试论不动产登记机构的审查义务

文/王翠英 海宁市不动产登记服务中心 浙江海宁 314400

1、综述

基于对世界各国不动产登记机构的审查义务和情况考察，结合国内物权变动模式以及登记公信力和私权保护考虑，不动产登记机构审查义务应当是形式审查，辅以实质性的审查。其中，审查的内容不能无限的扩张，审查范围应当限定在对不动产交易安全可产生直接影响的相关因素之上，具体包括：不动产登记机构有无管辖权，填写的登记申请书是否准确完整，登记申请人有无行为能力，登记申请书和原因证明文件中的权利事项与登记簿记载的内容是否相符；同时，还包括登记义务人的认诺意思表示确定，登记义务人对目标不动产是否具有合法的处分权，代理权限审核或者委托他人办理登记业务时是否有委托书，物权变动时不动产物权变动的证明材料是否齐全，应附带的相关证明文件是否全面等。事实上，上述事项的审查都比较简单，不动产登记机构仅需简单的对其形式进行中审查即可得出结果。值得一提的是，义务人的认诺审查应当分情况而定。如果义务人现场登记，那么登记机构应当对其进行询问，待其确认后需要签字留档；如果义务人没有到达现场，则应当出示书面文件，仅需确认认可。对于物权变动原因与登记真实性之前的紧密相关应当进行实质性审查，然因对其实质审查工作的难度非常的大，而且会耗费大量的实践，因此若登记机构操作难度较大，可借鉴国外的先进经验，比如公证前置审查，原因行为在不动产登记机构审查前先进行公证，此时登记机构仅需进行形式审查，无需对公证书内容做真实性审查。

实践中可以看到不动产登记的种类较多，申请材料也存在着较大的差异，不动产登记机构对其进行审查的事项较为繁杂。然而，不动产登记机构在审查过程中，具体规则是“三个一致”，要求主体、客体以及内容保持一致。其中，主体一致是指申请材料中所记载的主体与不动产登记簿中的记载主体一致；客体一致则主要是指申请材料应当指向同一不动产，而且该不动产与不动产登记簿上的记载内容应当保持一致；内容上的一致则要求申请内容与证明事实一致，而且登记事项应当与登记簿上记载的权利和事项不发生冲突。比如，“一物一权”的原则下，同一物上不能设定两个所有权。上述三个一致性是基于对申请材料核查来实现的，以形式审查为主。

2、不动产登记机构的审查义务走向

现阶段不动产登记机构的审查义务走向是与公证机关加强协作，审查从不动产实体到证书、从个人身份到工作单位代码，从不动产买卖自身到代理双方，现阶段国内不动产登记审查范围大到规划标的物实地调查，小到申请人签字盖章，包含了真实性以及合法性，而且涵盖的范围也非常的广阔。不动产登记机构工作人员的工作任务非常的繁重，尤其在当前造假行为屡禁不止的时代背景下，准确应对和打击层出不穷的造假作假行为与不法分子，做好不动产登记工作难度较大。从发展的视角来看，任何管理制度的制定与实施都有其利弊，关键在于如何平衡利益关系。目前国内不动产登记制度下的标准乱象以及职责严格之间是一对客观存在的矛盾关系，对登记审查人员而言压力非常的大，行政登记审查立法过程中存在较多问题。基于此，公证机关是否能够承担不动产的能级审查义务，依然是一个需要深入研究和讨论的话题。

国内不动产登记机关曾尝试着承接和应用国际惯例，并且引入公证前置制度。从国内司法实务来看，2010年年开始有部分省份和地区制定并实施过不动产登记公证方面的文件制度，即不动产登记机构可要求申请人实现予以公证，而公证机构配合不电动车登记机关核实材料。不动产登记机关应当减轻审查责任，尽可能的规避不动产登记风险，这一法律愿景非常的明朗。值得一提的是，公证费用相对较高，这是不动产登记者们望而却步的根本原因，事实上减少了登记者（申请人）的公证意愿。以笔者之见，为实现不动产登记制度立意，对于不动产证明材料审查由公证机构审查切实可行。公证机关先对材料真实性以及合法性进行审查，然后由不动产登记机关对申请材料谨慎审查。事实上，我们可以全面考虑社会经济发展情况，不动产交易活跃度等，尝试着由申请人对证明材料进行事先公证；与此同时，还要建议不动产登记机关引入具有非常公证经验的技术人才，强化与公证机构的协作。对于不动产登记机关来讲，可以有效分散不动产登记审查义务，大大提高行政机关的公信力；同时，还要强化公证机构内部业务交流，以此来提高公正机关的权威性；就申请人的视角来看，能够有效降低不动产交易风险。对不动产权属权益的维护具有非常重要的作用。

同时，还要明确不动产登记责任归属，学者们认为应当制定和实施不动产登记法定公证制度，将公证制度引入到不动产登记公工作之中，以此来转移风险和责任。由于公证错误导而造成当事人报失时，公证机构以及公证人员应当予以赔偿。实践中，如果想要减轻不动产登记审查义务，笔者认为代理公正不过是缓兵之计而已，而强制公证则不符合法律精神。第一，现行的法律法规没有法定方面的公证规定。在该种情况下，应当明确废止前的《联合通知》是行政规定，而且与上位法冲突，从不动产登记机关适用实践来看矛盾层出不穷。上述《联合通知》被废止以后，强制公证也就丧失了为宜依据。第二，法定公证易引发审查垄断现象，而且问题的演变非常的严峻，顾此失彼。在未保证公权力关制度得以落实的条件下，预期效果可想而知。该种垄断模式下不动产登记与高额的公证费用，成为民众的一道障碍。在此过程中，个人信息泄露等问题非常严重，公正机构是否能够对个人隐私和信息予以准确保护，不动产登记机关以及公证机关是否能够实现信息安全共享等，都是值得研究的问题。不可小颇的隐藏问题。第三，国家是不动产登记错误的赔偿主体，从最终责任的承担上来看区别并不大。

结语：

不动产登记是一种行政行为，对不动产登记申请进行审查时若全部实质性审查，则可能会出现行政权滥用现象，行政权过大会侵害公民权利。实践中应当从两方面着手，一是与公证机关协作，将不动产登记机构审查义务界定在形式审查上；二是合理规范不动产登记审查工作。由于不动产登记人员并非全部具有先进的技术鉴别能力，行政、法律素养参差不齐的情况下，过于严格的审查标准对登记人员的苛责显然不合适。

参考文献：

[1]胡岚，丁再昌.论我国不动产登记的审查制度[J].商，2015（08）.

[2]王敏.不动产统一登记制度下登记机构的审查义务探析——以不动产抵押登记审查为例[J].资源导刊，2017（05）.