租售同权政策下发展长租公寓的经济学思考

文/辛亦文 山东省实验中学 山东济南 250001

为解决高房价带来的一系列社会问题，2016年的中央经济工作会议首次提出，“房子是用来住的，不是用来炒的”。2017年，广州市率先提出“租售同权”政策，即赋予租房与买房居民享同等待遇，这一举措将成为化解高房价风险的重要手段。可以预见，租房领域将是中国社会未来的发展重点，发展长租公寓又将成为其中的破题之举。

从经济学的角度来看，商品房作为一种特殊的商品，与普通商品一样要受到内在价值和供求关系的影响。从根本上说，中国房价的长期上涨是由于国民经济快速发展、居民财富迅速增长，中心城市不可能无限扩张，加大商品住房供应的能力有限，短期内住房供应不能满足快速膨胀的居住需求造成的。“长租公寓”，又名“白领公寓”、“单身合租公寓”，可以作为商品房的替代品，将一部分居民空置房、商业用房转做居住用途，有效的扩大住房供给，减少城市中心住房空置率，满足人民群众安居乐业需求，同时起到控制平抑商品房价格的作用。统计数字显示，目前我国长租公寓已经进入爆发式增长阶段。截至2018年一季度，全国范围内的长租公寓品牌多达1200家，房源规模超过200万间，主要分布在北上广深等一线城市及热点二线城市。预计到2020年，国内租房市场的规模可达2.71万亿。长租公寓已经成为很多开发商的战略核心，如万科集团2017年报显示，其集中式长租公寓品牌“泊寓”已累计获取资源超10万间，累计开业超过3万间。碧桂园要在未来3年发展一百万套长租公寓，重点打造长租城市。但是，在长租公寓市场发展日新月异的一片繁荣景象下，也出现了一些令人警惕的不健康因素。房屋租赁市场租金上涨较快，长租公寓普遍比居民出租房贵，一般要比周边民房平均租金贵15%以上；整体发展趋向高端化，北京等大城市出现“天价”公寓；消费欺诈、“黑中介”等乱象也屡有发生。如果任凭各种问题滋生蔓延，长租公寓发展将重复商品住房的历史，出现又一轮炒作乱象，背离了国家通过发展长租公寓满足居住需求并平抑房价的初衷。需要各级政府认真研究长租公寓发展所依循的内在经济规律，加大市场整治力度，尽快完善相关法律法规，出台并严格落实配套的扶持政策，确保长租公寓的发展始终沿着正确的航道前进。

1、要保证“租售同权”政策落到实处

在“租售同权”政策下，长租公寓提供了与商品房同样的居住、入学和配套生活设施，即同样的内在价值。按照经济学价值与价格的相互作用规律，如果商品的内在价值一致，则价格偏好将成为消费者选择的主要考虑因素。相对于已经“炒到天上”的房价，租金低廉的长租公寓无疑具有极高的性价比，将顺理成章的成为负担不起高房价的购房者的替代目标。但是，如果各级政府仍旧不能摆脱固有的通过出让土地、销售商品房回笼城市发展建设资金的思路，不能积极落实长租公寓的各项配套政策，则长租公寓的实际内在价值势必受到影响。广州“住房租赁新政”16条中，最关键的承租人子女享有就近入学等公共服务权益政策，近一年以后才陆续落地，但还要考虑租户的居住证、合法稳定工作、缴纳社保年限等综合积分情况。为切实保障承租人权益，需要各级地方政府从教育、金融、财税、监管等方面出台细化落实措施。目前，开展加快发展住房租赁市场试点的12个城市中，仅有广州、南京和江西三家明确将“租购同权”写入试点方案，烟台提到探索建立“购租同权”制度。这表明要想推动“租售同权”政策真正得到落实仍然面临着许多难题，对各个城市公共服务供给能力的提升和管理能力的现代化提出了考验。

