不动产抵押登记问题研究

文/丁永杰 新疆博乐市国土资源局 新疆博乐 833400

在我国实际情况中，不动产的抵押必须经过在政府的专门的不动产登记机构中进行登记才具有效力，所以登记在不动产抵押过程中承担的举足轻重的作用。而在不动产抵押登记中的登记这一重要环节，政府作为主力扮演着重要角色。研究政府在不动产抵押登记中的问题，有助于更好的理解国家经济市场交易的正常运作，更好的从政府监管方面出发研究政府体制在经济方面应该起的作用，有助于政府自身体制建设的革新和探索政府自身角色的转变，有利于市场经济与社会的稳定进步。

1、不动产登记的概念

根据中国《不动产登记暂行规定》的规定,中国不动产登记机关为国家机关,因此不动产登记行为具体国家行政行为。《不动产登记暂行条例》规定,"不动产登记是指不动产登记机构依法记录不动产所有权和其他法定事项在房地产登记簿中的行为"。同时,还规定了房地产登记的权利:集体土地所有权,房屋等建筑物,结构所有权,森林,森林所有权,耕地,林地,草地等土地承包权,建设用地使用权,宅基地使用权权利,海洋使用权,抵押,以及法律要求的其他不动产。

2、不动产抵押的概念

不动产抵押是不动产登记所包含的权利之一。它指的是不动产作为担保进行抵押,是抵押的一种形式,因为不动产特殊属性,抵押人不转让拥有的对象可以达到相应的目的,法律规定不动产抵押应签订书面抵押合同并办理抵押登记。《物权法》规定,抵押在登记时确定。不动产抵押没有经过登记，抵押不发生效力。抵押是抵押权人优先担保的权利。所谓优先权是指在同一财产中存在多种权利时,权利人可以排除其他所有权利,财产优先受到补偿,在其自身权利实现前,其他权利持有人无权行使权利。抵押登记后,抵押权人可以对抗所有第三人。不动产包括土地，房屋，建筑物，森林，海域等，不动产登记细则根据登记模式提出了不动产抵押登记的分类：可不动产抵押权初始登记、不动产抵押权变更登记、不动产抵押权转移登记、不动产抵押权注销登记等。从抵押贷款的类型可以分为:(1)一般房地产抵押，指的是担保债务的履行,债务人或第三人不转让房地产所有权,房地产抵押贷款给债权人的行为。在债务人未能履行当事人商定的到期债务或抵押权人发生的情况下,债权人有权优先考虑房地产;(2)建造中的抵押贷款是指抵押人继续建设中的建设资金的抵押贷款。(3)预购房地产贷款抵押是指在购买房地产时，只支付首期费用,剩余部分向银行贷款抵押支付，并将房地产抵押给银行以获取贷款的一种抵押方式。

3、不动产抵押登记存在的问题

3.1 不动产登记机关统一的衔接不顺畅

在我国不动产统一登记制度实施之前,我国的不动产是由不同的登记机构依据不同的法律和行政法规,发给不动产权属证书。同一建筑物上的房屋和土地同时抵押时，由于房屋和土地由不同部门管理,需分别到不同的管理部门分别办理抵押登记手续。不动产统一登记制度确立后，不动产登记机构由不同的登记部门分头管理，到集中在一个登记机关办理，登记机关逐步统一。但是在不动产登记机构统一的过程中，在具体实践中各个地区的不动产登记机构还存在登记机关统一的衔接不顺畅的现象，也就是说在新旧政策的接替中，旧的不动产登记机关比如说房产登记部门和土地登记登记部门向新的统一不动产登记机构的职能转变、机构合并的过程中，合并时存在登记部门职责不清、合并前的登记部门因为利益冲突很难合并，人员合并划分艰难，人员相互推诿现象发生，在不动产登记机关合并过程中，人力、物力、财力等方面都存在合并前数据混乱，合并后混淆不清等现象，同时合并中存在人员臃肿，岗位职责划分不顺畅，合并前原岗位工作人员对合并后划分岗位不满意等各种情况的发生。

3.2 对登记信息平台建设和公示制度建设不完善

1）登记信息平台的建设不完善

各个相关政府登记部门根据不同职能,分别行使登记职权,各个部门登记的信息缺乏有效的共享体系,导致交易的当事人很难了解办理登记的程序文件和各种特殊情况的处理,也不能使交易的当事人通过公示全面了解物权的真实情况,妨碍国家掌握物权的基本状况,从而使交易申请人其不能掌握物权上是否存在负担等信息,增加了交易成本，也造成了实践中的一些欺诈案件。虽然物权法规定权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料,但由于缺少统一的不动产登记信息系统,各登记信息散落于不同的登记机构,《物权法》和相关法律也未对不动产登记信息资料查询的内容、方式以及公开化程度做出具体规定,因此在不动产登记信息的查询环节存在诸多不便,不动产登记制度实际上并没有很好地发挥公示作用。

