探讨房地产企业营改增后的税收筹划

2018-02-10姜晓娟上海中建东孚投资发展有限公司上海200125

中国房地产业 2018年20期

文/姜晓娟上海中建东孚投资发展有限公司上海 200125

前言：

营改增税收政策使得税收范围不断扩大，并为各领域企业在管理机制及运营模式上的优化奠定了坚实的基础。因此对于房地产企业来说，如何更好适应营改增，构建更具科学性及可行性的税收筹划体制已成为重要的发展战略之一。

1、房地产企业税收筹划的必要性

税收筹划主要就是指纳税方依照国家及有关部门所颁布的收税规定，通过一系列投资、经营及理财活动，将税收降低到一定范围之内，并以此获得经济效益[1]。由此可见，有效的税收筹划能够切实减轻房地产企业税后负担，提升当地产地区在在社会市场经济体系中的综合竞争力。

不仅如此，房地产业的快速发展可全面带动起包括建筑、化工、机械领域生产总值的共同增长，更好的缓解了农村劳动力剩余问题。故在营改增政策已然得到全面贯彻落实的当前背景下，房地产企业更应通过系统的税收筹划，降低自身纳税成本，从而实现降低房价，提升社会效益及经济效益的目标。

2、房地产企业营改增后税收筹划现状

依据营改增政策内容，营业税属于价内税项，主要以房地产实际销售额为依据；增值税属于价外税项，主要以不含税的增值部分为依据。同时，在营改增政策全面实行后，新项目的增税率为11%，土地价款被扣除，建筑成本及服务成本等被纳入到增值税中。由此可见，营改增政策改善了房地产企业的毛利水平，但同时而对房地产企业在开票管理及发票获得提出了规范化及专业化的新要求。

就目前来看，房地产企业营改增政策的实行突出了税收筹划存在的局限性，而这些局限性主要体现在以下几个方面：

第一，对税收筹划存在认知上的误区。部分房地产企业近将税收筹划作为业务事后处理事项，无法充分发挥出税收筹划的积极作用；

第二，缺乏筹划思路。仅重视单个税种或税收环节的管理，使得所制定的税收筹划方案的系统性及实效性始终处于有待提升阶段；

第三，税收筹划工作缺乏一定的执行力。随着营改增政策的全面实行，不少房地产企业财务管理部门也应税收体系开展了一系列学习活动，但由于此种尝试性学习及税收体制改革时间较短，所积累的经验无法的有效解决税收筹划实行期间存在所有问题，严重滞后了税收筹划工作的执行力[2]。因此这就需要房地产企业各部门协调合作，熟知营改增税收机制，利用合法的手段达到降低税收的目的。

3、房地产企业营改增后税收筹划的具体措施

3.1 明确营改增政策后税收筹划理念

为更好的发挥出营改增政策的积极作用，房地产企业财务管理部门也应树立起税收筹划的风险及依法筹划理念。针对营改增政策开展大规模的宣传及学习活动，以此从根本上提升企业各部门职工税收筹意识。

3.2 注重营改增政策后税收筹划的准备工作

在纳税筹划的准备中，房地产企业应做好充足的准备工作，分析自身税收筹划的重点，更好领悟到营改增政策对企业财务管理实际造成的影响，提升税收筹划的合法性；注重人力资源的开发及利用，在保证自身经济利益的前提下，聘请税收专业对税收筹划方案的执行进行全面管理；结合房地产企业发展现状，选择适当的税收筹划时机，例如部分房地产企业需在设立之后就需做好筹划工作；而另有部分当地产企业需在破产清算时做好税收筹划工作。

3.3 强化房地产企业税收筹划中资金筹措阶段管理

在房地产企业中，资金筹措是一切经济活动的重要开端。筹资的重要目的不仅在于收集到经营资金，更需要将资金成本降低到最小范围之内。由此可见，资金筹措阶段对企业税负具有直接的影响[3]。具体而言，房地产企业筹资方案依照资金的来源不同可分为债负资本及权益资本两种形式。其中，债务资本需要支付U一定利息，资金筹措前的费用及利息可在税前扣除；权益资本在税前扣除时使用，股息只能在企业税后利润中支付。因此从一定角度上来说，房地产企业在强化资金筹措阶段的管理时，应结合债务资本比例，从而达到节税目的。

3.4 完善房地产企业税收筹划中开发阶段管理

在房地产企业开发阶段中，可选择不同的建房模式，但随着营改增政策的实行，不同建房模式下应承受的税收负担也具有明显的差异性。通常情况下，房地产企业会使用自筹资金后，以企业为中心进行资金的运营。此种建房模式虽具有操作简便、风险性小等特征，但实际税收量巨大。同时，项目承包方式以及材料供应等方面对房地产企业的税收筹划也具有直接的影响。因此在完善房地产额的企业税收筹划开发阶段的管理过程中，相关工作人员也应基于经济利益最大化的目标，选择更加适宜建房模式。

3.5 加强房地产企业税收筹划中经营阶段管理

为更好的适应同行业竞争日益激烈的发展局面，房地产企业在进行一系列的营销活动时也应做好税收筹划工作。一方面，注重广告及业务宣传下的税收筹划工作，结合企业自身发展需要，将广告及业务宣传进行有机结合，并以此达到综合税收的目的；另一方面，注重促销活动的税收筹划，依照实际销售额及折扣额，对实际销售进行计税，以便更好的提升经济效益。

3.6 做好房地产企业税收筹划中风险管理工作

在做好房地产企业税收筹风险管理工作时，应注重以下几点：第一，始终坚持依法纳税，以营改增政策为税收筹划的重要执行依据；第二，明确房地产企业所存在的经济特殊性，并以此对税收筹划方案进行定项的整改；第三，加强房地产企业之间营销部、人事部等协同合作意识，更好提升税收筹划的全面性，使其能够在促进企业又好又快发展时发挥出积极的作用。