2、要管控住商品房价格，或者说管控住人们“房价永远涨”的心理预期

众所周知，由于过去20余年房价的持续上涨，使得商品房客观上具有了保值增值作用，本来用于解决居住需求的房子被附加了投资投机价值，成为一种良好而且稀缺的金融品种。从经济学角度分析，这种现象极大地增加了商品房的内在价值，使得高房价成为了市场充分交易后形成的合理定价。因此，必须按照“房子是用来住的，不是用来炒的”的要求，运用中心城市限购政策、加大首付比例、严格控制贷款等综合措施，更重要的是明确房产税政策推出的时间表，将人们投资、炒作住房的意愿逐步降低，将“房价永远涨”的公众认识逐步消除，才能将长租公寓拉回到与商品房相同的竞争起点，长租公寓的价格优势才能发挥作用。只有更多的居民愿意通过租房来满足居住生活刚需，才能减少对于商品房的购买意愿，建立起房价得到控制→投资者和炒作者离场→房价下降的正向循环机制，使得发展长租公寓措施真正起到平抑房价的作用。从目前的情况看，部分二线城市积极推出人才引进政策提高了本市商品房购买力，部分准一线城市出现万人摇号盛况，令人担忧这些地方政府的政策导向，以及随之而来的大众预期。

3、要管控住长租公寓的经营成本

要创造长租公寓发展的良好环境，使其商业运营能够获得合理适当的利润，企业能够有效运作和发展壮大，从而更有力的支持房价控制政策。目前影响长租公寓发展的关键因素是成本问题。在一线和热点二线城市，以自持物业为主的长租公寓企业拿地成本普遍较高，而以分散运营为主的长租公寓运营成本也很高。分散运营的长租公寓首先要从居民手中归集房源，而居民提供不出发票，企业无法抵扣税。其次是居民房屋多数需要重新维修，成本也很高。长租公寓经营是一种典型的资金投入密集、回报期长的商业模式，资金是长租公寓的生命线。据测算，长租公寓行业整体资金需求一年内将增长到300亿元左右，其中约50%需通过融资来解决。但是目前长租公寓企业的融资渠道稀少，股权、债券等金融工具受企业规模等限制难以应用。REITs（房地产信托投资基金）解决了大宗物业交易退出的机制，但目前中国REITs仍处于萌芽阶段。在企业税收方面，目前我国尚未针对房屋出租出台专门的税收减免政策，长租公寓企业需要缴纳增值税和企业所得税，整体税率在17%左右。在租金收入方面，美国、新加坡、香港和台湾均出台政策，租金收入用于分红免税，而中国目前为止并未有相关的政策优惠。我国也尚未出台有关REITs份额转让的优惠政策，而新加坡、香港、台湾等出售REITs免征税。综上所述，由于购置成本、融资和税收等方面的配套措施尚未到位，长租公寓企业的经营成本高企，势必传导到租金端，导致长租公寓市场出现高端化现象。

4、要管控住长租公寓租金的无序上涨

近年来一二线大城市租赁需求持续增长，长租公寓租金水平趋势性上升。比如万科在北京推出的首批企业自持租赁房，月租金高达1.5万～1.8万。无论是买房还是租房，老百姓最关心的都还是价格，就算是在北京这样的一线大城市，一般工薪阶层的月收入也负担不起这样高的房租。理性人假设，是经济学研究中最基本的前提假设，它认为人们的经济行为都是有意识的和理性的，都是力图以自己的最小经济代价去获得自己的最大经济利益。但是现实生活中，由于信息不对称现象的客观存在，人的理性经常是有限的。如果政府部门不能加强对长租公寓行业的监督管理，降低长租公寓的经营成本，把长租公寓的价格控制在合理范围之内，杜绝恶性炒作现象，很可能造成长租公寓的租金失控。如果长租公寓租金继续快速攀升，可能在高房价恐慌之后造成新一轮的社会恐慌，长租公寓行业的可持续发展也将无以为继。同时由于商品房的价格基准被推高，可能出现商品房价格与长租公寓价格互相攀比式上涨的被动局面。

发展以长租公寓为代表的租房产业，无疑是解决高房价问题的一剂良药。从美国的经验来看，上个世纪60～70年代，为满足城市住房需求和控制房价增长，政府推出租金补贴、保障性住房和公平租赁法案等租房鼓励政策，解决了中低收入人群住房问题，也带动了租房市场的兴起。中国租房市场还处于起步阶段，租房人口占比较低，未来发展潜力巨大。可以预见，如果各级政府能够将“租售同权”政策落到实处，从拿地收房、融资、税收等方面给予长租公寓经营企业一系列扶持政策，坚决打击恶意炒作现象，推动供给侧改革，中国长租公寓市场将会健康持续发展，为推动房产市场顺利实现“房住不炒”目标贡献力量。