关于经营性土地招标拍卖挂牌出让的几个问题

文/王美丁 山东省烟台市长岛县国土资源局 山东长岛 265800

现阶段，土地交易市场不断完善，对国有土地使用权进行招拍挂是市场公正、公平、公开原则的体现，显示出的生命力是强大的，对于市场发挥土地资源优化的配置，对从根源上预防土地批租的领域存在的腐败行为和不正之风均起到的作用是极其重要的。

1、现行的“招拍挂”出让方式存在不足

1.1 “价高者得”的竞价规则过于单一

当前“招拍挂”出让倡导的是“价高者得”的公开出让模式，越来越多人认为，把商品房土地供应完全市场化，在土地供需矛盾、房地产需求旺盛以及各种资金推动等因素的一系列的作用下，土地的成交价格大幅上涨，甚至非理性的上涨，作为商品房的成本组成，土地价格的大幅上涨也促使了商品房价格的飞涨。如房价的增长幅度远远超过了国民经济的发展速度和普通老百姓的收入增长速度，必将会加重普通老百姓在购房方面的负担，减少其在其他方面的开支，加大了形成“房地产泡沫”的风险，对国民经济的发展产生不利影响。

1.2 “定向招拍挂”、“虚假招拍挂”衍生新的腐败可能

《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》虽然规定了不能设置影响公平、公正的竞买条件，但并没有作详细具体的界定，在实际操作中，往往会根据地方政府招商引资的要求，按与政府签订投资协议的企业量身设定竞买资格条件，并在竞买前要进行资格审核，从而出现“定向招拍挂”，甚至仅是履行程序形式的“虚假招拍挂”，导致土地市场出现了新的不公平，也有可能衍生新的腐败。

1.3 巨额的土地使用权出让收入给地方政府带来了巨额的预算外财政收入，导致地方政府过度依赖“土地财政”的现象

权威数据显示，2011年我国土地出让金的收入超过3.15万亿元，此后三年的数据则分别是28886亿元、41250亿元和42940亿元，2015年在经济下行压力下，全国出让金虽有所下降，但还是达到了32547亿元。许多地方的土地使用权出让金收入已占到财政收入的50%以上。这就使许多地方的城市建设资金就是依靠土地使用权出让收入，过度供地、提前供地、土地抵押融资现象较为严重，为土地市场的健康稳定发展埋下了巨大隐患，也加大了地方政府的财政风险。

1.4 “招拍挂”出让制度还给我国的经济健康发展造成了其他一些不利影响。

由于“招拍挂”制度放宽了房地产行业的准入条件，这就吸引了大量资金从实体经济的其他领域流向房地产行业，造就了房地产行业的极度繁荣，很多企业不安心、也不甘心从事其他的实体经济发展；工业用地也实行了“招拍挂”，很大程度地造成了工业用地价格的飙升，也加重了工业企业发展的负担，造成许多中小企业拿不到地，企业发展缺乏后劲；地价房价的快速上涨造成房地产市场投机泛滥、炒房盛行，一方面出现大量住房闲置的现象，而另一个方面普通老百姓买不起住房，从而加大了引发金融危机的风险。

2、“招拍挂”出让方式的完善

2.1 对地方政府目标的不良行为进行矫正

完善和改进地方官员考核的体系，让其创建正确的发展观与政绩观。中央与政府间的关系要理顺，加强中央对地方监管的效应。完善与改进地方政府的财政制度，使地方税的体系不断健全。开辟出地方税的源头，加强中央与省级的政府给较弱财力的地方政府予以财政补贴，建立起地方政府稳定、持续收入的来源体系。增加对地方官员以人为本的科学发展思想进行教育宣传。促进地方政府的官员树立起可持续与科学的发展观，树立起为人民而发展的意识，尽快的以主导建设类的政府往公共服务类的政府转变。

2.2 加强廉政建设

权力寻租的问题是土地出让过程中监督失效与权力膨胀的原因。提高土地出让的过程中政府廉政的建设，需加强司法监督、舆论监督、内部与外部的监督等等。土地出让需以规范的操当作关键点，以加强监督作保障，维持公平、公开、公正的原则，从源头开始有效地制止开发商行贿于政府的官员。集体会审的制度要坚持，预防高层官员与开发商在私底下洽商寻租。增强土地出让中违法乱纪行为的查处力度。应由纪检监察的部门做主体，充分的发挥出新闻媒体与群众监督工作的作用。

2.3 完善地价管理的体系

2.3.1 加强土地储备

土地储备制度对城市规划和房地产有着不可忽视的指导功效。地方政府在建设用地供应上要实行从严从紧的政策，严格根据上一级制订的规划控制建设用地规模与布局。充分发挥土地利用总体规划和土地利用年度计划的控制与指导作用，严格保护耕地，合理确定城市土地的供应数量、结构和进度，保障土地市场的安全与平稳。

2.3.2 完善服务的体系

强化监测城镇各基准地价的工作，创建土地管理的信息系统。增强土地估价业的建设，提升服务的质量。

2.4 土地出让金要科学合理的分配管理

用现行的相关法规对土地出让的收入所使用范围进行调整，对不同费用的支出创建相应管理的要求彻底的实行收支两根线，全部收入上缴地方的国库，全部经地方的基金预算由土地出让的收入来支出。在将土地出让金与征地支出归进特别预算的管理前提下，对各级政府土地出让的收益基金进行分别的创建，规范支出的方向，对预防土地出让的收入寅吃卯粮的现象有利。土地出让金的收支管理的过程多且复杂，务必要将产权的关系理顺，增强监督管理工作。应从组织出让、土地征用、前期开发、收购储备等地方开始，增强监管出让金的收支活动，预防出让金被挪用与挤占。

结语：

土地“招拍挂”是中国市场经济的产物，作为一项创新的制度而建立，在以后市场经济的运行趋势中，土地的招拍挂制度必然会坚信不疑的逐步实施，协议出让将会被取代。任何一种制度都不会是完美的，不可能解决所有问题。“招拍挂”出让模式解决了土地资源配置中暗箱操作问题，促进了土地市场的规范与公平，但自身的不足还需随着经济的发展不断完善。