规划管理城市用地分类思考

2018-02-10李易玉林市城市规划信息中心广西玉林537000

中国房地产业 2018年9期

文/李易玉林市城市规划信息中心广西玉林 537000

1、规划管理城市用地分类概述与现状

规划管理城市用地分类是一门方兴未艾的新兴综合学科，其特点就在于极度的复杂和庞大，需要大量学科共同协作。简单来说，如果我们想要实现真正的城市用地合理规划就需要考虑到城市主体的人口、产业、经济、社会要素的运行，比如交通拥堵，实体商业衰退，房地产泡沫，城中村贫民窟和治安问题，这些因素才是决定规划管理城市用地分类决策是否真的合理高效的必要条件。

城市是一种非常神奇的事物，也是人类最大的创造物，人类文明最重要的结晶。神奇之处在于，虽然是人为有意识早就，甚至每个参与者都可以被当作理性可预测的因素，但城市整体的形态和运行，却有着自身的客观规律，不以具体人的意志为转移。曾经老旧的规划管理城市用地分类学科，偏重于物质形态规划，因为历史的原因，往往来自地理学科和建筑学科两大派系，后来又被经济产业规划领域影响，现在，在以人为本的社会主义现代化建设的进程中，我们更应当在城市用地管理规划中强调居民的幸福感和出行的便捷性，让城市成为居民的真正的家。

2、现阶段规划管理城市用地分类的重难点

现阶段在实际的规划城市管理用地分类的工作过程中还存在着许多的问题，实际上技术性问题已经不是阻碍其发展的最主要矛盾了，下面我从三个方面详细介绍将现阶段规划管理城市用地分类的重难点。

第一是城市发展涉及面广、复杂度高，包括城市的经济、文化、空间、交通、环境等等，太多因素会影响城市变化的方向和结果，没有计划很难实现改变的目标；第二是城市发展的结果很多是不可逆的，重新来一次基本不可能或者成本代价巨大，比如沿海城市填海、山区开山这类对自然环境的改变，比如某类大型的工业基地，这些会对城市的经济、环境、社会带来很难逆转的

改变，没有合理的规划很难把控结果；第三是城市发展需要的协调的资源太多，财力、人力的投入总量上非常庞大、具体的配置也非常复杂，不是自然而然能够轻易实现的。但是也正是因为上面这几个原因，即便有专业的规划管理的具体方案，很多城市还是没能实现自己最初的目标，既可能是规划失误、也可能是执行不力。

3、规划管理城市用地分类的具体策略

在我们城市用地管理中，谈到城市用地分类的方法有两种，一种是土地利用现状的用途，另一种是土地利用规划的用途。

3.1 土地利用现状的用途

这一方法主要是根据土地利用调查来确定的，涉及到测绘的一些内容。下面我将主要针对这一类型进行策略阐述。

在土地调查前期准备过程中，首先成立专门的工作小组，小组内部职责清晰；需要准备一份土地用途分类对照表；需要调查所用的工作底图；工作底图上每一块图斑需要对应准备一份外业核查表；相关测绘仪器工具；调查相关培训。

在外业调查过程中，应有指界人指界，指界人一般包括土地使用权人、乡村相关工作负责人组成；对照用途分类表以及工作底图，在指界人指引下逐一核查图上图斑，并用仪器测绘每一宗地的界址点。遇到权属界址用途变更的，需根据实际情况在工作底图上标绘出来。

进入到实际的内业工作，我们则需要将测绘数据导入arcgis等制图软件，根据外业核查表上实地调查的结果，绘制新的土地利用现状地图，统计各类土地用途的面积，编制土地调查报告书。

最后进行成果验收，图件、表格、文本这些成果经验收成功后，就可以存档并录入数据库了。这就是经过调查，根据实际情况，确定的土地利用现状用途。

3.2 土地利用规划的用途

这种类型的城市用地分类则是需要根据一个地区发展的实际需要来确定的。涉及到规划学、经济地理学的相关内容。举例来说，我们可以描述一下确定一个区域土地规划用途的大致过程：比如规划到2020年我们市将会有多少人口，这么多人口需要多少粮食，按照目前的粮食产量需要多少耕地才能保证这些粮食；规划到2020年，我们市人口将会有多少，这么多人口转移到城市中，我们需要征收多少农用地为这些人建造住宅；按照目前的工业产值，规划到2020年我们市工业产值如果要翻一番的话需要建多少工厂，这些工厂需要新征收多少农用地来建立；商业服务业发展需要多少土地，公共管理与服务需要占用多少土地。

所有这些规划数据确定以后，根据经济活动与地理环境相结合的相关知识，将每一种土地用途落实到具体的区位上就可以实现科学合理的规划管理城市用地分类了。

3.3 合理规划居民住宅用地

随着我国城镇化进程的不断推进，我们可以发现现阶段的城市住宅地产已经呈现出供不应求的趋势。玉林市作为一座老城，同样面临着这样的问题。值得一提的是，当我们在进行居民住宅用地分类与规划的同时，也需要秉承以人为本的理念，即充分满足居民的生活需求，致力于提供更加温馨、和谐、便捷的居住环境。

通过实际的问卷调查和网络数据收集，我发现，80%以上的购房者在购买住宅地产的时候首先考虑的就是小区环境和附近交通。住宅作为我们放松身心的重要地方，辛苦劳累了一天后回到家里，享受静谧安宁的居住环境之余，从落地窗放眼望去，目光所及全都是苍翠的绿色和鲜艳的红色，优美的小区环境和完善的绿化给住户带来了完美的视觉体验，带给我们别样的美的体验。同时，随着城镇化脚步的不断加快，我们出行、上班的时间成本也被拉长，这些时间就会导致我们的休息、娱乐时间被压缩。所以，在规划管理城市住宅用地的过程中，都需要充分考虑到附近的配套设施，例如商业中心、娱乐场所、地铁、公交等公共交通等。