源。特别是一些高端养老客户群，他们具备相应的经济实力在城市中心区养老、消费。若能在较为繁华的地段建设高端养老公寓，则能满足这些老年人的居住需求。

（10）建世界型连锁老年设施

一些国际养老机构或投资企业试图开拓中国市场，建设连锁型老年设施，以缓解其国内的养老压力。例如欧洲一些国家的养老服务成本非常高，他们希望能在劳动力相对低廉的国家拓展市场，选择地域和气候条件较好的地区建立养老设施，让老人在比较健康的年龄段到这里养老。对于中国而言，能够借此机会引入外资，并学习国外先进的护理、管理经验，同时也能在一定程度上促进就业、带动消费。

（11）将旧的国有资产盘活，改造为老年设施

可将一些闲置的国有资产盘活，选择便于进行适老化改造的建筑，改造为老年设施，例如城里的旧医院、办公楼、小学、幼儿园、物业用房等。这些国有资产所在区位较好，在城市中的分布相对均匀。随着中国的人口结构逐渐向高龄化、少子化发展，幼儿园或小学很有可能空置下来，将这些建筑部分改造为老年公寓的情况将会逐渐多起来。

（12）与国际知名养老品牌共同开发，引进管理模式

引进国外老年运营管理团队，或与国外知名养老品牌共同开发这种模式有一定的可行性，但要注意将其“本土化”。虽然美国、欧洲、日本等发达国家的养老产业发展较为成熟，但是完全移植到中国却不一定合适。中国老人的生活习惯、经济条件和思维方式与国外老人有很大差别，直接照搬国外的模式可能难以顺利“落地”，需要适当转化。

（13）与保险业结合，利用险资投资养老地产

保险资金介入养老地产的情况已经开始出现。从险资的特征来看，由于其资金规模较大，回报要求低而周期又长，相比来说更为适合投资养老地产，也有利于养老地产的灵活经营。未来保险业可能会成为养老产业重要的投资主体之一。

（14）与护理服务业结合，将原有优势注入养老地产

在对日本养老产业的研究中发现，一些企业从为老年人提供上门洗浴、上门护理等服务开始，逐步向养老地产方向转型，并最终获得成功。这些企业最初在护理服务方面积累的丰富经验和客户群是其项目成功的关键因素。

（15）利用自身独特资源转型开发养老地产

在我们所接触到的项目中，曾有过酒店管理公司希望转向投资养老地产的情况。这类公司具有自身独特的资源优势，一方面酒店的服务管理形式与养老设施有相通之处，很多经验都能够应用于养老设施的管理服务中，另一方面也可以尝试利用旧酒店改造为养老公寓，或在酒店中提供养老服务等。

四、结语

发展养老地产，房地产企业还有很长的一段路要走。在开发养老地产的过程中，有些企业、专家在尝试探索新的发展方向。多数房地产企业还是看得多，动得少。投入大，回报少。相关业内人士分析认为：养老地产走轻资产是出路，在建立盈利模式之后，可以分拆上市，进入资本市场。事实上，很多房地产企业已经在整合有一定盈利能力的项目，计划联合上市。这样上市的成功几率会更大。

房企可以在自己开发养老地产项目的基础之上，建立O2O养老服务平台，为本小区以及周边小区老人提供上门服务。通过延伸养老服务链条，找到新的盈利点，形成规模效应，在激烈市场竞争中赢得一席之地。