2）公示制度建设不完善

我国的不动产登记存在公示体系分散、公示制度存不统一、不及时、不全面、不公开的问题一是不动产登记程序与规范公示不足。我国不动产机构在不动产登记过程中对登记程序和登记规范的相应信息，向大众的公开不足，很多客户常常对登记程序和登记规范不了解，导致办理抵押登记过程中出现各种材料不全或者程序不恰当的现象。二是不动产相关登记证明材料的公开不足。不动产相关的登记证书或者是登记材料信息本应向大众公开展示的，让大众了解的，但是在实际情况中，对不动产相关的登记证书或者登记材料公开展示不够，大众对登记证书和登记材料的了解不够。三是不动产公示制度上级监管不足，上级对下级部门不动产登记情况的了解不够，而下级部门对上级关于不动产登记相应信息以及各种数据的汇报情况不充分，从而导致公示不透明和信息沟通不顺畅的现象发生。

3.3 受理登记的一些政府工作人员的素质不高

很多工作人员由于每天要受理大量的登记业务,工作量大,工作时间长,而工资待遇又相对低,容易产生工作懈怠的心态,尤其是在受理抵押登记过程中面临拥有上亿资产的企业和企业家,难免心理落差过大,心理不平衡,很多工作人员在受理登记过程中对申请人心态转变不到位,在登记过程中对申请人常常有态度傲慢,办理不积极,为难当事人等现象,在登记过程中也容易受到诱惑,而导致各种违法违规等暗箱操作的事情发生,有的受理登记的工作人员存在对申请人吃拿卡要等现象。

4、政府完善不动产抵押登记的对策建议

4.1 各地统一办理不动产登记所需材料

对《不动产登记暂行条例》以及其实施细则之中关于不动产登记申请所要提交的材料进行明确规定，“等必要材料”具体包含哪些材料，材料的范围如何限定需要进行统一规范，尽可能对全国范围内不动产抵押登记申报所需材料进行统一，减少各地登记机关增加不动产抵押登记申报材料的可能性，精简流程，提高工作效率，减少不动产抵押登记办理时间，避免增加申报成本。

4.2 减少不必要材料与公证文件

办理不动产抵押登记时，应该尽量减少不必要的材料与公证文件，《物权法》第十三条对登记机构登记行为有明确规定：不得要求对不动产进行评估，因此在申请不动产抵押登记时， 申请者不需要提交不动产评估文件， 避免了因评估机构进行评估等环节造成的成本增加。 同时， 公证文件作为一种具有广泛信服力的第三方文件，被社会普遍接受，也因此常常被一些不动产登记部门与登记人员作为审查依据， 成为办理不动产抵押登记必要材料，不动产登记人员应该提高专业素养与业务能力，对材料真实性进行判断，减少不必要的公证材料，提高服务水平与服务质量。

4.3 加强不动产信息平台建设

政府加强不动产信息平台基础建设,做好不动产登记信息的管理和维护,政府部门要出台相关政策,同时确定相关方案,加大组织领导,明确和细化分工,认真落实不动产登记信息管理和相关信息平台的建设,同时加大不动产登记的制度的实现,进一步完善登记信息共享,使查询更加便捷化。加强信息在各个部门之间的互通共享,完善不动产审批环节,明确交易和登记信息的透明化公开化,让不动产登记信息公开化服务成为常态,确保建立更加精确真实完整的登记数据。同时建立社会征信平台,进一步健全社会征信体系,维护和确保不动产交易的安全,更好的保障群众各项应有的权益。做好不动产登记信息共享数据平台覆盖的全面化,普遍化,加强信息共享交流,加大数据交换沟通,做好信息的查询合法化,进一步提供更好的业务技术服务,加强对服务对象的筛选,进一步统一标准,加强内容覆盖,做好信息联合,维护技术不够,进一步做好信息更新和数据的共享互通,剪短不动产登记的信息数据体系和平台。

4.4 加强对受理登记人员的业务知识培训

不动产登记的受理的工作人员很多专业能力不强,业务知识不扎实,尤其是当前不动产统一登记的新趋势下,很多新的业务内容和知识都要去学习培训,比如说不动产登记簿的使用,不动产登记信息平台的使用,不同部门如何协调,这就要求加强对受理不动产登记的工作人员的业务知识培训,加强他们对不动产登记业务知识的学习,以及对抵押登记相关知识的了解,同时进行网上登记信息共享平台的培训,加强他们的业务素质和能力,使他们更好的适应不动产抵押登记的工作。

结语：

总之,解决不动产抵押登记中出现的各种问题,关系着社会经济秩序的正常运转,有利于改善登记中法律秩序的混乱。最近,我国不动产登记工作取得了新进展,随着政府一系列不动产法规和政策的颁布,我国不动产登记相关政策和制度不断完善,不动产机构、登记规范、登记标准等都面临要统一的新趋势和局面,不动产登记走向新的阶段,不动产抵押登记作为其中一员,也将面临新的改进。这其中离不开研究者们和政府部门人员的不断探索,。做好不动产抵押登记工作,促进交易的安全,逐渐消除登记混乱的局面,促进社会的发展,更好的服务于人民群众,还需要政府部门和大众的继续努力。