房地产企业参与长租公寓运营的生意逻辑

文/张曙林 华润置地有限公司 浙江杭州 310016

1、引言

就城市而言，只要区域经济在发展，人口就会不断流入，住房需求也就会持续上升，如果不能解决这些新增人口的住房需求，房价就会持续上升。回顾以往的房地产调控政策，无论是金融、税收，甚者政策限购等措施，始终无法解决新增人口的住房需求。因此，在这一背景下，国家密集出台相应政策，希望通过租赁市场消化新增住房需求，长租公寓就站在了这一发展的风口。

2、长租公寓及其常见的生意模式

狭义的理解，长租公寓一般被定义为房地产三级市场一个新兴的行业，但是，随着国家政策支持力度的不断加大，长租公寓的内涵也在不断延伸，所包含的产品种类及业态也在不断丰富，从市场现存的操作模式来看，大致可分为如下五类。

2.1 初级模式—房屋租赁中介公司托管

这种模式是传统的房屋租赁中介公司居间业务范围的拓展，且多是分散经营，主要以赚取承租与租赁的差价为目的。

2.2 分散式专业运营

随着租赁市场规模不断扩大，市场中的竞争日趋激烈及产生差异化，租赁双方对产品多样化的要求也逐渐提高。此时，品牌运营商及各方资本顺势介入，并通过规模及专业运营的优势迅速抢占市场。这种模式的关键在于短时间积累到一定规模的分散空置房源，并且通过专业运营、标准化装修以及品牌注入，迅速找到合适的租客，并依靠专业服务的优势扩大品牌影响力。

2.3 集中式专业运营

分散的运营模式在短暂的运营周期之后，运营商势必面临前端资源获取成本的不确定性。因此，部分运营商在积累的一定的资本之后，将视线转移到相对集中的物业资源上，比如整栋次新住宅或公寓、空置的厂房或办公用房。此类物业资源可以取得相对较长的运营周期，运营商可以投入更多的精力去经营自己的品牌，更为重要的是，这种物业类型可以解决公共活动及邻里配套的空间需求，迎合了目前年轻租房群体的租赁偏好。

2.4 开发运营

面对巨大的租赁市场，房地产企业也逐渐开始关注长租公寓的业务影响力。除了成立独立的运营公司之外，由于土地市场自持比例的不断提高，开发建设并自持运营的方式也会越来越普遍。而且，房地产企业拥有许多天然的优势，比如资金实力、设计能力、品牌效应等，更为重要的是，房地产企业可以从土地获取阶段就规划长租公寓的运营，使得物业产品能够天然适应租赁市场的竞争需要。

2.5 创新式

开发建设并自持运营模式的缺点非常明显，资金投入大、回收期长，不符合一般的生意逻辑，因此，创新模式随即产生。房地产企业投入一部分自有资金，通过联合基金公司，操盘规模较大的物业资源，并使用租金收益支付运营成本及投资者的利息支出，在运营周期结束后，可以选择出售物业返还投资者本金，也可以继续发行定期理财并持有物业。

3、房地产企业投资长租公寓的生意逻辑

专业的品牌运营商在投资长租公寓时，通常以迅速抢占市场份额，扩大品牌影响力为目的，通过租金与经营费用之间的差价维持稳定的盈利能力。而房地产企业可以通过获取土地，自行开发并持有运营。

第一，租金回报率低，并不意味着无利可图，在对物业价值持续上升的预期下，长期来看，能给房地产企业带来相对稳定的投资回报。考虑到持续的现金流入以及持有物业的估值增帐，生意逻辑是能够成立的。在运营进入稳定期后，还可以引入外部基金参与股权投资，此时便能够将增值后的物业进行作价。

第二，房地产企业投资长租公寓，有别于简单以赚取租金差价为主要赢利点的传统模式，物业只是作为载体，更重要的是社区运营和管理，通过增加黏性，从各种衍生需求挖掘额外效益。比如，可以通过租售并举的方式，在房地产市场竞争过程中，通过租赁方式捆绑更多潜在客户，甚至可以把租金进行一定规则的换算，在购买商品房时抵扣，这对刚需客将会有极大的吸引力。

第三，回报率较低的商业用地、村集体留用土地以及配套的厂房等特殊用地等，此类用地在政策红利的刺激下，成为了打造长租公寓的最佳选择。

4、房地产企业投资长租公寓需要面对的问题

自运营还是委托运营。对于房地产企业来讲，投资长租公寓并非仅仅关注租金收入与运营成本的差价，更多的是从长租公寓的运营过程中挖掘衍生效益，自主运营及委托运营均能够达到此目的。因此，自运营与委托运营，需要结合企业自身特点进行选用。

长租公寓的规模如何确定。长租公寓的客户群通常会受制于区域范围的限制，而一定区域范围的客户群又是非常有限的，不能由房地产企业自主决定。因此，长租公寓的规模究竟需要多大，以及如何根据规模制定相应的运营策略，需要有准确的市场调研。

如何打造社区文化。长租公寓的运营商都在宣称要打造社区文化，那么如何定义社区文化，又如何在流动性极强的租客之间打造社区文化，目前市场的各方都还在探索之中，房地产企业参与长租公寓的投资运营，需要凭借自身优势，探索出符合适应潮流的社区组织方式。

如何享受政策红利。就目前的政策来讲，长租公寓的经营税收已允许下调至5%，这无疑能够极大增强长租公寓的市场生存能力。除此之外，各个地方政府都在推出扶持长租公寓的政策，开发生在对地方政策的理解及运用方面，将更能够发挥其自身的传统优势。

结语：

目前，租赁需求的规模有目共睹，而且一线城市及大多数二线城市的租售比是比较低的，在这种背景下，借助政策的刺激作用，长租公寓市场会以较快的速度发展壮大。而对于房地产企业来说，这一市场属于全新领域，人才积累、运营经验以及品牌影响力都需要放低姿态认真经营，只有获取足够的市场占有率并形成与全新领域匹配的核心竞争力，才不至于被这一市场所淘汰。